Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05938 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MFF

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B096


DÉFENDERESSE
Madame [C] [D], 
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05938 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MFF

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 août 2004, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

la RIV[Localité 4] a appris que Madame [C] [D] aurait abandonné le logement.

C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 27 juin 2023, la RIV[Localité 4] a fait assigner Madame [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résiliation du bail du 13 août 2004,ordonner l'expulsion immédiate de Madame [C] [D] et tous occupants de son chef avec assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois et en réservant la compétence du juge de céans pour liquider l'astreinte,supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du défendeur,condamner Madame [C] [D] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Madame [C] [D] à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

A l'audience, la RIV[Localité 4], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice des termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [C] [D] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni n'a fait connaître les motifs de son absence. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5, R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l'abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré à certains des occupants du bien. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du locataire. La notion d'abandon de domicile implique la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux).

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 24 février 2023 que les meubles et effets présents dans l'appartement sont « couverts de poussière » et que « l'eau des WC est totalement tarie ». en outre, « l'électricité est coupée » et « les arrivées d'eau sont en position fermée ». Enfin, le bailleur produit un relevé de compteur d'eau démontrant que la consommation d'eau est nulle depuis le relevé du 20 septembre 2022. La preuve est ainsi rapportée que Madame [C] [D] n'a pas respecté ses obligations tendant à l'occupation de l'appartement objet du litige pendant au moins 8 mois. En revanche, la notion d'abandon ne saurait être retenue en l'état car rien n'indique que Madame [C] [D] ait la volonté de quitter définitivement le logement sans aucune intention d'y revenir. D'ailleurs, la lecture du relevé de compteur d'eau montre certes une absence de consommation d'eau sur la période du 20 août 2020 au 20 juillet 2022, mais en revanche une consommation d'eau relevée en date du 20 août 2022, avant à nouveau une absence de consommation d'eau depuis le relevé du 20 septembre 2022, ce qui permet d'en déduire une présence relative dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant sur toute ou partie de la période du 20 juillet 2022 au 20 septembre 2022.

Le bail sera en conséquence résilié à compter du jugement. Madame [C] [D] qui devient sans droit ni titre sera ainsi enjointe à restituer les lieux et son expulsion sera autorisée.

Dans ces circonstances d'absence évidente d'occupation de l'appartement litigieux depuis au moins le 20 août 2020 (à l'exception de toute ou partie de la période du 20 juillet 2022 au 20 septembre suivant), la RIV[Localité 4] sera dispensé de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [C] [D] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

S’agissant enfin de la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 27 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 13 août 2004 liant la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) à Madame [C] [D] relatif au logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [D] de restituer les clés du logement à la RIV[Localité 4] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la RIV[Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la RIV[Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 27 juin 2023 ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection