Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 18 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00204 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKKL
NAC : 5BA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 18 Janvier 2024






















DEMANDERESSE


S.A.R.L. DM INVESTISSEMENT, 
immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion), sous le n° 453.744.112, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


S.A.S. BOURSE DU BATIMENT DE L’OCEAN INDIEN [“BBOI”] est représentée par son Président en exercice.
[Adresse 1] 
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pierre-yves BIGAIGNON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 07 Décembre 2023


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 18 Janvier 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 




Copie exécutoire à Me Pierre-yves BIGAIGNON délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître Alicia BUSTO délivrée le :


EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique en date du 5 novembre 1986, la Chambre de commerce et d’industrie de La Réunion a donné à bail à Monsieur [F] [E] une parcelle de terrain de 9 934m², située au [Localité 4], lieudit zone industrielle n°1.

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 1989, Monsieur [F] [E] a conclu un sous-bail, à titre commercial, avec la société Bourse du Bâtiment de l’Océan Indien (BBOI), portant sur un bien composé de 2000m² de parking, un local de 300m² et des bureaux de 75m², ladite sous-location étant consentie pour une durée de 9 années à compter du 15 décembre 1989 et moyennant un loyer de base mensuel de 20 000 francs hors taxes et droit de bail. Suivant avenant au contrat de bail, les parties ont convenu que la parcelle louée a en réalité une superficie de 1752m² et non 2000m², la parcelle ayant une longueur de 48 mètres et une largeur de 36,50 mètres.

Selon jugement du juge des loyers commerciaux du 10 décembre 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 27 mars 2015, le montant du loyer mensuel a été fixé à 4 169,32 euros à compter du 1er octobre 2009.

Par acte authentique du 31 octobre 2017, Monsieur [F] [E] a cédé à la société DM Investissement le droit au bail sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] au sein de la zone industrielle n°1 au [Localité 4], devenant ainsi le bailleur de la société BBOI.

Selon jugement du 28 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux de Saint-Denis a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [F] [E] tendant notamment à fixer à 5 197,20 le montant du loyer mensuel à compter du 1er octobre 2009.

Le 7 février 2023, la société DM Investissement a fait dénoncer à son locataire un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire, lui demandant de cesser d’occuper les parties d’immeubles non comprises dans la présente location, à savoir l’occupation de 295 m² de la parcelle [Cadastre 5] non compris dans le bail, et, ce, dans un délai d’un mois.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la société DM Investissement a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, fait assigner la société Bourse du Bâtiment de l’Océan Indien (BBOI) en référé devant le président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 7 février 2023 et ordonner l’expulsion de la société BBOI.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 octobre 2023, la société DM Investissement demande à la juridiction de:
- REJETER la fin de non-recevoir soulevée par la société BBOI et visant a dire prescrite l’action engagée par la société DM INVESTISSEMENT,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement du 7 février 2023,
- ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de la société BBOI ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l’aide d'un serrurier, du local a usage commercial situé au [Adresse 2] — [Localité 4];
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard a compter du prononcé de la décision a inten/enir et ce jusqu'a parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés.
- CONDAMNER la société BBOI a régler a la société DM INVESTISSEMENT a titre provisionnel :
o une somme de 38.940 H.T. au titre des indemnités d'occupation de 295 m’ appartenant a la société DM INVESTISSEMENT et que la société BBOI s’est approprié en sa qualité de locataire,
o une somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive et de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles,
- ORDONNER qu’en cas de résiliation dudit bail, le depot de garantie d'un montant de 40.000 francs restera définitivement acquis a la société DM INVESTISSEMENT,
- CONDAMNER la société BBOI a payer a la société DM INVESTISSEMENT la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile,
- CONDAMNER la société BBOI a payer a la société DM INVESTISSEMENT les entiers dépens, en ce compris les frais d'huissier tenant (i) a la signification du commandement de payer du 07 février 2023, et (ii) a la signification de la présente assignation.


Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir tout d’abord que son action n’est pas prescrite, en soutenant que le courrier du 30 novembre 2017 dans lequel la société BBOI reconnaît être l’auteur d’une emprise irrégulière a interrompu la prescription, conformément à l’article 2240 du code civil.
Sur le fond, elle soutient que la fixation du loyer du bien loué par la société BBOI repose sur une superficie erronnée du bien loué, ce qui caractérise la violation des obligations contractuelles du preneur. Elle souligne que la société preneuse a connaissance de l’illégalité de son occupation puisqu’elle avait accepté le recul de la clôture existante et la rétrocession des 295m².

En défense, aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, la société BBOI demande à la juridiction de:
A TITRE PRINCIPAL 
Juger la société DM INVESTISSEMENT irrecevable en son action pour cause de prescription, 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
Débouter la société DM INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre la 
société BBOI, 
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE 
Se déclarer incompétent,
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
Condamner la société DM INVESTISSEMENT à payer à la société BBOI une provision de 15 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
La condamner à payer à la concluante la somme de 7 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir tout d’abord que l’action engagée par le bailleur est prescrite, puisque le bailleur avait connaissance de la situation concernant la superficie occupée par le sous-locataire depuis le 20 juin 2016, de sorte qu’il aurait dû agir avant le 20 juin 2021. Elle considère que le courrier du 30 novembre 2017 ne comporte aucune reconnaissance d’un quelconque droit au profit du bailleur, mais évoque seulement des pourparlers entre les parties. 
Sur le fond, elle soutient que la superficie du parking indiquée dans le contrat constituait une simple erreur insusceptible d’affecter le droit d’occupation par elle de l’espace loué, qui était entièrement clôturé depuis l’origine et que la portion de 295m² était comprise dès l’origine dans l’ensemble donné en sous-location depuis 33 ans. 

Lors de l’audience du 7 décembre 2023, les parties s’en sont rapportées à leurs écritures.

A l’audience du 7 décembre 2023, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil dispose: “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.”

L’article 2240 du même code dispose : “La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.”

En l’espèce, dans son courrier daté du 30 novembre 2017, la société BBOI écrivait à la société DM Investissement: “ Nous faisons suite à notre réunion du 15 courant, et vous informons des faits suivants: (...) L’emprise au sol des parkings n’étant pas un élément primordial pour l’activité de notre société, nous ne souhaitons pas la révision du montant de notre loyer, et préférons le maintien de celui-ci à quatre mille cinq cents euros. Dans ces conditions (...) nous sommes favorables au déplacement de la clôture arrière de la parcelle. Nous joignons (...) le plan de division annoté par nos soins.”

Ainsi, les termes utilisés n’emportent ni clairement ni explicitement reconnaissance par la société BBOI de l’exclusion d’une superficie de 295m² des biens loués ou d’un droit du bailleur sur cette superficie. Les termes choisis par la société BBOI et le contexte des échanges entre les parties (tenue d’une réunion le 15 novembre 2017, précision apportée par BBOI qu’elle se tenait à disposition de DM Investissement “pour en discuter ou parfaire les contours de cette modification”) attestent seulement de l’existence de pourparlers transactionnels sur la modification de l’emprise des locaux loués et des conditions pour y parvenir. Ces pourparlers sont confirmés par les termes du courrier de BBOI en date du 8 janvier 2018 (“désir de conciliation”). 

Par conséquent, alors qu’il n’est pas contesté que le bailleur avait connaissance depuis le 20 juin 2016 de la superficie exacte de la parcelle occupée par la société BBOI, le rapport du géomètre mandaté par le précédent bailleur ayant été établi à cette date, la présente action en référé engagée par la bailleresse, en ce qu’elle est fondée sur cette erreur dans la superficie mentionnée au bail, est precrite puisqu’elle aurait dû être engagée au plus tard le 19 juin 2021.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Bien que l’action engagée par la bailleresse soit prescrite, ce seul élément ne saurait suffire à caractériser une légèreté blâmable dans l’exercice de son droit d’agir en justice, au regard notamment de la cause d’interruption qu’elle invoquait légitimement. Ainsi, la demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La partie demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à régler à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie PARAT, juge des référés,

Déclarons prescrite l’action engagée par la société DM Investissement en résiliation du sous-bail commercial la liant à la société Bourse du Bâtiment de l’Océan Indien (BBOI) ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamnons la société DM Investissement aux entiers dépens ; 

Condamnons la société DM Investissement à payer à la société Bourse du Bâtiment de l’Océan Indien (BBOI) une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;



La GreffièreLa Présidente