Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08787 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IWI

N° MINUTE : 
16 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 3]), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P500


DÉFENDEUR
Monsieur [B] [F], 
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08787 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IWI

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 juillet 1995, l'OPHVP, désormais [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement à usage d'habitation de type T2 situé [Adresse 2].

Monsieur [Z] [D] est décédé le 18 mai 2019.

Par courrier en date du 20 août2019, Monsieur [B] [F] a sollicité le transfert du bail à son profit, disant être le neveu du locataire décédé. [Localité 3] HABITAT OPH s'y est opposé par courrier du 29 janvier 2020, considérant que les conditions légales, notamment celle de cohabitation depuis plus d'un an, n'étaient pas justifiées.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Monsieur [Z] [D] le 18 mai 2019,ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [F], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, ceci dans les 48 heures suivant la signification du jugement, et avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,condamner Monsieur [B] [F] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu'à libération des lieux,condamner Monsieur [B] [F] à lui verser l'arriéré d'indemnités d'occupation du bien par lui à hauteur de 11396,70 euros,condamner Monsieur [B] [F] à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'assignation et tous les actes tendant à la libération des lieux.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

A l'audience, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [B] [F] a comparu à l'audience utile. Il a indiqué ne plus vivre dans l'appartement depuis janvier 2020 mais que son frère y vit depuis 2018. Il a ajouté que ce dernier avait fait une demande de transfert du bail auprès de [Localité 3] HABITAT OPH.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que le frère de Monsieur [B] [F], dont ce dernier a dit à l'audience qu'il serait le véritable occupant de l'appartement, n'est pas partie à l'instance.


Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l'espèce, Monsieur [B] [F] n'a apporté aucun justificatif à l'audience du 30 novembre 2023 de nature à établir qu'il vivait dans l'appartement depuis au moins un an au jour du décès du locataire.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l'état pas réunies concernant Monsieur [B] [F] de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès du locataire, Monsieur [Z] [D] soit au 18 mai 2019.

Monsieur [B] [F] étant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2019, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que le défendeur remplit a priori les conditions financières d'attribution d'un logement social. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le décompte produit en date du 26 octobre 2023 fait état d'un arriéré de 11396,70 euros, échéance de septembre 2023 incluse, ayant commencé postérieurement au décès de Monsieur [Z] [D]. En conséquence, Monsieur [B] [F] sera condamné au paiement de cette somme correspondant aux arriérés d'indemnité d'occupation échus entre le décès du locataire et le 26 octobre 2023. Si Monsieur [B] [F] a exposé à l'audience du 30 novembre 2023 ne plus vivre dans l'appartement depuis 2020 mais résider aux Antilles, il n'a apporté aucun justificatif de ses dires et il paraît dans le même temps étonnant qu'il ait sollicité de pouvoir « garder l'appartement » et indiqué « (venir) souvent dans les lieux » comme il ressort du procès-verbal d'audience au regard de la distance géographique. Il sera relevé en outre que son frère, dont Monsieur [B] [F] a invoqué à l'audience qu'il est le véritable occupant du logement litigieux, n'est pas partie à l'instance si bien qu'il ne pourrait être condamné le cas échéant in solidum en paiement. Monsieur [B] [F] n'a pas non plus produit de pièce au soutien de ses diverses allégations. Enfin, Monsieur [B] [F] n'a pas sollicité de délai de paiement ni verser de quelconque justificatif de ses ressources et charges. Il sera en conséquence condamné seul au paiement de l'arriéré de 11396,70 euros.

Monsieur [B] [F] sera aussi tenu au paiement à compter du 27 octobre 2023 d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (420,58 euros en septembre 2023) afin de compenser l'absence de restitution des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification du jugement.

Monsieur [B] [F] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] HABITAT OPH et Monsieur [Z] [D] relativement au logement sis situé [Adresse 2] à la date du décès du locataire le 18 mai 2019 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [F] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 11396,70 (décompte arrêté au 26 octobre 2023 incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (420,56 euros en septembre 2023), à compter du 27 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens de l'instance, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection