Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 24 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre


 

N° RG 21/02042 
N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY

N° MINUTE : 



Assignation du :
04 Février 2021




JUGEMENT 
rendu le 24 Janvier 2024 


DEMANDEUR

Monsieur [S]- [W] [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154


DÉFENDEURS

La société PATRIMOINE 17 
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

Monsieur [J] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [L] [H] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]

tous les deux représentés par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0099

Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY


* * * 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Adélie LERESTIF, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 24 Janvier 2024. 


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

* * * 


FAITS ET PROCÉDURE


Par acte du 22 mai 2018 conclu par l’entremise de la société Patrimoine 17, les époux [E] ont vendu à [S] [N] un appartement sis à [Localité 6] au prix de 251.000 euros.

Par actes d’huissier des 03 et 04 Février 2021, [S] [N] a assigné les époux [E] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 janvier 2022, de:
condamner in solidum les époux [E] et la société Patrimoine 27 à lui verser une somme de 23.734,20 euros outre l’intérêt légal à compter du 19 octobre 2020,les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, les époux [E] demandent au tribunal de:
rejeter les demandes,condamner [S] [N] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2022, la société Patrimoine 17 prie le tribunal de:
rejeter les demandes,condamner les époux [E] à la relever de toute condamnation,condamner tous succombants in solidum à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 29 novembre 2023.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [S] [N] notifiées par voie électronique le 27 janvier 2022;

Vu les conclusions des époux [E] notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021;

Vu les conclusions de la société Patrimoine 17 notifiées par voie électronique le 20 mars 2022;

Au visa des articles 1112–1 du code civil et L 721–2 du code de la construction et de l’habitation, [S] [N] fait valoir:
que le bien lui a été présenté comme dépendant d’une copropriété dont les parties communes avaient été refaites, ravalement et toiture comprises,que le procès-verbal d’assemblée générale de 2017 qui lui avait été transmis portait vote de travaux de ravalement dont le coût incombait dès lors aux vendeurs,qu’il a ensuite découvert que la convocation à l’assemblée générale de 2017 mentionnait que les travaux devaient se dérouler en plusieurs tranches, que seule la première a été votée en 2017,que sa quote-part du coût des travaux à venir non votés en 2017 est de 23.734,20 euros,que les époux [E] ont commis une faute en ne l’informant pas de l’existence de ces travaux, existence qu’ils ne pouvaient ignorer en raison de la convocation à l’assemblée générale de 2017 qui leur avait été envoyée, que cette information devait lui être communiqué en application de l’article 1112–1 du code civil mais aussi de l’article L 721–2 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit la remise de tout document portant information financière quant aux sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur,Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY

que la société Patrimoine 17, tenue en sa qualité d’agent immobilier, aurait dû se renseigner sur les travaux de ravalement alors qu’elle inscrit dans son annonce que le ravalement a été fait, qu’elle a ainsi manqué à son devoir d’information,que s’il avait été informé de travaux à venir, il aurait demandé une réduction de prix,que ces travaux seront votés à l’assemblée générale de 2021, que le préjudice n’est pas hypothétique et est égal à sa part du coût des travaux qui seront votés.
Les époux [E] opposent:
qu’ils ne se sont pas rendus à l’assemblée générale de 2017, qu’ils n’ont pas reçu d’autres information que celles figurant au procès-verbal de cette assemblée,qu’ils n’ont pas pris connaissance d’autres documents que ceux légalement requis pour la vente,qu’au jour de la vente, aucuns travaux autres que ceux votés en 2017 et payés par eux n’étaient décidés ou en cours,qu’il ne peut donc leur être reproché un manquement à leur devoir d’information précontractuel,qu’en outre, aucun des travaux supplémentaires dont se plaint [S] [N] du coût, n’a été voté, que le préjudice est donc hypothétique.
La société Patrimoine 17 réplique:
que l’obligation d’information de l’agent immobilier est une obligation de moyens,qu’elle ne porte que sur les informations apparentes au jour de la vente, qu’il ne peut être tenu pour des informations détenues par le vendeur,qu’elle n’est pas une professionnelle de la construction,que l’annonce critiquée est de nature publicitaire et n’a aucune valeur juridique, qu’un ravalement côté rue avait effectivement été fait, que l’annonce n’est pas mensongère, qu’un second ravalement côté cour avait été voté, qu’elle ignorait qu’il devait se faire en plusieurs tranches,que la convocation à l’assemblée de 2017 ne lui a pas été remise, qu’elle n’avait donc pas connaissance de la prévision de travaux,que l’état général de la copropriété ne laissait pas suspecter l’existence de difficultés,qu’au jour de la vente aucune somme n’était susceptible d’être due au syndicat des copropriétaires,qu’aucun manquement à son devoir d’information ne peut donc lui être reproché,Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY

qu’aucuns travaux supplémentaires n’ont été votés au jour des conclusions, qu’il n’y a donc nul préjudice,qu’en tout état de cause, informé des travaux, [S] [N] n’aurait pas obtenu une baisse du prix égale au coût des travaux dont il se plaint, que,que, subsidiairement, tout au plus, la perte de chance d’obtenir une baisse de prix est de 2 %,que, subsidiairement, son éventuelle condamnation serait due à la rétention fautive par les époux [E] de l’information afférente aux travaux à venir mentionnés sur la convocation à l’assemblée générale de 2017, qu’ils doivent donc la relever de toute condamnation.
Sur ce, il convient de distinguer la responsabilité des époux [E] de celle de la société Patrimoine 17.

1°) Sur la responsabilité des époux [E]

L’article 1112–1 du code civil dispose que la partie qui détient une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer et qu’« ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ».

La prévision de travaux sur un bâtiment dont l’un des lots doit être vendu est une information ayant un lien direct avec le contenu de la vente. Par suite, elle est une information déterminante 
au sens de l’article 112–1 du code civil.

En l’espèce, les époux [E] ont été destinataires de la convocation à l’assemblée générale de 2017 à laquelle était annexée une note de l’architecte de la copropriété ayant pour objet le ravalement de trois façades sur cour centrale et des façades sur deux courettes, proposant la réalisation des travaux échelonnés en quatre tranches annuelles classées par ordre de priorité en considération de l’état des bâtis.

L’assemblée générale de 2017 n’a adopté que les travaux de la première tranche.

Les époux [E] ne pouvaient ignorer le contenu de la convocation à l’assemblée générale de 2017 et doivent donc être considérés comme informés de la proposition de l’architecte prévoyant quatre tranches de travaux.

Cette information, relative à la prévision de travaux, était déterminante au sens de l’article 1112–1 du code civil.

En étant détenteurs, les époux [E] devaient donc la transmettre à [S] [N].

Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY

Or, celle-ci ne figurait sur aucun des documents remis avant la vente, le procès-verbal d’assemblée générale de 2017 ne mentionnant pas l’existence de trois autres tranches de travaux évoquées par l’architecte outre la première tranche votée.

Les époux [E] ont ainsi commis une faute.

Informé de la proposition de trois autres tranches de travaux, [S] [N] aurait négocié autrement la vente litigieuse. S’il aurait pu, arguant de travaux à venir, solliciter une baisse de prix égale à leur coût, les époux [E] auraient pu lui objecter qu’à supposer ces travaux votés par après la vente, leur réalisation était de nature à conférer au bien une plus-value et que la dépense à venir participerait de son enrichissement par augmentation de la valeur de son bien.

Dans ces conditions, si le coût des travaux imputable au lot vendu est de l’ordre de 23.000 euros à ce jour, la baisse de prix négociable ne pouvait en aucun cas être égale à ce coût et pouvait tout au plus être de l’ordre de 7.000 euros.

La probabilité d’obtenir une telle réduction de prix doit être estimée à 50 %.

Par suite, le préjudice subi est de 3.500 euros (7.000 x 50 %) à ce jour.

Les époux [E] doivent donc être condamnés in solidum à verser à [S] [N] une indemnité de 3.500 euros, outre les intérêts légaux à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231–7 du code civil.


2°) Sur la responsabilité de la société Patrimoine 17

En application de l’article 1240 du code civil, l’agent immobilier mandaté par le vendeur est tenu envers l’acquéreur d’un devoir d’information. Il doit non seulement lui communiquer les informations en sa possession mais aussi procéder aux recherches d’informations complémentaires qui apparaissent nécessaires en considération de celles déjà rassemblées.

En l’espèce, la société Patrimoine 17 avait été en possession du procès-verbal de l’assemblée générale de 2017 qui mentionne au point 18 l’existence d’un dossier « travaux de ravalement des façades des cours et courettes » joint à la convocation et présenté en assemblée générale par un architecte.

Dès lors, il lui appartenait de solliciter la communication de ce dossier afin de vérifier qu’il ne contenait pas d’information importante sur le bâtiment.

En ne le faisant pas, la société Patrimoine 17, professionnelle de l’immobilier, a manqué à son devoir de vigilance.

En conséquence, de ce manquement, elle n’a pas donné à [S] [N] une information déterminante au sens de l’article 1112–1 du code civil, commettant ainsi une faute.
Décision du 24 Janvier 2024
2ème chambre
N° RG 21/02042 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZCY


Cette faute ayant les mêmes conséquences que celle des époux [E], la société Patrimoine 17 doit être condamnée in solidum avec les époux [E] à verser à [S] [N] une indemnité de 3.500 euros.

La demande en relevé de condamnation formée par la société Patrimoine 17 contre les époux [E] s’analyse comme un recours contributif entre coresponsables.

La contribution entre coresponsables doit être fixée en considération de l’importance respective des faits générateurs de responsabilité retenus pour faire droit à la demande de la victime et aussi de ceux non allégués par la victime mais établis par l’un des coresponsables et ayant entraîné le préjudice dont la réparation a été ordonnée.

Afin d’évaluer l’importance des faits générateurs de responsabilité, les fautes doivent être appréciées selon leur gravité et une faute doit être considérée comme plus grave qu’un fait générateur d’une responsabilité objective.

En l’espèce, la société Patrimoine 17 en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, informée par la lecture du procès-verbal de l’assemblée de 2017 de l’existence d’un dossier de travaux aurait dû réclamer aux époux [E] la convocation à cette l’assemblée générale de 2017 et ses annexes.

Ainsi, la faute de la société Patrimoine 17 absorbe celle des époux [E] de sorte que sa demande en relevé de condamnation doit être rejetée.


La société Patrimoine 17 succombant dans la présente instance, il convient de la condamner à verser à [S] [N] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande des [S] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre les époux [E].



PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE in solidum les époux [E] et la société Patrimoine 27 à lui verser une indemnité de 3.500 euros outre l’intérêt légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE la société Patrimoine 17 à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les époux [E] de leur demande tendant à:
condamner [S] [N] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE la société Patrimoine 17 de ses demandes tendant à:
condamner les époux [E] à la relever de toute condamnation,condamner tous succombants in solidum à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum les époux [E] et la société Patrimoine 17 aux dépens et accorde à maître Christophe Sizaire le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;


Fait et jugé à Paris le 24 Janvier 2024


La GreffièreLe Président
Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM