Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I BAROUDI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BUNIAK

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J4A

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], 
dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT - [Adresse 2]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260


DÉFENDERESSE
S.C.I. BAROUDI, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04815 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J4A

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BAROUDI est propriétaire du lot n°2 (local commercial) sis [Adresse 1], cadastrés [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 22/1038ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI BAROUDI, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, en paiement des sommes suivantes:
- 7 464,61 euros en principal, somme arrêtée au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
- 800 euros de dommages et intérêts,
- 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

Bien que régulièrement à étude, la SCI BAROUDI n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
"les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
"les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
"le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°2 (local commercial), correspondant à 22/1038 tantièmes , établissant la qualité de copropriétaire de la SCI BAROUDI,
" les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l'arriéré,
"les relevés individuels de charge pour la période du 1er juillet 2020 au 14 juin 2023 (2ème trimestre 2023 inclus),
"les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 à 2022 inclus,
"l'historique du compte du 1er juillet 2020 au 14 juin 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 7 464,61 euros (en ce inclus 342 euros de frais),
"les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2023, 12 avril 2022 et 6 mai 2021 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment : 
oapprobation des comptes des exercices 2020 à 2022 inclus ,
ovote du budget prévisionnel 2023,
ovote des opérations suivantes : provision relative au départ en retraite de la gardienne (assemblée générale du 6 mai 2021, résolution 21),
"des mises en demeure par avocat des 21 février 2023, 19 septembre 2022, 7 juillet 2022 avec les A.R,
"des factures d'honoraires avocat des 29 novembre 2023 et 23 juin 2023.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 695,53 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2020 au 14 juin 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte d'une part, des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 342 euros. 

D'autre part, il inclut des appels de travaux exceptionnels relatifs à la " refonte du RCP " [213,54 x 2= 427,08 euros], écritures des 01/11/2020 et 01/12/2020, sans rapporter la preuve du vote correspondant en assemblée générale. Ces sommes ne seront donc pas prises en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigibles. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 6 695,53 euros [7 464,61 - (342 + 427,08)]. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 342 euros, se décomposant comme suit :

-5,10 euros pour l'envoi d'une relance du 09/05/2022,
-24,90 euros pour l'envoi d'une relance du 09/05/2022,
-156 euros pour l'envoi d'une mise en demeure avocat du 7/07/2022,
-156 euros pour " Buniak avocat-affaire SDC c. SCI BAROUDI ".

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant pas régis par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les relances n'ayant pas été précédées par une mise en demeure, les frais correspondants seront rejetés.

Les frais relatifs à la mise en demeure par avocat seront rejetés car ils sont par ailleurs indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour la constitution du dossier avocat, il n'est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété seront également rejetés. 

La demande au titre des frais de recouvrement sera en conséquence rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI BAROUDI présente, de manière récurrente depuis le 1er décembre 2020, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros. 

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. 

La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BAROUDI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la cabinet CRAUNOT:
- la somme de 6 695,53 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 14 juin 2023 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI BAROUDI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la cabinet CRAUNOT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI BAROUDI aux dépens ,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Le greffier Le président