Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01766 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X72E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00283
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI L’IMMOBILLIER DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0240


ET :

La SARL AUBERGE YACINE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306


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EXPOSE DU LITIGE

Il ressort de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 12 avril 2023 que « Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1981, prenant effet le 1er janvier 1982 pour une durée de neuf ans, Monsieur [V] [X] a donné à bail commercial à Monsieur [T] [M] et Madame [U] [C], sa mère, des locaux, constitués d'un rez-de-chaussée élevé de deux étages, sis [Adresse 2] l'activité de " café-hôtel meublé-restaurant ". Il est par ailleurs précisé que le preneur " pourra sous-louer les chambres meublées, en respectant les lois en vigueur, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ".

Concomitamment, une cession de fonds de commerce a été régularisée entre les mêmes parties, au profit des preneurs.

Par acte authentique du 15 juin 2011, M. [X] a vendu l'immeuble à la SCI l'Immobilier de [Localité 3], dont les associés sont Messieurs et Mesdames [H] [A], [J] et [Z] [X].

Selon acte sous seing privé en date du 16 janvier 2015, avec effet au 20 janvier 2015, les consorts [M] ont conclu avec la SARL Auberge Yacine, représentée par Madame [Y] [O], un acte intitulé " cession de fonds de commerce notamment le droit au bail portant sur les locaux susvisés.

Diverses décisions administratives ont affecté l'exploitation des locaux.

Par arrêté du 5 juillet 1994, prenant effet le 21 juin 1992, l'hôtel a fait l'objet d'une fermeture administrative, la réouverture étant conditionnée au dépôt d'un dossier de •déclaration de travaux pour l'aménagement et là mise aux normes de sécurité et d'hygiène de l'établissement. Il a été indiqué par la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du I *octobre 2003, que cette fermeture était notamment due à la nécessaire réfection de l'intégralité de la toiture en raison de sa vétusté, obligation mise à la charge de M. [X] en sa qualité de bailleur par un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 juin 1998.

Lors d'une visite du 9 septembre 1999, la commission communale de sécurité de la ville de [Localité 3] a émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation de la partie restaurant de l'établissement et un avis défavorable à la réouverture de l'activité d'hôtellerie, notamment en raison du défaut d'isolement entre certaines parties du bâtiment et de la présence de tuyaux de gaz. en plomb.

Lors d'un contrôle effectué le 27 février 2014, la commission de sécurité a de nouveau rendu un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel. notamment en raison de problèmes d'isolement.

Un avis favorable permettant la réouverture de l'hôtel sera finalement rendu le 5 janvier 2015 après la réalisation, par le preneur, des travaux préconisés.

Plusieurs procédures judiciaires ont par ailleurs émaillé les relations des bailleurs et preneurs successifs.

Par acte introductif d'instance signifié les 14, 15 et 21 novembre 2013, la SCl L'Immobilier de [Localité 3] a fait assigner le preneur exploitant et l'ensemble des héritiers de Mme [C], devenus co-preneurs au bail et propriétaires indivis du fonds de notamment, de faire constater des violations dans le cadre de l'exploitation du local commercial. tendant in fine à voir prononcer la résiliation du bai. commercial à compter du 9 septembre 1999, ordonner l'expulsion. et voir fixer une indemnité d'éviction.

Par jugement du 6 août 2014, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de PARIS en date du 28 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment débouté la SCl L'Immobilier de [Localité 3] de sa demande en résiliation judiciaire du bail au motif que les difficultés soulevées par la commission de sécurité lors de ses visites successives n'étaient pas imputables à des dégradations occasionnées par le preneur ou à des manquements à son obligation d'entretien et de réparation mais constituaient des insuffisances objectives du local au regard de sa contractuelle caractérisaient par conséquent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par exploit d'huissier en date des 5, 6 et 11 décembre 2013, le bailleur a notifié au preneur exploitant, Monsieur [T] [M], et aux héritiers de Madame [U] [C] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin.

