Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/57641 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27GN

N° : 1-CH

Assignation du :
12 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 janvier 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [E] [O] née [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Me Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS - #R0013





DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société DODIM, société à responsabilité limitée
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocats au barreau de PARIS - #B0156






DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 12 octobre 2023, et les motifs y énoncés,


EXPOSE DU LITIGE
M. [Z] [O] et Mme [E] [O] étaient propriétaires au sein de l’immeuble du [Adresse 3] des lots n°1 et n° 100, qu’ils ont vendu par acte authentique du 26 juin 2023.
Antérieurement à la vente du bien, un litige les a opposés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au sujet de travaux que les demandeurs ont réalisé sur les parties communes sans accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 4 octobre 2018, M. [Z] [O] et Mme [E] [O] ont été condamnés sous astreinte, à remettre en état les parties communes.
Par un jugement du 28 février 2023, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Paris a liquidé l’astreinte à hauteur de 77.350€.
M. [Z] [O] et Mme [E] [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration d’appel du 13 avril 2023 et ont sollicité du premier-président de la cour d’appel l’arrêt de l’exécution provisoire. 
Par actes de commissaire de justice des 9 et 14 juin 2023, dénoncés à M. [Z] [O] les 13 et 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait procéder à des saisies-attributions sur les comptes de ce dernier. Ces saisies se sont avérées fructueuses à hauteur de 12.047,89 €.
A la suite de la vente des lots par les demandeurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2023, a formé opposition sur le prix de vente des biens, à hauteur de la somme de 77.350 €.
Par exploit en date du 12 octobre 2023, M. [Z] [O] et Mme [E] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir :
«  - ordonner la mainlevée de l’opposition formée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société DODIM, en date du 13 juillet 2023 ;
- ordonner en tant que de besoin à Maître Laurence BITOUZE, Notaire membre de la SCP PINEAU PESCHARD & ASSOCIES, Notaires associés sis à [Localité 6], [Adresse 2], de se libérer directement entre les mains de l’acheteur de la fraction du prix de vente consignée à hauteur de la somme de 77.808,47 €, dans le cadre de la vente du 26 juin 2023 portant sur les n°1 et n°100, faut d’opposition régulièrement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société DODIM, et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2023, lors de laquelle M. [Z] [O] et Mme [E] [O] ont maintenu les demandes formées dans leur acte introductif d’instance.
Par des conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite de : 
« DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
LES CONDAMNER au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens. »
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé par la présente juridiction que si les parties demanderesses se fondent sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, elles ne justifient toutefois pas de la condition d’urgence requise par ce texte. En conséquence, les demandes formées sur ce fondement ne peuvent prospérer.

Sur le trouble manifestement illicite
Les parties demanderesses contestent à la fois l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente du bien, compte tenu de l’absence de justification par le défendeur du respect du délai imparti pour former opposition, et le caractère exigible de la créance au motif que les saisies attribution pratiquées ont diminué la créance du syndicat des copropriétaires et que l’action pendante devant le premier-président de la cour d’appel en vue de l’arrêt de l’exécution provisoire aurait pour conséquence, en cas de décision favorable, de ne plus rendre exigible la créance.



La partie défenderesse réplique que l’opposition a été formée dans le délai de 15 jours prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’attribution immédiate de la créance saisie prévue par l’article L. 211-2 du code des procédures civiles d’exécution n’équivaut pas au paiement de ces sommes ; que l’ordonnance du premier-président de la Cour d’appel de Paris du 12 octobre 2023 a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par les demandeurs.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
* Sur la validité de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires
L’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que : «I. — Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties
Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. 
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. (…)» 

L’article 668 du code de procédure civile dispose : « Sous réserve de l’article 647-1, la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre. »

Aux termes de l’article 669 alinéa 3 du même code : « La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. »
Il est constant que le point de départ du délai de quinze jours pour former opposition au versement des fonds issus du prix de vente, est la date de réception de l'avis de mutation notifié au syndic, et que pour apprécier la date de signature de la notification, il est tenu compte de la date de remise de la lettre et non de sa simple présentation.
En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que l’avis de mutation des biens des demandeurs a été signé le 26 juin 2023 ; que l’Etude notariale Pineau Peschard et Associés l’a adressé au cabinet Dodim, syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception postée le 27 juin 2023 ; que la copie de l’avis de mutation produite en défense fait apparaître un tampon mentionnant la date de réception du document par le cabinet Dodim au 29 juin 2023. 
Selon la fiche de suivi en ligne de la lettre recommandée, cette date correspond à celle à laquelle l’envoi a été « remis en lot au destinataire. Nous attendons la confirmation de sa réception ». Ce même document mentionne comme date de distribution au destinataire contre signature le 3 juillet 2023.
Il se déduit de ces éléments que la date de réception à retenir pour faire courir le délai de quinze jours est celle de la remise de la lettre contre signature par le destinataire, soit le 3 juillet 2023.
Le syndicat des copropriétaires ayant formé opposition au prix de vente par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2023, le délai de 15 jours a bien été respecté. 
* Sur l’exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires

La partie demanderesse se prévaut de l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 précitée, qui dispose en son 1er alinéa : 
« Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. »
L’article L. 211-2 alinéa 1er du code des procédure civiles d’exécution prévoit « L’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers saisi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation. »
L’article L. 211-4 du même code énonce que « Toute contestation relative à la saisie est formée dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat.
En l'absence de contestation, le créancier requiert le paiement de la créance qui lui a été attribuée par l'acte de saisie.
Toutefois, le débiteur saisi qui n'aurait pas élevé de contestation dans le délai prescrit peut agir à ses frais en répétition de l'indu devant le juge du fond compétent. »
Selon l’article L 211-5 dudit code, « En cas de contestation, le paiement est différé sauf si le juge autorise le paiement pour la somme qu’il détermine. » 
Il résulte de ces dispositions que si l’acte de saisie-attribution emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie disponible entre les mains du tiers saisi ainsi que de tous ses accessoires, le paiement est, sauf acquiescement, différé pendant le délai de contestation qui est d’un mois à compter de la dénonciation de la créance, ainsi qu’en cas de contestation de la saisie devant le juge de l’exécution. Il s’en infère que l’attribution immédiate de la créance diffère de son paiement. 
En l’espèce, les saisies-attribution pratiquées à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur les comptes bancaires de M. [Z] [O] ont été dénoncées à ce dernier les 13 et 16 juin 2023. 
Ainsi, en l’absence d’acquiescement, la période d’indisponibilité de sommes courait pendant le délai imparti aux demanderesses pour former opposition, à savoir jusqu’au 13 juillet 2023 et 17 juillet 2023. 
Aucun élément au débat ne vient démontrer que les demandeurs ont contesté ces saisies.
En outre, par ordonnance du 12 octobre 2023, le premier-président de la cour d’appel de Paris a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par les parties demanderesses.
Il en résulte qu’aucun élément ne s’oppose à l’exigibilité de la créance.
Au surplus, il ressort du décompte du 23 novembre 2023 établi par l’huissier en charge des saisies, qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte du syndicat des copropriétaires depuis les dates de saisie-attribution.
Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé, de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de mainlevée formée par les parties demanderesses.
Sur les mesures accessoires

M. [Z] [O] et Madame [E] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de l’instance. 
Il sera alloué en équité à la partie défenderesse une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de mainlevée formée par M. [Z] [O] et Mme [E] [O] ;

Condamnons in solidum M. [Z] [O] et Madame [E] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [Z] [O] et Madame [E] [O] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait à Paris le 26 janvier 2024

La Greffière,La Présidente,



Célia HADBOUNCristina APETROAIE

 






Décision préparée avec le concours de [M] [Y], juriste-assistante