Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 22/05177 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W2ZN
Minute n° 24/00006










EXPERTISE













Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAINT SERNIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, 


ET :

S.A.S. EBBS - BUSINESS SCHOOL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile








EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 15 mai 2011, la SCI SAINT SERNIN a donné à bail commercial à la SAS EUROPEAN [Localité 3] BUSINESS SCHOOL (EBBS), à compter du 16 mai 2021, un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 118.500 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 17 octobre 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 16 mai 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 175.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 19 novembre 2019, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail sans acceptation du montant du loyer sollicité qu’il souhaite voir maintenu au loyer tel qu’issu du contrat de location en vigueur.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 11 mai 2022, la SCI SAINT SERNIN a, par acte du 19 juillet 2022, fait assigner la SAS EBBS- BUSINESS SCHOOL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 16 mai 2020. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SAINT SERNIN, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accuséé de réception le 1er décembre 2023 et déposé au greffe le 04 décembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

à titre principal:
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 175.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 16 mai 2020,
- condamner la société EBBS au paiement des dépens,
- condamner la société EBBS à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire:
- ordonner une expertise relative à la valeur locative,
- réserver les frais et dépens.

La SCI SAINT SERNIN soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle expose d’une part l’augmentation importante de la population étudiante à [Localité 3] au cours du bail expiré qui a eu une incidence sur l’activité de la société preneur, celle-ci ayant par ailleurs depuis délivré un congé pour le 15 mai 2023 pour s’installer dans de nouveaux locaux. Elle expose d’autre part la mise en service de la ligne D du tramway en décembre 2019 qui dessert immédiatement les locaux loués favorisant l’accès aux étudiants. Pour évaluer la valeur locative, elle indique que les locaux situés en centre-ville bénéficient d’une façade haussmannienne en bon état et son bien desservis. Elle conteste l’état de vétusté allégué par le preneur, des travaux ayant été réalisés pour améliorer le confort et le standing des lieux. Elle rappelle que la destination des lieux est conforme à l’usage, que le bail n’impose aucune charge exhorbitante de droit commun à la société locataire et que les facteurs locaux de commercialité ont évolué avec l’accroissement de la population étudiante et du réseau de transport. Au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle soutient que le prix au m2 annuel ne saurait être inférieur à 195 euros. 

A l’audience, la SAS EBBS BUSINESS SCHOOL, soutenant son mémoire remis au greffe le 05 décembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal:
- débouter la SCI SAINT SERNIN de ses demandes,
- condamner la SCI SAINT SERNIN au paiement des dépens,
- condamner la SCI SAINT SERNIN à lui payer une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,si une expertise venait à être ordonnée, demander à l’expert pour apprécier la valeur locative de décrire l’état de l’immeuble et des différentes charges et contraintes qu’elle doit assumer pour maintenir l’exploitation de son fonds de commerce. 
La société EBBS soutient, en vertu de l’article L145-34 du code de commerce, que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en l’absence de cause de déplafonnement, les facteurs locaux de commercialité n’ayant pas évolué. Elle expose que si le nombre d’étudiants a augmenté, cela ne constitue pas une variation pour la seule [Adresse 4] mais cela concerne les autres écoles de commerce qui se sont installées depuis 2011 dans l’agglomération bordelaise. Elle indique également que la rue dans laquelle se situent les lieux loués n’a pas vu sa commercialité augmenter, cette rue ne comportant aucun commerce. Elle soutient que son déménagement n’est pas lié à l’évolution des facteurs de commercialité mais au fait qu’elle ait acquis des locaux. Elle ajoute qu’elle n’a pas pu maintenir son activité de formation continue dans ces locaux en raison de la vétusté de la toiture qui implique de fréquentes inondations, des dysfonctionnements des installations de chauffage-climatisation, de l’inadaptation du réseau de toilettes, d’un réseau électrique vieillissant, caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. 


MOTIVATION


Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, la SCI SAINT SERNIN produit un article, non contesté par le défendeur, du 1er mars 2022 dont il résulte une augmentation du nombre d’étudiants à [Localité 3] de 17% entre 2013 et 2018, soit durant la période de référence du bail écoulé. Si cet accroissement du nombre d’étudiants n’est pas strictement limité à la société EBBS, et bénéficie potentiellement à tous les établissements de formation, il est toutefois susceptible d’avoir un impact favorable sur son activité. Le fait que cet accroissement ne soit pas limité à la rue de situation de l’immeuble loué et que celle-ci ne dispose pas de commerce, ce qui est est a priori sans incidence sur l’activité de formation qu’elle exerce, n’est en revanche pas pertinent pour contester une éventuelle évolution des facteurs locaux de commercialité, la zone de “chalandise” pour la nature d’activité étant nécessairement plus large que celle relative à un commerce “classique”. 

En outre, il n’est pas contesté que la ligne de tramway D, située à proximité des locaux loués, a été inaugurée durant la période du bail écoulé. 

Ces éléments sont toutefois insuffisants à eux-seuls à démontrer l’existence d’une évolution des facteurs locaux de commercialité, mais justifient que soit ordonnée une expertise qui permettra d’examiner l’ensemble des critères de fixation de la valeur locative et notamment les caractéristiques du local avant le départ de la société preneuse le 15 mai 2023 pour répondre aux moyens soutenus par celle-ci sur l’état de vétusté allégué.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SCI SAINT SERNIN, demanderesse à la fixation d’un loyer déplafonné.


Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 16 mai 2020 entre la SCI SAINT SERNIN et la SAS EBBS-BUSINESS SCHOOL portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [S] [M], demeurant [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 16 mai 2011 au 15 mai 2020, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur , à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, notamment concernant les caractéristiques du local avant le départ des lieux de la SAS EBBS le 15 mai 2023, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que la SCI SAINT SERNIN devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;


Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE