Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01644 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X72W

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00286
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017


La SAS FONCIERE CRISTAL 2,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017




ET :

Monsieur [P] [Z],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264 (Postulant), Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val D’oise (Plaidant)







EXPOSE DU LITIGE

Par deux contrats souscrits le 27 avril 2021, la SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a donné à bail commercial à Monsieur [P] [Z], dans un ensemble immobilier dénommé «ECRIN VERT» situé à [Adresse 3] :

- un local commercial (Commerce A) situé en rez-de-chaussée du Bâtiment D, 101 avenue Gambetta, porte gauche du hall comprenant une boutique, d’une surface totale d’environ 62,11 m 2, correspondant au lot de copropriété n°78, pour la réalisation de l'activité suivante : « toute forme de restauration à consommer sur place ou vente à emporter, à l'exclusion des rôtisseries saufs si celle-ci est utilisées dans le cadre de restauration brésilienne » ; 

- un local commercial (Commerce B) en rez-de-chaussée des bâtiments C et D, 105 avenue Gambetta, livré neuf, d'une surface totale d'environ 136,49 m², correspondant aux lots de copropriété numéros 43 et 79, pour la réalisation de l'activité suivante : « pizzeria sur place et à emporter ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la date de mise à disposition des locaux telle que prévue à l'article 31 des contrats.

Par différents avenants, la mise à disposition des locaux a eu lei le 17 novembre 2021. plusieurs preneurs se sont substitués si bien qu'à présent Monsieur [P] [Z] est le preneur des lots précités. 

Enfin, par acte authentique du 23 décembre 2022, le bailleur a cédé les murs à la SAS FONCIERE CRISTAL 2.

Suivants exploits des 25 octobre 2022, la SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 a fait délivrer à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant les clauses résolutoires stipulées dans les baux précités. 

Suivants exploits des 5 mai 2023, la SAS FONCIERE CRISTAL 2 a fait délivrer à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant les clauses résolutoires stipulées dans les baux précités. 

Par acte d’huissier du 13 septembre 2023, la SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 et la SAS FONCIERE CRISTAL 2 ont fait assigner Monsieur [P] [Z] de voir : 
DECLARER recevable et bien fondée l'action engagée par les sociétés FONCIERE CRISTAL 2 et PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 ; En conséquence : 
CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial du 27 avril 2021 portant sur le lot n°78 et son avenant n°1 du 21 décembre 2021 et son avenant n°2 du 31 janvier 2022 ayant lié la société FONCIERE CRISTAL 2 et Monsieur [P] [Z], par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 6 juin 2023 ; ORDONNER l'expulsion des lieux litigieux de Monsieur [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ; ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société FONCIERE CRISTAL 2 aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [Z] ; ET 
CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial du 27 avril 2021 portant sur les lots n°43 et 79 et son avenant n°1 du 10 novembre 2021, son avenant n°2 du 17 novembre 2021, et son avenant n°3 du 10 février 2022 ayant lié la société FONCIERE CRISTAL 2 et Monsieur [P] [Z], par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 6 juin 2023 ; ORDONNER l'expulsion des lieux litigieux de Monsieur [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ; ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société FONCIERE CRISTAL 2 aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [Z] ; ET 
CONDAMNER par provision Monsieur [P] [Z] à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2, la somme totale de 25 104,29 euros, calculée comme suit : - 9 679,95 € TTC au titre les loyers, charges et taxes dus à la date du 28 juillet 2023 portant sur les lots n°43 et 79 ; 
- 11 929,20 € TTC au titre des loyers, charges et taxes dus à la date du 28 juillet 2023 portant sur le lot n°78 ; 
- 1 935,99 euros TTC correspondant à la clause indemnitaire prévue au bail pour les lots n°43 et 79; 
- 1 192,92 euros TTC correspondant à la clause indemnitaire prévue au bail pour le lot n°78 ; 
- 366,23 euros TTC correspondant aux frais de commandement de payer visant la clause résolutoire signifiés le5 mai 2023 ; 
ORDONNER que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires relatif aux lots n°43 et 79 seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ; ORDONNER que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires relatif au lot n°78 seront assorties d’un intérêt de retard au taux légal ; ET 
CONDAMNER par provision Monsieur [Z] à payer à la société PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 la somme totale de 19722,66 euros, calculée comme suit : - 10 107,91 euros TTC correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 26 avril 2023 portant sur les lots n°43 et 79 ; 
- 9 269,01 euros TTC correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 26 avril 2023 portant sur le lot n°78 ; 
- 345,74 euros TTC correspondant aux frais de commandement de payer visant la clause résolutoire signifiés le 25 octobre 2022 ; 
ET 
CONDAMNER Monsieur [P] [Z] à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 à titre d’indemnités d’occupation mensuelles hors charges et hors taxe de : - 4 549,66 euros pour les lots 43 et 79, correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel hors taxes, outre les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 6 juin 2023, et ceci jusqu’à la libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ; 
- 1 035,16 euros pour le lot n°78, correspondant au montant mensuel du loyer contractuel hors taxes, outre les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 6 juin 2023, et ceci jusqu’à la libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ; 
CONDAMNER Monsieur [P] [Z] à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens. 
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 14 décembre 2023 et la décision mise en délibéré au 26 janvier 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3 et la SAS FONCIERE CRISTAL 2, représentés par leur conseil, ont soutenu leurs demandes. Ils se sont opposés à la demande de délais de paiement du preneur et ont indiqué qu'ils abandonnaient leurs demandes financières concernant la SAS PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, Monsieur [P] [Z], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :
Vu l’article 1343-5 du Code civil, 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce 
Vu la Jurisprudence 
Vu les conclusions et les pièces versées au débat, 
SUSPENDRE les effets des clauses résolutoires insérées dans les deux baux commerciaux donnés à bail à Monsieur [P] [Z], ACCORDER à Monsieur [P] [Z] un délai de paiement de douze mois pour se libérer de l’arriéré locatif, et ce en application des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce.
Il expose qu'il est devenu locataire des locaux concernés après l'épidémie de la covid-19 ce qui ne lui a pas permis de faire face dans le délai de 30 jours aux demandes objets des commandements de payer délivrés par les propriétaires respectifs. Il soutient néanmoins avoir tout mis en œuvre pour apurer sa dette et, pour cette raison, sollicite un moratoire de 12 mois et une suspension des effets des commandements de payer.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions de l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par les bailleurs successifs. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent. 

