Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur et Madame
[X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06769 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TQ3

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS), 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B096

DÉFENDEURS
Madame [I] [U] [X],
domiciliée au [Adresse 1]- CANADA
représentée par Madame [F] [S], en sa qualité de soeur
Monsieur [Z] [D] [X], 
demeurant au [Adresse 3] 
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06769 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TQ3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 août 2013, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Madame [I] [X] concernant un appartement à usage d'habitation avec cave accessoire situé [Adresse 3] pour un loyer de 359,19 euros outre une provision sur charges.

Par courrier du 17 novembre 2022, Monsieur [Z] [X] a sollicité le transfert de bail à son profit au motif que la locataire aurait « abandonné les lieux ». PARIS HABITAT OPH a alors été informé que Madame [I] [X] aurait déménagé au Canada. Dans ces circonstances, une sommation de quitter les lieux a été signifiée à Monsieur [Z] [X] le 13 avril 2023.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, que PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion des défendeurs et de tout occupant du chef de Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X], avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois et avec réservation de la compétence du juge de céans pour la liquider,la suppression du délai de 2 mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges du si le bail s'était poursuivi, majoré de 30%, jusqu'à libération effective des lieux,la capitalisation des intérêts,la condamnation solidaire de Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

A l'audience, PARIS HABITAT OPH a été représenté par son conseil et a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Il a exposé que Madame [I] [X] n'avait pas abandonné le logement au sens de la loi et que Monsieur [Z] [X] n'apportait pas la preuve de l'abandon par Madame [I] [X], d'autant plus que tout laisse à penser que les intéressés sont en contact.

Madame [I] [X] a été valablement représentée par sa sœur Madame [F] [S]. Elle a exposé avoir fait une dépression à la suite du décès de son conjoint en 2016 si bien qu'elle a décidé de partir vivre au Canada pour se reconstruire en janvier 2021. Elle a ajouté que Monsieur [Z] [X] ne connaissait pas son intention de partir vivre définitivement à l'étranger. Elle a indiqué enfin que ce dernier est âgé et a des problèmes de santé.

Monsieur [Z] [X] a comparu en personne et a confirmé les propos préalablement exposés par sa fille.

Madame [I] [X] a été autorisée à produire par note en délibéré au plus tard le 5 décembre 2023 les justificatifs de sa cohabitation de plus d'un an avec Monsieur [Z] [X] au jour de son départ du logement ainsi que de son état de santé à cette période.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par note en délibéré du 5 décembre 2023, Madame [I] [X] a communiqué : la copie d'une convention de rupture conventionnelle d'un contrat de travail du 5 août 2016, des
relevés de situation Pôle Emploi de 2019 à 2021, l'acte de décès de Monsieur [K] [P] le 9 juin 2016, un arrêt de travail du 2 septembre 2016 pour « troubles anxio dépressifs mineurs » et « syndrome anxio dépressif / deuil compliqué », l'avis d'imposition sur les revenus établi en 2021 sur les revenus de 2020 avec pour adresse celle de l'appartement litigieux.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

A ce titre, en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.

Enfin, il sera rappelé qu'il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l'abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré à certains des occupants du bien. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du locataire. La notion d'abandon de domicile implique la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux).

En l'espèce, il ressort de la sommation interpellative du 9 février 2023 que Monsieur [Z] [X] a indiqué au commissaire de justice : « j'occupe seul le logement ». Il a ajouté : « ma fille vit définitivement au Canada depuis environ 1 an ». Néanmoins, s'il est constant que la locataire n'habite plus dans le logement depuis 2021, les pièces produites en défense aux débats échouent à établir que Madame [I] [X] ait « abandonné » l'appartement au sens de la loi, puisque rien ne démontre de son absence d'intention de revenir vivre dans le logement. Les défendeurs ne versent pas par exemple de contrat de travail au Canada, d'attestation de tiers, d'acte authentique d'achat d'un bien au Canada, etc. En effet, les pièces produites en défense concernent essentiellement l'année 2016 et tendent à démontrer d'un « syndrome anxio dépressif / deuil compliqué » à cette période, et sa fiche d'imposition sur les revenus établis en 2021 met en exergue qu'elle habitait toujours le logement litigieux en 2021, mais ne permettent pas d'étayer de l'absence d'intention de revenir vivre dans le logement litigieux à brève échéance ou à plus long terme. Dès lors, l'abandon du domicile ne saurait être retenu. Par suite, Madame [I] [X] admet à l'audience ne plus résider dans le bien depuis janvier 2021 et Monsieur [Z] [X] a expliqué au commissaire de justice le 9 février 2023 être le véritable occupant du bien et en payer les loyers. Le bailleur n'a pas donné son consentement, encore moins par écrit, à ce que Monsieur [Z] [X] occupe le bien.

Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Madame [I] [X], devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef (notamment Monsieur [Z] [X]) dans les modalités fixées dans le dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.





Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non-occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l'espèce, il ressort il n'est pas contesté que les loyers courants sont payés et il n'y a d'ailleurs aucune demande de PARIS HABITAT OPH au titre d'un arriéré éventuel de loyers et charges. Les explications données par Monsieur [Z] [X] auprès du commissaire de justice le 9 février 2023 et ensuite à l'audience, montre que son entrée dans les lieux qu'il fait remonter à 2019 résultait d'un accord avec la locataire, laquelle n'a nullement averti son bailleur de son départ des lieux en 2021. En ces conditions, Madame [I] [X] sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation et ce in solidum avec Monsieur [Z] [X], à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que rien ne justifie de la fixer à une somme supérieure à la valeur locative du bien.

S’agissant enfin de la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 6 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût des sommations des 9 février 2023 et 13 avril 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] seront condamnés in solidum.



La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail renouvelé à compter du 6 août 2013 consenti à Madame [I] [X] concernant un appartement à usage d'habitation avec cave accessoire situé [Adresse 3] aux torts du locataire à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [X] de restituer les clés du logement à PARIS HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [X] d’avoir restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [X], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (533,71 euros en novembre 2023) à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 6 juillet 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X] et Monsieur [Z] [X] aux dépens, en ce compris le coût des sommations des 9 février 2023 et 13 avril 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection