Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

N° RG 20/10204 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTANI

N° MINUTE : 

Assignation du :
06 Août 2020






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SASU ETUDE BERNARD
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1689


DÉFENDEUR

Monsieur [F] [S]
[Adresse 3] 
[Localité 4] 

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 20/10204 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTANI


DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 16 et 35 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs mois et que le propriétaire de ces lots est monsieur [F] [S], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] l’a assigné devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 6 août 2020.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 10 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande et y faire droit ;

- débouter monsieur [S] de ses demandes ;

- condamner monsieur [F] [S] à lui payer la somme en principal de 9.252,62 € représentant les charges de copropriété incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 8 janvier 2020 ;

- condamner monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- condamner monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 3.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ALORO & TESSIER, avocats ;

- faire application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 19 octobre 2022, monsieur [S] demande au tribunal, au visa des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

- rejeter la demande de paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété ;

- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts ;

- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- dispenser monsieur [S] de toute participation aux frais de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 25 janvier 2024.


 MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que:

- les lots n° 16 et 35 sont la propriété du défendeur ;

- la situation de compte débitrice du défendeur s’élève à 9.252,62 € incluant l’appel du 1er trimestre 2023;

- le défendeur a déjà été condamné pour des charges impayées par jugement du tribunal d’instance du 15ème arrondissement de Paris le 19 octobre 2016 ;

- la cour d’appel de Paris l’a également condamné le 24 juin 2000 ;

- les comptes de copropriété ont été régulièrement approuvés.

En défense, monsieur [S] fait valoir que :

- il est propriétaire des lots n° 16 et 35 de l’immeuble ;

- il a réglé les condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris ;

- la créance n’est pas certaine et les frais non justifiés ;

- le syndicat n’a pas établi de décompte pour les charges dues à compter du 24 mai 2016 à ce jour ;

- les décomptes sont incompréhensibles ;

- il a réalisé un décompte qui donne un compte créditeur ;

- les deux parties sont d’accord sur le montant des charges appelées entre le 24 mai 2016 et le 1er juillet 2022, mais les règlements effectués n’ont pas été pris en compte.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, la qualité de propriétaire du défendeur n’est pas contestée et est confirmée par le relevé de matrice cadastrale.

Par arrêt du 24 juin 2000, la cour d’appel de Paris a condamné monsieur [S] à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3.020,67 € au titre des charges de copropriété entre le 10 septembre 2014 et le 24 mai 2016, provision de charges courantes au 1er avril 2016 incluse, outre 211,13 € au titre des frais pour la même période, outre les dépens et frais irrépétibles.

Le défendeur indique être en accord avec le montant des charges appelées entre le 24 mai 2016 et le 1er juillet 2022.

Au demeurant, le syndicat verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets.

In fine, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 9.252,62 € “représentant les charges de copropriété incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2023” et verse aux débats un relevé de compte au 3 janvier 2023.

Ce relevé de décompte comporte une première ligne “solde antérieur 5.867,39 €”. Il convient de déduire cette somme car le tribunal n’est pas mis en capacité de savoir à quoi elle correspond.

De même, le décompte mélange les charges de copropriété et les frais, y compris les frais relatifs à la précédente procédure.

Il convient de retirer les lignes “hono suivis procédure” et “frais de mise en contentieux” qui ne constituent ni des charges de copropriété, ni des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit 117,60 € x 18 + 96 € = 2.212,80 €. Il n’est en effet pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la gestion du dossier. 

Il convient encore de retirer du décompte ce qui ne relève pas des charges de copropriété et/ou disposant déjà d’un titre exécutoire : “copie pièce, assignation, signif (appel), pv saisie attribut, pv 659, sig, main levée, emol proportionnel, article 700”, soit une somme globale de 1.927,84 €. 

Le cumul de ces sommes est supérieur à la somme réclamée au titre des charges de copropriété.

La créance de charges de copropriété pour la période invoquée n’est pas suffisamment justifiée puisque dans le colonne crédit est inscrite une somme de 16.494,52 € pour la période 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023.

En l’absence de créance de charges démontrée, aucun frais n’est justifié, ni dommages-intérêts.

Il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de présenter au tribunal des décomptes précis et de distinguer dans ses demandes les charges de copropriété proprement dites, les frais nécessaires, les frais relatifs à des procédures antérieures, tout en indiquant la manière dont il a déjà imputé les versements du copropriétaire intervenus au cours de la période litigieuse. 

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie supportera ses propres dépens.

La demande du défendeur au titre de l’article 10-1 est rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les demandes à ce titre seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et de monsieur [F] [S] ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] et monsieur [F] [S] à supporter leurs propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président