Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : S.C.I. COREMIMMO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Valérie GARCON 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQZ

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT - [Adresse 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22


DÉFENDERESSE
S.C.I. COREMIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique, assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier




Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06518 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQZ

EXPOSE DU LITIGE
La SCI COREMIMMO, ayant pour gérant l’Union Mutualiste Retraite, est propriétaire des lots n°44 et 111 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré EX[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 1255/100000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET LOISELET PERE ET FILS ET F DAIGREMONT en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris La SCI COREMIMMO, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4770,39 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023,221,26 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023. 
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à réduire sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 706,74 euros. Il a ainsi fait état de règlements par le débiteur les 14 et 15 novembre 2023 pour des montants respectifs de 2718,46 euros et 1345,19 euros.
Bien que régulièrement assigné à personne, La SCI COREMIMMO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée au travers de plusieurs mises en demeure, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, sans succès, l’assignation visant bien cette tentative.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 44 et 111, indiquant la répartition des tantièmes (1255/100000èmes) et l’extrait Kbis, établissant la qualité de copropriétaire de La SCI COREMIMMO,
les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023,
l’historique du compte actualisé au 27 novembre 2023 pour la période 1er octobre 2021 au 15 novembre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 706,74 euros après déduction des versements des 14 et 15 novembre 2023 (il n’y a pas de somme au titre des frais au décompte), et un premier décompte du 29 septembre 2023,
les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2021, 29 juin 2022 et 26 juin 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2022,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2024,fonds travaux 2021 à 2023,vote des travaux ou opérations suivantes : condamnation des vides ordures, installation des blocs de secours, installation d’une infrastructure de recharge pour véhicules (assemblée générale du 27 mai 2021, résolution 18, 19, 23), réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, souscription d’un contrat d’entretien des espaces verts (assemblée générale du 29 juin 2022, résolution 17, 20), non souscription d’une assurance dommage-ouvrages liée aux travaux de rénovation énergétique (assemblée générale du 26 juin 2023, résolution 14),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure des 3 novembre 2022, 26 janvier 2023 (sans justificatif de leur envoi avec AR), et la mise en demeure par avocat de payer la somme de 2273,19 euros adressée le 5 juin 2023 à La SCI COREMIMMO (signée le 7 juin 2023),la lettre simple de relance du 27 février 2023,le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 706,74 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2021 au 15 novembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 706,74 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 7 juin 2023, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité dans l’acte introductif d’instance la somme totale de 221,26 euros se décomposant comme suit :
-80,98 euros pour l'envoi de deux mises en demeure en date des 14 novembre 2022 et 26 janvier 2023,
-35 euros pour l’envoi d’une relance,
-105 euros au titre de l’ouverture contentieux,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Il n’est pas établi que les mises en demeure susvisées aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Il sera relevé qu’aucune demande n’est faite s’agissant de la mise en demeure avec AR du 5 juin 2023.
Pas plus, rien ne justifie que la lettre de relance ait été adressée avec AR.
Pour « l'ouverture en contentieux », il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 
En conséquence, la demande au titre des frais sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que La SCI COREMIMMO présente, de manière récurrente depuis 2021 des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu des versements importants des et 15 novembre 2023 par La SCI COREMIMMO. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE La SCI COREMIMMO, ayant pour gérant l’Union Mutualiste Retraite, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le CABINET LOISELET PERE ET FILS ET F DAIGREMONT :
- la somme de 706,74 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2023 au 15 novembre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023,
- la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 15 novembre 2023 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;
CONDAMNE La SCI COREMIMMO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le CABINET LOISELET PERE ET FILS ET F DAIGREMONT, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE La SCI COREMIMMO aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
ECARTE l'exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l'affaire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Le greffier, Le président.