Par acte introductif d'instance en date du 10 mars 2014, les consorts [M] ont entendu contester le congé délivré et ont sollicité l'octroi d'une indemnité d'éviction.

Le 13 mars 2015, la SARL AUBERGE YACINE est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
•dit que la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] ne justifiait pas de motifs graves et légitimes à l'appui du congé qu'elle a fait signifier les 5, 6 et 11 décembre 2013,
•dit que le bail commercial a pris fin le 30 juin 2014 par l'effet du congé précité,
•dit que la SARL AUBERGE YACINE pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2014,
•ordonne une expertise judiciaire avant-dire-droit sur l'indemnité d'éviction due à la à la preneur et l'indemnité d'occupation de la bailleresse, a commis pour y procéder Monsieur [E] [K], expert, et a mis à la charge de la preneur le versement de la provision,
- débouté la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de déplafonner le loyer depuis le mois de juin 2011,
- condamné la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement à l'obligation de délivrance du bailleur pour la période du 15 juin 2011 (date d'acquisition des murs des lieux loués par la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] auprès de Monsieur [V] [X]) au 16 janvier 2015 (date de la cession du fonds de commerce par Monsieur [M] à la SARL AUBERGE YACINE).
- condamné la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 62 863,84 euros au titre du remboursement des travaux de mise en conformité qu'il a finalement fait réaliser.
- ordonné la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce de 180.000 euros réalisée le 24 février 2015 par la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] concernant la cession du 16 janvier 2015 qui a été conclue entre Monsieur [T] [M] et la SARL AUBERGE YACINE.
•débouté Monsieur [T] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice découlant de l'opposition au paiement du prix de vente:
•sursis a statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
•dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par arrêt du 11 octobre 2017, la cour d'appel de PARIS a confirmé la décision suscitée sauf en ce qui concerne le remboursement des travaux de mise en conformité, faute pour le preneur d'avoir au préalable mis la bailleresse en demeure de les réaliser et la mainlevée intégrale de l'opposition au paiement du prix de cession de fonds de commerce.

La SARL AUBERGE YACINE n'ayant pas versé la provision complémentaire mise à sa charge par ordonnance du 20 avril 2018, le juge de la mise en état a autorisé l'expert, en application des dispositions de l'article 280 du code de procédure civile. à déposer son rapport en l'état.

Le 9 avril 2018, l'expert a déposé un document de synthèse.

Par jugement du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
•REJETE la demande de la SARL AUBERGE YACINE tendant à ce qu'il soit fait application de l'article 24 du Code de procédure civile,
•REJETE la demande de la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] tendant à voir déclarer nul le document de synthèse déposé par Monsieur [K],
•DECLARE recevables les demandes des parties relatives a la résiliation du bail, la perte du droit à indemnité d'éviction de la SARL AUBERGE YACINE et à la fixation d'une indemnité d'éviction concernant un fonds de commerce avec activité hôtelière,
•DEBOUTE la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] de sa demande tendant à voir le bail résilié et la SARL AUBERGE YACINE privée de son droit à indemnité d'éviction,
•DIT que la SARL AUBERGE YACINE a droit à une indemnité d'éviction correspondant à la perte de son fonds de commerce,
•FIXE à la somme de 561.053 euros, augmentée des frais de licenciement sur production des justificatifs, le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à la SARL AUBERGE YACINE,
•FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL AUBERGE YACINE à la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à la somme annuelle de 42.491 euros, à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2014, et jusqu'à complète restitution des lieux,
•DIT que les sommes déjà versées depuis le 30 juin 2014 par la SARL AUBERGE YACINE en contrepartie d'indemnité d'occupation du bailleur.

