Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 22/09261 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XJNI
Minute n° 24/00007










EXPERTISE













Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. WILALEX immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 449 358 977, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.R.L. AQUITAINE ESTHETIQUE immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 550 552 260, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 21 septembre 2007, la SCI WILALEX a donné à bail commercial à la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE, à compter du 1er octobre 2007, un local situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 23.040 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. 

Le 02 octobre 2019, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 juin 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 12 octobre 2022, la SCI WILALEX a, par acte du 29 novembre 2022, fait assigner la SARL AQUITAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI WILALEX, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 juillet 2023 et déposé au greffe le 05 juillet 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

à titre principal:
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges,
- rejeter les demandes de la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE,

 à titre subsidiaire: ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,
en tout état de cause:
- condamner la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE au paiement des dépens de l’instance,

- condamner la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI WILALEX soutient, sur le fondement de l’article L145-60 du code de commerce, que sa demande est recevable pour avoir été exercée dans le délai de deux ans suivant la notification d’un mémoire le 8 décembre 2020 lequel a interrompu la prescription qui a courru à compter du jour du renouvellement du bail le 30 juin 2020.
Elle fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le bail initial ayant duré plus de 12 années, le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative. Elle expose que le bien présente des caractéristiques attractives et favorables au preneur, les travaux nécessaires à la suite de problèmes d’infiltration ayant été réalisés, et le local étant d’une surface importante et bénéficiant d’un parking de 29 places. Elle soutient que l’activité autorisée et exercée dans les locaux est large, et qu’il ne pèse aucune obligation dérogatoire sur le preneur. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la SCI WILALEX prétend que le local est situé dans un quartier qui a connu une forte expansion du fait de l’ouverture de nombreux magasins et d’une zone commerciale en 2012, et qu’il est parfaitement visible et accessible depuis la route. Selon elle, les prix couramment pratiqués dans le voisinage sont supérieurs à celui actuellement réglé par la société AQUITAINE ESTHETIQUE. 

A l’audience, la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 06 décembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux:

- à titre principal, d’ordonner le renouvellement du bail commercial sans augmentation de loyer,
- à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise afin de donner son avis sur la valeur locative,
- en tout état de cause de:
* débouter la société WILALEX de ses demandes,
* condamner la société WILALEX au paiement des dépens,
* condamner la société WILALEX à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AQUITAINE ESTHETIQUE soutient à titre principal que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bail initial ayant duré plus de 12 ans, mais que la demande formulée par le bailleur est excessive dès lors qu’aucun des critères de détermination de la valeur locative n’a évolué. S’agissant des caractéristiques du local, elle expose que la société WILALEX n’a pas pris en charge les travaux lorsque sont survenus des problèmes d’entretien ou de vétusté, qu’elle a dû investir des sommes importantes pour l’entretien du local loué, et que la bailleresse ne démontre pas avoir réalisé les travaux relatifs aux infiltrations. Selon elle, la SCI WILALEX manque à ses obligations dès lors qu’elle n’a jamais respecté le jugement du 30 juillet 2013 lui ayant enjoint d’assurer le libre accès au parking sous astreinte, les places de stationnement étant constamment occupées par les besoins de la boulangerie mitoyenne. Elle fait valoir que la destination des lieux n’a pas évolué depuis 2007, et se sont même amoindries après l’arrêt de certaines activités. Elle expose que les obligations respectives des parties sont très classiques et n’ont pas évolué depuis 2007. Concernant les facteurs locaux de commercialité, elle prétend que si l’environnement a certes évolué, ceci est sans intérêt particulier pour son activité, destinée exclusivement à une clientèle féminine, ce qui n’est pas le cas des autres commerces, et que l’accès à son local a été détérioré par les aménagements routiers. Enfin, s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle indique qu’ils n’ont pas évolué au-delà de l’évolution des indices de référence utilisés pour la fixation des loyers, et que le prix actuellement payé de 12 euros au m2 est conforme aux prix pratiqués.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf lorsque par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, le prix du bail renouvelé le 30 juin 2020 doit être fixé à la valeur locative, le bail initial ayant eu une durée de 12 ans compte tenu de la tacite prolongation à compter du 1er octobre 2016.
Les éléments produits par les deux parties, notamment sur l’accès au local et au parking et sur l’évolution de la commercialité dans la zone concernée, et l’absence de production des éléments de comparaison allégués, ne permettent pas en l’état de déterminer si la valeur locative doit être fixée au montant du loyer en cours ou si elle doit être portée à une somme supérieure comme sollicité par le bailleur.

Or, en cas de désaccord entre les parties sur sa fixation, il appartient au juge de rechercher cette valeur locative. Cela implique, en l’absence d’élément de preuve suffisant et de divergence sur des points de fait, d’ordonner une expertise judiciaire qui donnera des éléments d’appréciation sur les différents critères de la valeur locative discutés par les parties. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société bailleresse demanderesse à la modification du montant du loyer.

Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 30 juin 2020 entre la SCI WILALEX et la SARL AQUITAINE ESTHETIQUE portant sur le local situé [Adresse 5] à [Localité 6], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que la SCI WILALEX devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 3.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE