Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56116 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NMX

N° : 16-CH

Assignation du :
27 Juillet 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 janvier 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

La Société IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme D’H.L.M
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - #A0617





DEFENDERESSE

SARL SOCIETE LUCIVERRE
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée 











DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 27 juillet 2023, et les motifs y énoncés,


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 10 juin 1998, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à la SARL LUCIVERRE des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], à [Localité 5] et un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 53 500 francs hors taxes hors charges, ledit bail étant renouvelé par acte sous signature privée du 16 juillet 2007, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10 737,24 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2021, pour une somme de 8 330,11 euros au principal, outre 1 249,52 euros au titre de la clause pénale et le coût du commandement de payer.

Un échéancier a été consenti à la société preneuse, sans que l’arriéré locatif puisse être intégralement apuré.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société preneuse par acte d’huissier de justice du 20 mars 2023, pour une somme de 14 045,80 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif, quatrième trimestre 2023 inclus, outre la somme de 2 106,87 euros au titre de la clause pénale et 192,09 euros au titre du coût du commandement de payer.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société IMMOBILIERE 3F a, par exploit délivré le 27 juillet 2023, fait citer la société LUCIVERRE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions à hauteur de 23 089,75 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêtés au 30 juin 2023, augmenté de 3 463,45 euros au titre des pénalités, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, la conservation du dépôt de garantie ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement.

A l’audience du 15 septembre 2023 l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse afin de constituer avocat. Les parties ont été enjointes à rencontrer un médiateur aux fins d’information sur la mesure de médiation.

A l’audience de renvoi du 1er décembre 2023, les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée. La requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Assignée à personne morale, la société LUCIVERRE n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 
Le commandement du 20 mars 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint.
La lecture du décompte actualisé au 30 juin 2023 permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 21 avril 2022 la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé, arrêté au 30 juin 2023, que la somme due au titre des loyers et charges, second trimestre 2023 inclus, s'élève à la somme de 23 089,75 euros, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision. 

Quant aux demandes relatives à des pénalités, pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie ou des majorations à payer au bailleur, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 

Il n'apparaît pas inéquitable, au vu des efforts constants de paiement de la société preneuse, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.










PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 avril 2023,

Ordonnons l’expulsion de la SARL LUCIVERRE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] et [Adresse 2], à [Localité 5] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SARL LUCIVERRE à payer, à titre de provision, à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 23 089,75 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 juin 2023, second trimestre 2022 inclus,

Condamnons la société SARL LUCIVERRE à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Disons n’y avoir lieu à condemnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SARL LUCIVERRE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

 
Fait à Paris le 26 janvier 2024

La Greffière,La Présidente,



Célia HADBOUNCristina APETROAIE