Par déclaration d'appel du 23 juin 2020. la société l'Immobilier de [Localité 3] a interjeté appel partiel du jugement du 3 mars 2020. »

Par arrêt rendu le 12 avril 2023, par la cour d'appel de Paris a :

- REJETE la fin tendant à voir déclarer IRRECEVABLES les prétentions de Monsieur [T] [M],
- REJETE la fin de non recevoir des prétentions de la SARL Auberge Yacine portant sur «l'indemnisation de l'activité hôtel »,
- REJETE la demande de prononcé de la nullité du document de synthèse déposé dans le cadre de la présente procédure par Monsieur [E] [K], expert judiciaire, REJETTE la demande de mise à l'écart des débats du document de synthèse déposé dans le cadre de la présente procédure par Monsieur [E] [K], expert judiciaire, REJETTE la demande d'inopposabilité à la SCI L'IMMOBILLIER DE [Localité 3] de la cession du fonds de commerce en date du 16 janvier 2015 et du chiffre d'affaires réalisé par la SARL AUBERGE YACINE,
- INFIRME le jugement du 3 mars 2020 en ce qu'il a FIXE à la somme de 561 053 euros, le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à la SARL AUBERGE YACINE et FIXE le montant de l'indemnisation d'occupation due par la SARL AUBERGE YACINE à la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à la somme annuelle de 42.491 euros,

-L'a CONFIRME pour le surplus.

Statuant a nouveau sur ces chefs.
- FIXE à la somme de 292.303 €, le montant total de l'indemnité d'éviction due par la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à la SARL AUBERGE YACINE, soit : 
indemnité principale : 244 773 € 
frais de remploi 24 477 €, 
trouble commercial : 22 053 €,
frais de déménagement : 1 000 €,
outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,
- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à la SCIL IMMOBILIER DE [Localité 3] à la somme annuelle de 44 696 € HT HC. à compter du terme du bail, soit le 30 juin 2014, et ce jusqu'à complète restitution des lieux,

Y ajoutant.
- REJETE les demandes de condamnation de dommages-intérêts formées réciproquement par les parties pour procédures abusives ou manœuvres dilatoires,
- REJETE les demandes d'expulsion de la SARL AUBERGE YACINE et de tous occupants de son chef ainsi qu'il soit statué sur les meubles,
- REJETE les demandes de libération et de restitution des locaux sous astreinte,
- REJETE la demande de provision de la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] au titre des charges et taxes foncières,
Condamne la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à payer à la SARL AUBERGE YACINE, à Monsieur [T] [M] et à Mademoiselle [R] [M] la somme de 1 000 € chacun en indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel,
Condamne la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] aux dépens de l'appel.
- REJETE les autres demandes.

Il est précisé qu'à la suite d'une saisie attribution pratiquée à la demande de la SARL AUBERGE YACINE sur les comptes de la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3], cette dernière a saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bobigny lequel, dans un jugement rendu le 6 mars 2018, a, retenant la compensation entre les créances réciproques des parties, :
- CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre des frais bancaires ;
- CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] la somme de 190,55 € (cent quatre vingt dix euros et cinquante cinq centimes) au titre des frais d'huissier ;
- CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] une somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la SARL AUBERGE YACINE aux dépens ;
- RAPPELE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le 20 juillet 2023, la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] a adressé à la SARL AUBERGE YACINE une mise en demeure d'avoir à lui payer un arriéré de loyers et charges d'un montant de 80.634,80 euros, en vain.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2023, la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] a fait assigner devant le juge des référés la SARL AUBERGE YACINE pour voir :
Vu l'arrêt de la cour d 'appel de Paris en date du 12 avril 2023,
Vu les dispositions de I ‘article 834 et suivants du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article L. 131-I du code des procédures civiles d ’exécution,
Vu les dispositions de l ‘article L. I45-29 et I 'article L. 145-30 du code de commerce.
Vu les dispositions des articles 1289 et 1290 du code civil,
- Rejeter l'exception d’incompétence soulevée,
- Constater que la compensation légale est intervenue de plein droit entre l‘indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction,
- Ordonner l'expulsion de la SARL AUBERGE YACINE, ainsi que celle de tous occupants de son chef a défaut de départ volontaire dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir. Des locaux qu’i1s occupent de l’immeuble situé au [Adresse 2]), avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique, sous peine d’astreinte comminatoire de 1.500 euros par jour de retard a compter de la signification de l'ordonnance a intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;
- Ordonner le séquestre des biens mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures d’exécution, soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci soit, 21 défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié ;
- Condamner la SARL AUBERGE YACINE à payer à la SCI L’lMMOBILLlER DE [Localité 3] la somme provisionnelle de 90.568,96 € arrêté au 13 décembre 2023 inclus au titre des d'indemnités
d'occupation et des charges outre les intérêts légaux a compter du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 avril 2023 pour la somme de 70.000 euros, de la mise en demeure en date du 20 juillet 2023 pour la somme de 80.634,80 euros,
- Débouter la SARL AUBERGE YACINE de l'intégralité de toutes ses demandes,
- Condamner la SARL AUBERGE YACINE à lui payer 4.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 14 décembre 2023 et la décision mise en délibéré au 26 janvier 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes et a soutenu que le juge des référés était compétent.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SARL AUBERGE YACINE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
Vu les dispositions de1’article L-145-28 alinéa 1 du Code de Commerce,
Vu les dispositions de l’article L 213-6 du Code de1’Organisation Judiciaire,
Vu les dispositions de l'article L 121-1 du Code des procédures d’exécution,
Vu l'arrêt rendu le 12 avril 2023 par le Pôle 5 - Chambre
- Faire droit à l'exception d’incompétence soulevée.
En conséquence,
- Se déclarer incompétent au profit du Juge de 1‘Exécution du Tribunal Judiciaire do BOBIGNY.
Subsidiairement.
- Déclarer irrecevables les demandes de la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3],
- Déclarer mal fondées les demandes de la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3].
A titre infiniment subsidiaire,
- Constater que les "demandes de la SCI UIMMOBILIER DE [Localité 3] se heurtent à une contestation sérieuse,
- L’en débouter,
- Condamner la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'artic1e 700 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés et l'irrecevabilité des demandes

La SARL AUBERGE YACINE soutient, sur le fondement de la L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] dès lors que le litige porte sur un titre exécutoire, seul le juge de l'exécution pouvant connaître du litige.

La SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] considère que le juge des référés est compétent dès lors que la cour d'appel de Paris, dans son arrêt rendu le 12 avril 2023, n'a pas ordonné l'expulsion de la défenderesse et que le juge de l'exécution n'est pas compétent pour l'ordonner. Elle estime par ailleurs que le juge de l'exécution n'a pas une compétence exclusive pour ordonner la compensation de créances réciproques.

Conformément aux dispositions premières alinéa de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Aux termes de l'article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l'espèce, il apparaît que dans son arrêt rendu le 12 avril 2023, la cour d'appel de Paris a indiqué que la résiliation judiciaire du bail n'ayant pas été ordonnée, le preneur ayant un droit au maintien dans les lieux, il ne saurait faire l'objet d'une expulsion ou être condamné à restituer les locaux sous astreinte. 

En ce qui concerne la demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation, la cour a indiqué que « le bailleur bénéficiant d'un droit de repentir, l'indemnité d'éviction n'est pas à ce jour pas certaine ni exigible et il n'y a donc pas lieu d'ordonner la compensation ». 

Enfin, la cour a considéré qu'il ne lui appartenait pas « d'ordonner qu'une fois le montant de l'indemnité d'éviction payée, la SARL AUBERGE YACINE ne pourra se maintenir dans les lieux et devra en pareille circonstance être déclaré occupant sans droit ni titre et que le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, s'agissant d'une situation hypothétique qui ne peut être considérée à ce jour ».

Il apparaît ainsi que si l'arrêt de la cour précité constitue un titre dont les difficultés doivent être soumises au juge de l'exécution, la cour d'appel n'a pas statué sur la situation où le droit de repentir du bailleur a expiré. 

Or, au cas présent, l'arrêt de la cour a été rendu le 12 avril 2023, si bien que le délai de repentir du bailleur qui n'est que de 15 jours à compter de cette date, et non de la signification de la décision, a expiré, nonobstant un éventuel pourvoi en cassation. Par suite, l'indemnité d'éviction est à présent certaine et exigible, si bien que la compensation judiciaire peut être ordonnée, toutes conditions par ailleurs remplies, et que le preneur ne peut se maintenir dans les lieux seulement si l'indemnité d'éviction n'a pas été versée.

En conséquence, et la cour n'ayant pas statué sur cette nouvelle situation de faits, le juge des référés est compétent et l'action du preneur est recevable.

Sur la compensation

La SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] soutient qu'il s'est opérée une compensation entre l'indemnité d'éviction qui a été mise à sa charge par la cour d'appel de Paris et l'indemnité d'occupation due par le preneur.

La SARL AUBERGE YACINE considère qu'il existe une contestation sérieuse sur les dettes réciproques entre les partie et qu'ainsi les conditions de la compensation ne sont pas remplies, considérant que le bail commercial ne prévoit pas de taxe sur la valeur ajoutée. Par ailleurs, elle estime avoir procédé à plusieurs paiements qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Conformément aux dispositions des articles 1348 est suivants du Code civil, la compensation est un mécanisme par lequel s’opère l’extinction simultanée totale ou partielle de deux obligations de même nature existant entre deux personnes réciproquement créancières et débitrices l’une de l’autre.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation mise à la charge du preneur et l’indemnité d’éviction due par le bailleur ont été fixées par la cour d'appel dans son arrêt du 12 avril 2023, par une décision exécutoire puisque rendue en dernier ressort. Ces créances sont certaines, réciproques et connexes puisqu’il s’agit de créances issues de l’exécution d’un même contrat de bail, que ces deux dettes trouvent leur source dans les rapports contractuels issus du bail liant le preneur et le bailleur, que le lien de connexité existe du fait que les deux indemnités ont toutes deux leur origine dans une même situation, celle résultant de la résiliation du bail commercial. 

Par suite, la compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction est possible.

Sur les comptes entre les parties

Conformément aux dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] soutient que le loyer a été fixé entre les parties hors-taxes et que le preneur doit s'acquitter du montant ainsi fixé mais également de la taxe sur la valeur ajoutée. Elle précise d'ailleurs que dans son arrêt, la cour d'appel a expressément mentionné que l'indemnité d'occupation était fixée de manière hors-taxes et en déduit donc que le preneur doit nécessairement s'acquitter de la TVA.

La SARL AUBERGE YACINE affirme que les loyers du bail commercial liant les parties ne sont pas soumis à la TVA et, au soutien de ses prétentions, produits des avis d'échéance antérieurs à l'arrêts de la cour d'appel dans lesquels la TVA n'apparaît pas.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail liant les parties que le loyer a été fixé sans mention de quelque somme que ce soit au titre de la TVA. Par ailleurs, dans son jugement du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a fixé l'indemnité d'occupation à 42.491 euros sans préciser si ce montant était hors-taxes ou toutes taxes comprises. En revanche, dans son arrêt rendu le 12 avril 2023, la cour d'appel a fixé cette indemnité d'occupation à 44.696 euros hors-taxes et hors charges.

Cependant, le fait que la cour ait fixé cette indemnité hors taxes n'est pas de nature à considérer que la société bailleresse soit soumise à la TVA. À cet égard, il est observé qu'elle ne produit aucun élément, ni fiscal ni comptable, permettant de considérer son assujettissement à la taxe sur le chiffre d'affaires. Enfin, le bail liant les parties ne précise pas que le loyer soit soumis à cette taxe. Au contraire, il ressort des avis d'échéance des mois d'octobre 2016 et 2018 qu'aucune somme n'est prévue au titre de la TVA

Par suite, le juge des référés étant le juge de l'évidence, il sera considéré, pour établir les comptes entre les parties, que le loyer a été stipulé sans TVA. Il n'a cependant pas échappé au juge des référés que l'expert-comptable de la société preneuse a établi un premier décompte concernant l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 16 janvier 2015 et le 30 septembre 2023 en tenant compte de la TVA, puis un second sans TVA. Le cas échéant, il appartiendra donc au juge du fond, en fonction des éléments produits par les parties, de trancher le litige concernant l'application ou non de la TVA à l'indemnité d'occupation ; la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] sera ainsi renvoyée à mieux se pourvoir sur la question de l'assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée.

 Dans son arrêt du 12 avril 2023, la cour d'appel de Paris a fixé l'indemnité d'occupation à 44.696 euros, soit un montant total pour la période comprise au titre des années 2015 à 2023 de 402.264 euros (44.696 x 9). 

Dans le décompte du 27 septembre 2023 établi par l'expert-comptable de la SARL AUBERGE YACINE, il apparaît qu'à cette date celle-ci s'est acquittée de 102.816 euros. Cette somme correspond également au paiement encaissé par la société bailleresse telle qu'il ressort de son décompte produit en pièce 10. Par ailleurs la société preneuse rapporte la preuve, par la production des chèques et relevés bancaires, d'avoir payé l'indemnité d'occupation des mois d'octobre, novembre et décembre pour 11.174,01 euros (3.724,67 x 3), soit des paiements totaux de 113.990 euros.

En conséquence, la SARL AUBERGE YACINE reste redevable au titre de l'indemnité d'occupation de la somme arrondie de 288.364 euros (402.264 – 113.990).

Enfin, il apparaît que la société preneuse s'est acquittée de 4.498 euros au titre de la taxe foncière de l'année 202 pour 4.498 euros. Par suite, il n'y a pas lieu de tenir compte de cette somme.

Dans son décompte concernant le calcul des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'occupation, qui n'est pas contesté par la partie adverse, le montant des intérêts s'élève à 18.211,54 euros. Toutefois ce montant a été calculé avec un loyer en base TTC. Par suite, le montant des intérêts sera ramené avec un loyer en base hors-taxes, soit un montant d'intérêt de 15.176 euros (18.211,54 / 1,2).

Les sommes provisionnelles retenues au titre de l'indemnité d'occupation et des intérêts au taux légal s'élèvent donc respectivement à 288.364 et 15.176 euros soit un total de 303.540 euros.

Dans son arrêt du 12 avril 2023, la cour d'appel de Paris a fixé l'indemnité d'éviction au profit de la société preneuse à 292.303 euros. Par ailleurs, cette dernière a été condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Selon le décompte des intérêts au taux légal sur l'indemnité d'éviction versée par la société preneuse en pièce 9, et non contesté par la société bailleresse, l'indemnité et les différentes sommes à ce titre s'élèvent à 308.916,63 euros, arrondie à 308.917 euros.

En conséquence, la compensation s'opère en faveur de la société preneuse à hauteur de 5.377 euros (308.917 – 303.540). Par suite, son expulsion sous astreinte ne peut être ordonnée puisqu'elle bénéficie d'un droit à se maintenir dans les lieux tant que le bailleur n'a pas versé l'indemnité d'éviction dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI l'IMMOBILIER DE [Localité 3] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 12 avril 2023,

RENVOYONS la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] à mieux se pourvoir sur la question de l'assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée ;

CONSTATONS la compensation partielle réalisée entre l'indemnité d'éviction mise à la charge de la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] et l'indemnité d'occupation mise à la charge de la SARL AUBERGE YACINE ;

DEBOUTONS la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] de ses demandes d'expulsion sous astreinte et de provision au titre de l'indemnité d'occupation ; 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI L'IMMOBILIER DE [Localité 3] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.



AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LE PRÉSIDENT


Stéphane UBERTI-SORIN