Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 21/07384 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V4CE
Minute n° 24/00005
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Wilfried MEZIANE de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, 


ET :

S.A.R.L. LONDICHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX,



Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort










EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er janvier 2002, madame [J] [B] a donné à bail commercial à monsieur [S] [M] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 4.560 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie avec maison d’habitation.

La SARL LONDICHE a acquis le fonds de commerce par acte notarié du 26 novembre 2007.

Monsieur [Z] [B] vient aux droits de sa mère, madame [J] [B], décédée. 

Le bail a été renouvelé du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, et suite à un désaccord sur la fixation du montant du loyer, celui-ci a été fixé par jugement du juge des loyers commerciaux du 08 janvier 2014, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 09 juillet 2015, au montant annuel de 13.000 euros hors taxes.
Le 20 juin 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé mensuel de 3.000 euros hors taxes et hors charges.

Le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé par le bailleur.

Après notification par LRAR d’un mémoire préalable le 21 juin 2021, monsieur [B] a, par acte du 20 septembre 2021, fait assigner la SARL LONDICHE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 08 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y] [R]. 

L’expert a déposé son rapport le 08 mars 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [Z] [B], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 07 septembre 2023 et déposé au greffe le 05 septembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de: 

- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 21.600 euros hors taxes et hors charges,
- condamner la SARL LONDICHE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,
- condamner la SARL LONDICHE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Monsieur [Z] [B] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’il existe un motif de déplafonnement en raison de la hausse considérable de la population, très supérieure à la moyenne nationale qui ne peut que profiter au commerce, lequel bénéficie d’une situation géographique favorable, alors que dans le même temps le nombre de boulangeries a diminué dans la commune d’[Localité 4], justifiant que le loyer soit fixé à la valeur locative estimée à 21.600 euros.

A l’audience, la SARL LONDICHE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 08 septembre 2023 et déposé au greffe le 06 septembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

- fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2020 au montant de 21.600 euros,
- condamner monsieur [Z] [B] au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- condamner monsieur [Z] [B] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LONDICHE, admettant que l’expert judiciaire a retenu l’existence d’un motif de déplafonnement, indique accepter le montant de valeur locative proposée par ce dernier, étant rappelé qu’elle bénéficie du lissage de 10% issu de la loi Pinel. Elle indique s’être acquittée le 26 mai 2023 de la somme due au titre de l’arriéré et avoir modifié le règlement dû au titre du loyer courant à compter du 7 juin 2023. 


MOTIVATION


Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

- Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, les deux parties admettent, aux termes de leurs écritures concordantes, l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité, caractérisée par un accroissement de 49% sur la période du bail écoulé de la population de la commune d’[Localité 4], justifiant le déplafonnement du loyer, cet accroissement ayant nécessairement un impact sur le commerce de boulangerie-pâtisserie exercé dans les locaux.

- Sur la valeur locative du local

Les deux parties s’accordent également sur la valeur locative telle que proposée par l’expert au prix de 200 euros du m2 résultant de l’examen des caractéristiques des locaux, présentés en état courant, de la destination des lieux loués, des obligations respectives des parties conformes au droit commun, de la commercialité du centre de la commune dans laquelle il est implanté, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage non contestés par les parties. 

Elles admettent également la surface pondérée proposée par l’expert de 108m2.

Par conséquent, il convient de fixer le loyer du local commercial à la valeur locative annuelle de 21.600 euros hors taxes et hors charges, conformément à la demande condordante des parties. 

 Sur les frais du procès

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local sur laquelle elles sont parvenues à un accord, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Fixe à compter du 1er janvier 2020 le prix du loyer renouvelé du local situé [Adresse 1] à [Localité 4] donné à bail par monsieur [Z] [B] à la SARL LONDICHE à la somme de 21.600 euros par an hors taxes et hors charges;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [Z] [B] à en payer la moitié, et la SARL LONDICHE à en payer la moitié;

Déboute monsieur [Z] [B] et la SARL LONDICHE de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE