Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 21/00821 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VEEH
Minute n° 24/00004
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, 



ET :

S.A.R.L. HARGCOE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-Caroline JUVIN-THIENPONT, avocat au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort 








EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 11 décembre 2008, monsieur [L] [M] a donné à bail commercial, à compter du 1er décembre 2008, à la SARL HARGCOE un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 30.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 15 octobre 2020, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021. Le 03 décembre 2020, le bailleur a fait signifier au preneur son consentement au renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, à l’exception du loyer qu’il sollicite à la valeur locative de 46.000 euros hors taxes et hors charges par an. 

Après notification par LRAR d’un mémoire préalable le 18 décembre 2020, monsieur [L] [M] a, par acte du 27 janvier 2021, fait assigner la SARL HARGCOE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

Par jugement du 12 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2021, que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [E].

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2023

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [L] [M], soutenant son mémoire notifié par LRAR le 5 décembre 2023 et déposé au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la valeur locative pour un montant annuel de 44.000 euros hors taxes et hors charges,
- juger que la SARL HARGCOE est tenue au paiement des intérêts au taux légal, avec anatocisme, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance, soit le 27 janvier 2021,
- débouter la SARL HARGCOE de ses demandes,
- se déclarer incompétent pour statuer sur les délais de paiement,
- condamner la SARL HARGCOE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- condamner la SARL HARGCOE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que la surface pondérée doit être fixée à 243m2 conformément à la charte, étant rappelé que les locaux comportent d’importantes terrasses extérieures pour près de 172m2 permettant l’exploitation d’au moins 100 places de restauration, outre un parking privatif de 700 m2.
Selon lui, le prix du m2 doit être fixée à 180 euros au regard des loyers de comparaison versés au débat, la commune dans laquelle le local est situé étant une commune dynamique.
S’agissant des obligations respectives des parties, il conteste que la taxe foncière doive être déduite de la valeur locative dès lors que la totalité des contrats refacturent cet impôt au locataire, et qu’en l’espèce la somme de 3.397 euros alléguée comprend la taxe d’ordures ménagères qui ne peut faire l’objet d’une quelconque déduction.
En réponse au preneur, il fait valoir que les intérêts sont dus à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.
En réponse à la demande de délais de paiement, monsieur [M] soutient que cette demande ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux qui ne peut que fixer le loyer en application des règles du code de commerce.

A l’audience, la SARL HARGCOE, soutenant son mémoire notifié par LRAR le 27 novembre 2023 et remis au greffe le 27 septembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

 à titre principal, fixer le loyer du bail commercial à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 30.000 euros,
à titre subsidiaire:- juger que la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé porteront intérêt au taux légal réduit à l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir,
- l’autoriser à se libérer du montant constitué par la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en 24 mensualités égales en sus du loyer et des charges courants,

en tout état de cause:
- débouter monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes,
- écarter l’exécution provisoire de la décision,
- condamner monsieur [M] au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,
- condamner monsieur [M] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL HARGCOE soutient, s’agissant des caractéristiques du local, qu’elle a dû réaliser d’importants investissements lors de son arrivée dans le local qui se trouvait dans un état de vétusté avancé, ces éléments ne pouvant pas être pris en compte dans l’estimation de la valeur du bail en application de la clause d’accession dès lors qu’il s’agit du premier renouvellement. Elle expose également que le bailleur reste à ce jour tenu d’effectuer des travaux de gros oeuvre liés à l’étanchéité du toit et des menuiseries extérieures, cet élément étant de nature à diminuer la valeur locative. 
S’agissant de la surface pondérée, la SARL HARGCOE prétend qu’il convient de la retenir à hauteur de 205m2 en appliquant un coefficient de pondération inférieur à celui retenu par l’expert pour les sanitaires, les vestiaires, la terrasse en façade qui doit se voir appliquer le même coefficient que la terrasse arrière, et le parking lequel présente de nombreuses dégradations auxquelles le bailleur ne remédie pas.
Concernant les facteurs locaux de commercialité, la société preneuse fait valoir que la local dispose d’un emplacement particulier dans une commune qui ne jouit pas d’une attractivité commerciale, et qu’il est situé dans un environnement exclusivement résidentiel, sans aucun commerce ni moyen de transport en commun à proximité, à distance du centre ville de [Localité 3].
Elle expose qu’il doit également être tenu compte de l’impact durable du COVID qui conduit à une diminution de son activité en raison notamment de l’augmentation du télétravail.
Au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la SARL HARGCOE allègue le caractère inadapté des références produites par l’expert judiciaire, qui portent sur des locaux d’une superficie inférieure, situés dans des zones commerciales différentes, exploitant des commerces de nature différentes, sans qu’il ne soit précisé si les charges et taxes sont incluses. Selon elle, au regard des éléments de comparaison qu’elle estime pertinents, le loyer à retenir doit s’établir à 145 euros/m2.
S’agissant des obligations respectives des parties, elle prétend qu’il convient de déduire de la valeur locative l’impôt foncier, charge qui ne devrait pas lui être imputée.

Au soutien de sa demande de paiement des intérêts au taux légal à compter d’un délai suivant la signification de la décision, elle expose qu’elle ne peut supporter le coût de ces intérêts depuis l’acte introductif d’instance, et ce d’autant plus que l’expert a tardé à déposer son rapport.

Elle fonde sa demande de délai de paiement sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil exposant subir depuis la pandémie un ralentissement de son activité qui a un impact sur sa trésorerie disponible.