Les commandements visés dans l’assignation contiennent ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que, dans les commandements de payer du 5 mai 2023, figurent les sommes représentant un arriéré de loyers et charges de 17.744,58 euros et 7.942,60 euros, étant observé que ces sommes ne sont pas contestées par le preneur. 

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de leur délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit. Toutefois, en raison du délai de paiement qui sera accordé au preneur ci-après, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais sera ordonnée ; il n'y aura donc pas lieu à ordonner l'expulsion du preneur sous astreinte. Pour autant, en cas d’impayés, la clause sera acquise et l’expulsion sera immédiate comme il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment les baux commerciaux, les commandements de payer déjà cités et les décomptes actualisés au 13 décembre 2023 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 22.212,95 euros, soit à 10.220,05 euros pour les lots 43 et 79 et à 11.992,90 euros pour le lot 78. 

La SAS FONCIERE CRISTAL 2 sollicite que la provision soit assortie du taux d'intérêt légal, majoré de 4 points concernant les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers concernant les lots numéros 43 et 79. Pour autant, elle n'appuie sa demande sur aucun texte légal ou réglementaire et n'explique pas la situation de fait qui, selon elle, justifierait l'application d'une telle majoration.

En conséquence, il conviendra d’ordonner le paiement provisionnel des sommes précitées, outre les intérêts au taux légal sans majoration et cela à compter du commandement de payer délivré le 5 mai 2023.

Sur la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Sur le fondement des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du code de commerce, Monsieur [P] [Z] sollicite un délai de paiement de douze mois pour se libérer de l’arriéré locatif.

À l'audience, le bailleur s'est opposé à cette demande de moratoire.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce, il ressort des extraits de compte du gestionnaire des locaux donnés en location que la dette locative de Monsieur [P] [Z] s'élève à 10.220,05 euros pour le premier local et à 11.992,90 euros pour le second soit un total de 22.212,95 euros. Il apparaît ainsi que le défendeur s'acquitte des loyers courants et a fait des efforts pour apurer sa dette laquelle a été ramenée de 25.687,18 euros telle que cette somme ressort des commandements de payer du 5 mai 2023 à 22.212,95 euros, soit une diminution de 3.474,23 euros. 
 
Enfin, le preneur rapporte la preuve qu'il n'est pas en état de cessation des paiements et que pour l'exercice comptable clôturé au titre de l'année 2022, son résultat était excédentaire.

En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif. En cas de non respect une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Monsieur [P] [Z], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [P] [Z] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 5 mai 2023. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SAS FONCIERE CRISTAL 2 au titre de ses frais irrépétibles. La SAS FONCIERE CRISTAL 2 sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.800 euros lui sera allouée.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux liant les parties sont réunies ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] à payer en deniers ou quittances à la SAS FONCIERE CRISTAL 2 les somme de 10.220,05 euros au titre des lots 43 et 79 et 11.992,90 euros au titre du lot 78 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 5 mai 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [P] [Z] à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :
- 12 mois de délais,
- par règlements mensuels et consécutifs de chacun 1.800 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,
- le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
- la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles des baux commerciaux en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour Monsieur [P] [Z] de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- le tout deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire sera acquise,
- il sera procédé à l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [Z] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 27 avril 2021, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; 
- le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; 

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] à verser à la SAS FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 5 mai 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LE PRÉSIDENT


Stéphane UBERTI-SORIN