Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BORIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06952 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMF

N° MINUTE : 
10 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. MADELEINE, 
elisant domicile chez son mandataire la société FREY TRANSACTION IMMOBILIERE (FTIM) [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P138


DÉFENDEUR
Monsieur [W] [Z], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Monsieur [Y] [Z], en sa qualité de père, muni d’un pouvoir de réprésentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06952 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 novembre 2019 à effet le 5 décembre suivant, la SCI MADELEINE a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 736 euros outre une provision sur charges de 100 euros. Monsieur [S] [Z] s'est porté caution solidaire par acte du 2 décembre 2019. Un dépôt de garantie de 736 euros a été versé à l'entrée dans les lieux par le locataire.

Un état des lieux a été établi par commissaire de justice le 4 décembre 2019. Puis un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 15 février 2023.

Se plaignant d'un impayé de loyers et de dégradation locative, la SCI MADELEINE a, par acte de commissaire de justice en date 13 juillet 2023, fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
sa condamnation à lui payer 903,73 euros d'impayé de loyers et charges, arrêté au 15 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugementsa condamnation à lui verser 5148 euros en réparation des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 736 euros,la capitalisation des intérêts,sa condamnation à lui payer 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de la saisie-attribution de 153,33 euros.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

A l'audience, la SCI MADELEINE a été représentée par son conseil et a renvoyé au termes de son assignation soutenus oralement.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 1730, 1732 et 1243 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI MADELEINE fait valoir que le décompte de sortie établi la réalité de l'arriéré locatif et qu'une lecture comparative des états des lieux d'entrée et de sortie démontre des dégradations invoquées.

Monsieur [W] [Z] a été valablement représenté par son père Monsieur [Y] [Z], muni d'un pouvoir de représentation. Il a versé des écritures et pièces soutenues oralement à l'audience.

C'est ainsi que Monsieur [W] [Z] expose que les loyers ont été payés sur les 37 mois de la durée du bail et qu'il a pensé pouvoir régler le dernier loyer de janvier 2023 par déduction du dépôt de garantie. Sur les dégradations invoquées en demande, il relève que l'état des lieux d'entrée ne contient aucune photo ce qui empêche toute comparaison. Il conteste en outre, renvoyant à l'état des lieux de sortie, que la porte de douche ait été dégradée, de même que le bac à douche, les joints d'étanchéité ou bien le carrelage de la douche. Il propose toutefois de payer 530 euros HT pour le retrait et le rebouchage de deux appliques lumineuses et d'un plan de travail, ainsi que le changement des joints et de trois carreaux cassés, selon devis communiqués.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Aux termes de l'article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte du 6 avril 2023 faisant état d'un impayé de loyers et charges au jour du départ des lieux mi-février 2023 de 903,73 euros. Si dans ses écritures, Monsieur [W] [Z] ne conteste pas le montant du loyer de janvier 2023 (871,56 euros) ni la somme totale qu'il a payé les 27 janvier et 13 février 2023 (135,56+392,56), il réduit la somme due au titre du prorata pour le mois de février. En toute vraisemblance, il n'a pas tenu compte du montant des charges dues en fin de bail qui sont venues s'ajouter au prorata de loyer. Il sera donc tenu, seul, de la somme de 903,73 euros au titre de l'impayé de loyers et de charges (il sera relevé que la caution n'est pas partie à l'instance).

Sur les dégradations locatives du preneur

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.



Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, il sera relevé que l'état des lieux d'entrée ne comporte pas de photos, à la différence de celui de sortie. Dans ces conditions, il n'est pas contesté par Monsieur [W] [Z] qu'il est redevable des dégradations liées au retrait et au rebouchage de deux appliques lumineuses et d'un plan de travail de la pièce de vie. La somme de 418 euros TTC sera retenue à ce titre, correspondant au devis de la société AEG produit par la demanderesse, qui n'est pas fondamentalement différent de celui versé en défense.

Sur les dégradations dans la salle de douche, Monsieur [W] [Z] propose en outre d'indemniser le changement des joints « noircis » alors qu'ils étaient « en très bon état » dans l'état des lieux d'entrée. Il admet en outre être à l'origine de la dégradation de trois carreaux cassés dans la salle de douche, ce qui n'avait pas été mentionné dans l'état des lieux d'entrée qui posait que « le carrelage de la douche est à l'état d'usage ». La somme de 380 euros TTC sera retenue correspondant au devis de la société CONSTANTIN CHIRICUTA produit en défense, le devis de la société AEG portant sur la salle de douche n'étant pas assez précis pour définir les coûts précis de ces réparations.

Pour les autres dégradations alléguées par la demanderesse, il n'est pas possible en l'état des pièces produites à savoir sans photo à l'entrée dans les lieux, de les attribuer à une quelconque dégradation par Monsieur [W] [Z] qui irait au-delà d'un état de vétusté lié à l'usage normal de la chose pendant les 3 années du bail.

Au final, Monsieur [W] [Z] est redevable de la somme de 798 euros (418+380) au titre des dégradations locatives.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
- le preneur est redevable de la somme de 1701,73 euros (903,73+798),
- la bailleresse est redevable de la somme de 736 euros au titre du dépôt de garantie.

Il en résulte que Monsieur [W] [Z] est débiteur de la somme de 965,73 euros, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande de la demanderesse.



Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût de la saisie-attribution du 10 février 2023 qui sera considérée comme prématurée car intervenue quelques jours avant la fin du bail où devait être effectué le compte entre les parties.

Il sera par ailleurs condamné au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, dont l'équité commande qu'ils soient fixés à hauteur de 700 euros.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la SCI MADELEINE la somme de 965,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 13 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la SCI MADELEINE la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens de l'instance, à l'exclusion du coût de la saisie-attribution du 10 février 2023 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le Greffier Le juge des contentieux de la protection