Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 26 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/00232 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XHIM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00288
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Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 19 janvier 2024 et au 26 janvier 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société [Localité 3] BEAUSEJOUR,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Antoine, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260



ET :

La Société OLIVIUM GELATERIA,
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3]

représentée par Maître Jean-Marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

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EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 12 mai 2017, la société [Localité 3] BEAUSEJOUR a mis à la disposition de la société BRASSERIE DE [Localité 3], aux droits de laquelle vient la société OLIVIUM GELATERIA, un local de 20 m2 situé au sein du centre [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 77000 € outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base et 8% du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués.

Selon bail du 28 novembre 2017, la société [Localité 3] BEAUSEJOUR a mis à la disposition de la société BRASSERIE DE [Localité 3], aux droits de laquelle vient la société OLIVIUM GELATERIA, un local à usage de réserve situé au même lieu moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15600 €.

Par acte du 27 septembre 2022, la société [Localité 3] BEAUSEJOUR a fait commandement à la société OLIVIUM GELATERIA de lui payer la somme de 33294,36 € au titre des loyers et charges échus en exécution du bail du 28 novembre 2017.

Par acte du 27 septembre 2022, la société [Localité 3] BEAUSEJOUR a fait commandement à la société OLIVIUM GELATERIA de lui payer la somme de 75502,51 € au titre des loyers et charges échus en exécution du bail du 12 mai 2017.

Par assignation du 31 janvier 2023, la société [Localité 3] BEAUSEJOUR demande que soit constatée la résiliation des deux baux au 28 octobre 2022 et ordonnée l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef et que celui-ci soit condamné à lui payer en exécution du bail du 12 mai la somme provisionnelle de 153777,72 € au titre des loyers et charges échus et celle de 15377,77 € à titre d'indemnité forfaitaire, en exécution du bail du 27 septembre la somme provisionnelle de 51781,47 € au titre des loyers et charges échus et celle de 7178,14 € à titre d'indemnité forfaitaire, outre une indemnité d'occupation égale au double du dernier loyer courant charges et taxes comprises, la somme de 15594,22 € à titre d'indemnité de relocation et la somme de 2800 € en application des dispositions contractuelles et subsidiairement en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle demande en outre que le dépôt de garantie lui soit déclaré acquis.

La société OLIVIUM GELATERIA conclut au débouté de la société [Localité 3] BEAUSEJOUR en ses prétentions et subsidiairement demande un échéancier sur 24 mois.
Elle demande la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

que les dispositions contractuelles relatives à la fixation du loyer constituent une clause d'échelle mobile prohibée par les articles L 112-1 et L 112-2 du code monétaire dont la licéité relève de l'appréciation du juge du fond;
que les décomptes annexés aux commandements reposent sur des montants invérifiables et contestés;
que les relevés de compte locataire comportent des postes aux libellés incompréhensibles;
que le bailleur ne justifie pas du montant des charges;
qu'après avoir payé un droit d'entrée exorbitant de 324000 € et effectué des investissements significatifs, elle a connu d'importantes difficultés mais procédé à des règlements partiels des loyers et charges.
La demanderesse répond :

que la clause critiquée par le preneur n'a pas pour objet l'indexation du loyer mais son actualisation et échappe aux dispositions du code monétaire;

MOTIFS

Selon l'article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux;

Le bail du 12 mai 2017 stipule en son article 26 sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance;

Le bail du 28 novembre 2017 stipule en son article 23 sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance;

Les commandements sont réguliers en la forme et reproduisent les termes de l'article 145-41 et de la clause de résiliation;

Sur la détermination du loyer ;

Le loyer variable additionnel stipulé au bail, proportionnel au chiffre d'affaires du preneur, ne constitue pas une clause d'indexation soumise aux dispositions des articles L 112-1 et L 112-2 du code monétaire;

La contestation de ce chef n'est pas sérieuse;

Sur les décomptes et spécifiquement les charges;

La défenderesse évoque :

l'obscurité des postes "palier sur loyer" et "honos analyse assis";le défaut de justification du montant des charges;
Si le bailleur justifie du montant des taxes foncières et précise la clef de répartition par l'indication des tantièmes, il ne produit en revanche pour les charges qu'un décompte sans aucun justificatif des montants qui y sont inscrits;

Dès lors, la contestation du montant des charges est sérieuse;

En outre, les décomptes annexés à chacun des commandements ne distinguent pas pour chaque échéance les sommes réclamées au titre des loyers et des charges mais mentionnent une somme globale, ce qui ne permet pas au destinataire du commandement de s'assurer de la conformité des sommes réclamées aux dispositions contractuelles;

La contestation étant dès lors sérieuse, les demandes seront rejetées;

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés pour l'instance;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déboutons la société [Localité 3] BEAUSEJOUR de ses demandes;

Rejetons la demande de la société OLIVIUM GELATERIA au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la société [Localité 3] BEAUSEJOUR aux dépens.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LE PRÉSIDENT


Ulrich SCHALCHLI