MOTIVATION


1/ Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération:
1°) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume , de la commodité de son accès pour le public;
2°) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux;
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;
4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que l’immeuble commercial est composé d’un bâtiment principal qui abrite une salle de restaurant, une salle de bain, une cuisine, un vestiaire, un sanitaire et un débarras en bon état général de gros oeuvre et d’équipement, à l’exception de l’aire de stationnement qui est dégradée. L’expert ajoute que le local bénéficie également de deux vastes terrasses, l’une en façade visible depuis la rue, et l’autre sur l’arrière pouvant accueillir une cinquantaine de couverts supplémentaires. L’aire de stationnement comporte une trentaine d’emplacements de stationnement. 
Si la SARL HARGCOE démontre qu’elle a réalisé des travaux d’aménagement du local au moment de son entrée dans les lieux, elle n’établit en revanche pas, par les photographies produites, son allégation selon laquelle le local était dans un état de vétusté avancé. Elle ne démontre pas non plus par la seule photographie d’un poteau de lumière penché un manquement du bailleur à son obligation d’entretien du local. 

Les parties acceptent la surface utile telle que calculée par l’expert judiciaire de 1.154 m2.
S’agissant des coefficients de pondération contestés par la SARL HARGCOE:
- au titre des locaux sanitaires et vestiaires, le coefficient de 0,4 appliqué comme aux divers locaux annexes apparaît adapté, la distinction proposée par la société preneur n’étant pas justifiée,
- au titre de la terrasse en façade, le coefficient appliqué de 0,15, supérieur au coefficient appliqué à la terrasse arrière apparaît adapté dès lors que les surfaces ouvertes sont pondérées comme annexes en fonction de leur utilité, la terrasse en façade visible depuis la rue pouvant être retenue comme ayant une utilité d’attractivité pour les potentiels clients passant devant le restaurant,
- au titre du parking, son utilité pour les clients du commerce qui bénéficient d’un accès direct au restaurant de ce fait, en dépit des éléments de dégradation qui existent, justifient de retenir le coefficient de pondération tel que proposé par l’expert judiciaire.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, une surface pondérée de 243m2.

- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue. 

- les obligations respectives des parties 

 En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

En l’espèce, le contrat de bail met à la charge du preneur les frais liés aux impôts fonciers, ce qui constitue une clause, certes usuelle, mais exhorbitante du droit commun, dont il conviendra de tenir compte lors de l’évaluation de la valeur locative.

- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est sittué, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local est situé dans un emplacement particulier essentiellement résidentiel, qui ne bénéficie d’aucune synergie commerciale. L’expert retient toutefois qu’il est en revanche situé à proximité de la mairie, d’un parc, d’un théatre et du centre ville de la commune de [Localité 3], sur un axe routier secondaire qui relie la rocade au centre-ville. Cependant, cet élément doit être relativisé dès lors que l’ensemble de ces équipements, à l’exception du parc du Moulineau, ne sont pas à proximité immédiate du local commercial, qu’il n’y a pas de transport en commun entre les deux, ce qui tend à amoindrir l’influence de leur présence sur la valeur commerciale du local.
S’agissant de l’impact du développement du télétravail, la SARL HARGCOE ne rapporte pas, autrement que par des allégations générales, d’un impact effectif et réel sur son activité, l’existence de la crise sanitaire en 2020/2021 n’ayant par ailleurs pas vocation à être prise en compte dans l’évaluation de la valeur locative

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à tire indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autres portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les éléments de comparaison retenus par l’expert situés à [Localité 3] qui aboutissent à une valeur locative moyenne par m2 de 354 euros sont situés dans une zone de commercialité plus dynamique, puisque tous positionnés au centre ville de la commune, et portent sur des locaux de superficie très inférieure.
S’agissant des quatre éléments de comparaison proposés par l’expert situés en périphérie d’autres communes, s’ils ne portent pas sur des locaux identiques ou de même activité, ils permettent de constater une valeur locative moyenne au m2 de 145 euros.

Les éléments de comparaison proposés par la société preneuse la conduisent à proposer une valeur locative moyenne de 145 euros par m2.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la faible attractivité de l’emplacement, de l’état des locaux, de la charge de l’impôt foncier hors taxe des ordures ménagères, il convient de fixer la valeur locative à 145 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 35.235 euros à compter du 1er janvier 2021.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 janvier 2021, la procédure ayant été engagée par le bailleur, sans qu’il ne soit possible de déroger à cette règle, la somme étant due depuis la formulation de la demande. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée. 

2/ Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En application de ce texte, les compétences du juge de la mise en état sont très strictement limitées à la fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé. Le juge des loyers commerciaux qui n’a pas compétence pour condamner le preneur au paiement de l’arriéré des loyers, ne peut donc avoir pour compétence de lui accorder de délai de paiement pour s’acquitter des sommes dues à ce titre. 

3/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local après avoir laissé écoulé un délai de 12 ans suite à la conclusion du bail initial, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, aucun élément du dossier relatif à la nature de l’affaire ne justifiant de l’écarter, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 3] loué par monsieur [L] [M] à la SARL HARGCOE à la somme annuelle 35.235 euros hors taxes et hors charges;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 27 janvier 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins;

Dit que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur la demande de délais de paiement;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [L] [M] à en payer la moitié, et la SARL HARGCOE à en payer la moitié;

Déboute monsieur [L] [M] et la SARL HARGCOE de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE