Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■






RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 20/11039 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTE6K

N° MINUTE : 


Assignation du :
06 Novembre 2020






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représentée par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 4] 
[Localité 5]

représenté par Me Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0643


DÉFENDEURS

Monsieur [F] [N]
[Adresse 3] 
[Localité 6] 

représenté par Me Emmanuel LUDOT, avocat postulant, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant et par Me Marie D’HARCOURT, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D2059

Madame [O] [M] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1794

Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009875 du 01/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Paris






Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 20/11039 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTE6K


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Septembre 2023

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 

EXPOSE DU LITIGE
 

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 29, 145 et 307 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est monsieur [F] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] l’a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 6 novembre 2020.

Par la suite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a assigné en intervention forcée madame [O] [M] épouse [N] par acte d’huissier de justice du 9 mars 2021.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 16 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 10 et du décret du 17 mars 1967, de :

- dire et juger que lots n° 29, 145 et 307 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2], propriété indivise de monsieur [F] [N] et de madame [O] [M] épouse [N] sont exclus du champ de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de monsieur [F] [N] par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2019 ;
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- le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

- condamner in solidum monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] à lui payer la somme de 34.682,66 €, au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, incluant le 1er appel de provision de charges 2023, ainsi qu’une somme de 2.119,96 € au titre des frais de contentieux, avec intérêts de droit au taux légal, à compter de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 26.709,64 €, de la date de la signification des écritures du 22 juin 2021 sur la somme de 29.094,18 €, de celles du 5 novembre 2021 sur la somme de 29.100,99€, de celles du 3 mai 2022 sur la somme de 33.500,41 € et de la date de la signification des présentes écritures sur la somme de 34.682,66 € ;

- condamner in solidum monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour perturbation de sa trésorerie ;

- condamner in solidum monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] à lui payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonbstan appel et sans constitution de garantie.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 juin 2022, madame [O] [M] épouse [N] demande au tribunal, au visa de l’article 1345-5 du code civil, de :

- juger que madame [O] [M] et monsieur [F] [N] bénéficieront d’un délai de paiement d’une durée de 18 mois à compter du jugement à intervenir, et ce sur la créance de 33.500,41€ au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12 octobre 2021, étant précisé que madame [O] [M] et monsieur [F] [N] devront s’acquitter d’un versement de 100 € par mois les 17 premiers mois dudit délai, le dernier mois devant solder l’ensemble de la dette ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande à l’encontre de madame [O] [M] ; 

- condamner monsieur [F] [N] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 juin 2022, monsieur [F] [N] demande au tribunal, au visa des articles R. 511-5 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, L. 622-24 et suivants du code de commerce, 1343-5 du code civil et du jugement du tribunal de commerce de Paris prononçant sa liquidation judiciaire le 4 décembre 2019, de:

- juger le syndicat des copropriétaires demandeur tant irrecevable que mal fondé en ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais de l’instance par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires demandeur en tous les dépens, dont distraction est requise au profit de maître Marie d’HARCOURT, avocat ;

- débouter madame [O] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- à titre tout à fait subsidiaire, si par impossible la juridiction de céans venait à le débouter de ses demandes, fins et conclusions, lui octroyer les plus larges délais de paiement compte-tenu de sa situation financière particulièrement obérée  ;

- écarter l’exécution provisoire de la décision de justice à intervenir ;

- juger commune à madame [O] [N] la décision de justice à intervenir ;

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
 
La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 janvier 2023 et l’affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, délibéré prorogé au 25 janvier 2024.


 MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que  :
- les époux [N] sont propriétaires en indivision des lots concernés par la dette ;

- le liquidateur judiciaire de monsieur [N] a précisé que les lots concernés échappaient à la liquidation judiciaire car il s’agit de sa résidence principale ;

- le défendeur était présent aux assemblées ayant approuvé les comptes et n’a exercé aucun recours ;
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- sa créance est de 34.682,66 € au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2023.

En défense, monsieur [N] fait valoir que :

- il a fait l’objet d’une liquidation à titre personnel par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 4 décembre 2019 ;

- le syndicat des copropriétaires n’a pas déclaré sa créance dans les délais auprès du mandataire judiciaire au titre de l’article L. 622-24 du code de commerce ;

- le mandataire n’a pas été appelé dans la cause et toutes poursuites individuelles sont interdites du fait de la liquidation judiciaire ;

- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa convocation aux assemblées générales ;

- sa situation financière est obérée.

De son côté, madame [M] fait valoir que :

- elle s’est mariée avec monsieur [N] en 2001 et ils ont acquis l’apparement concerné en 2010 ;

- une procédure de divorce est en cours et dans ce cadre monsieur [N] a été condamné à prendre en charge les charges courantes du domicile ;

- elle ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires  ;

- elle sollicite un délai pour vendre l’appartement et donc un délai de paiement.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.


L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

- le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de monsieur [F] [N] concernant les lots n° 307, 29 et 145, indiquant la répartition des tantièmes (59 + 817 + 11 /100000ème). Madame [M] épouse [N] reconnaît par ailleurs être propriétaire en indivision de ses lots avec son époux ;

- l’acte d’achat des lots concernés en 2010 par monsieur [N] “époux de madame [O] [M]... marié sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts...”. Dans le protocole d’accord du 7 mai 2019 versé aux débats par madame [M], les époux stipulent que l’appartement concerné est le domicile conjugal ;

- l’ordonnance sur les mesures provisoires du 19 janvier 2022 du juge aux affaires familiales qui attribue le domicile conjugal à l’épouse, “l’attention de Mme [M] sera toutefois attirée sur le fait qu’elle reste solidairement tenue des dettes liées au domicile conjugal à l’égard des tiers, en application de l’article 220 du code civil” ;


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- un courrier du 4 janvier 2021 du liquidateur judiciaire de monsieur [N] précisant que les lots litigieux échappent à la procédure collective en raison du fait qu’il s’agit de la résidence principale du défendeur. L’action est donc recevable et la liquidation judiciaire du défendeur n’a aucun effet sur la présente procédure au titre d’une créance non professionnelle ;

- l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 34.682,66 € au 1er janvier 2023 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 novembre 2017, 11 juin 2018, 4 juillet 2019, 30 décembre 2020, 30 juin 2021, 12 avril 2022 comportant approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et votant les budgets prévisionnels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.

Ces assemblées générales n’ayant pas été contestées dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elles sont définitives. 

L’hypothétique non convocation de monsieur [N] à ces assemblées générales ne peut plus avoir aucun effet sur leur validité.

- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période litigieuse.

Madame [M] ne conteste pas la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [N] n’indique pas les sommes qu’ils contestent devoir parmi celles figurant dans le dernier relevé de compte.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 34.682,66 €, somme arrêtée au 1er janvier 2023.

Monsieur [N] et madame [M] épouse [N] seront condamnés solidairement à régler cette somme au syndicat des copropriétaires demandeur.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement aux époux [N] car ceux-ci pèsent in fine sur les autres copropriétaires dont la situation financière n’est pas forcément plus favorable et qui n’ont pas à faire crédit à ces copropriétaires. Cette demande sera rejetée.

Les intérêts au taux légal courent à compter de l’assignation sur la somme de 26.709,64 €, de la date de la signification des écritures du 22 juin 2021 sur la somme de 29.094,18 €, de celles du 5 novembre 2021 sur la somme de 29.100,99€, de celles du 3 mai 2022 sur la somme de 33.500,41 € et du 16 janvier 2023 sur la somme de 34.682,66 €, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
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Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2.119,96 € au titre des frais de contentieux. Mais cette somme n’est pas détaillée, ni justifiée. Des frais sont déjà inclus par le demandeur dans son décompte au titre de la somme précédemment réclamée. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, au regard du contexte de séparation des époux [N], la mauvaise foi des défendeurs ne sera pas retenue. En outre, le préjudice invoqué n’est pas suffisamment démontré.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] et madame [M], parties perdantes, supportera in solidum les dépens.

Maître Jean-Yves ROCHMANN sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [N] et madame [M] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 34.682,66 € au titre des charges de copropriété, somme arrêtée au 1er janvier 2023;

DIT que les intérêts au taux légal sur cette somme courent à compter de l’assignation sur la somme de 26.709,64 €, de la date de la signification des écritures du 22 juin 2021 sur la partie comprise entre 26.709,65 € et 29.094,18 €, de celles du 5 novembre 2021 sur la partie comprise entre 29.094,19 € et 29.100,99 €, de celles du 3 mai 2022 sur la partie comprise entre 29.101 € et 33.500,41 € et du 16 janvier 2023 sur le surplus ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;


REJETTE la demande au titre des frais nécessaires distincts de 2.119,96 € ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [N] et madame [O] [M] épouse [N] aux dépens ;

AUTORISE maître Jean-Yves ROCHMANN à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président