Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/12435 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNG

N° MINUTE : 


Assignation du :
13 Octobre 2022






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des coproptiétaires [Adresse 1], reptésenté par son syndic, le Cabinet FURGE MULHAUSER MSG, S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représenté par Me Marie-Clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0152


DÉFENDERESSE

S.C.I. SHEHANE 4
[Adresse 1] 
[Localité 4]

non-représentée 




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12435 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNG


DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE


L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le cabinet FURGE MULHAUSER MSG.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 40, 52, 119 et 132 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs mois et que le propriétaire de ces lots est la SCI SHEHANE 4, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] l’a assignée devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2022.

Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier ses articles 10 et 10-1, son décret d’application du 17 mars 1967 et en particulier ses articles 36 et 55, de :

- condamner la SCI SHEHANE 4 au paiement d’une somme de 41.760,65 €, sauf à parfaire, au titre des charges courantes impayées ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner la SCI SHEHANE 4 au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

- condamner la KAM NAF à lui payer une indemnité d’un montant de 2.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, la SCI SHEHANE n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12435 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNG


La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, prorogé au 25 janvier 2024.


 MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- la SCI SHEHANE 4 ne paie plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois et son compte laisse apparaître un solde débiteur de 41.760,65 € ;

- cette somme est certaine, liquide et exigible car résultant des décisions de l’assemblée générale ;

- le syndic a fourni les explications demandées par la défenderesse ;

- les intérêts doivent courir à compter de la délivrance de l’assignation.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

- le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SHENANE 4 concernant les lots 40, 119, 132 et 52, indiquant la répartition des tantièmes (554 + 1 + 1 + 15/10106ème),

- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2020, 23 novembre 2021 et 22 juin 2022 comportant approbation des comptes des exercices 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, 2019-2020, 2020-2021 et votant les budgets prévisionnels 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, 2021-2022, 2022-2023 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées,

- des appels de charges,

- un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 41.760,65 € au 4 octobre 2022 et un état récapitulatif actualisé au 29 août 2023 indiquant un solde débiteur de 13.502,01 €.

Les deux premières lignes du premier état récapitulatif correspondent à “mvts anterieurs au” à hauteur de 19.710,93 € et 2.149,10 €. Ces intitulés imprécis ne permettent pas de savoir à quelle période se rattachent précisément les charges réclamées et à quoi elles correspondent.


Le second état récapitulatif comportent également des “mvts anterieurs au” à hauteur de 10.833,48 € et 41.760,65 €. Ces intitulés imprécis ne permettent pas de savoir à quelle période se rattachent précisément les charges réclamées et à quoi elles correspondent.

En outre, le relevé de matrice cadastrale mentionne une SCI SHENANE 4 et non SCI SHEHANE 4. Il existe une incertitude sur ce point. En outre, l’une des demandes est dirigée contre la “KAM NAF” sans explication. Il existe donc une imprécision sur le propriétaire des lots concernés.

Il incombait au demandeur de présenter un dossier plus sérieux.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas clairement démontrée.

La demande au titre des charges courantes impayées sera rejetée.

Il en va de même de la demande de dommages-intérêts en l’absence de créance démontrée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La demande à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.






PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

REJETTE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] ; 

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président