Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Mme [G] [U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06537 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6D

N° MINUTE : 
5 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS le cabinet DENFERT-IMMO-CABINET JOURDAN - [Adresse 3]

représenté par Madame [G] [U] munie d’un pouvoir


DÉFENDERESSE
Madame [I] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique, assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06537 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6D

EXPOSE DU LITIGE
Madame [I] [W] est propriétaire des lots n°6 et 34 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BU[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 455/10000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS DENFERT IMMO CABINET JOURDAN en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [I] [W], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
3108,04 euros au titre des charges de copropriété pour la période de 1er avril 2021 au 24 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2021 sur la somme de 577,37 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,312,12 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023. 
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par Madame [G] [U] munie d’un pouvoir pour le syndic, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d'instance, sauf à actualiser la créance à la somme de 1608,04 euros en principal. Le syndicat a fait état d’un règlement de 1500 euros en date du 7 novembre 2023. Il a refusé de des délais de paiement soient octroyés aux motifs que la créance est ancienne et que la débitrice n’a jamais échangé en ce sens avec le syndicat ou le syndic en amont de l’audience.
Madame [I] [W] a comparu en personne à l’audience utile et a reconnu le montant de sa dette telle qu’actualisée à l’audience. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. Elle a exposé en ce sens avoir des ressources de 2000 euros par mois au titre d’une auto entreprise, des charges de 600 euros en remboursement d’un crédit et vivre seule.
La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION
Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée au travers de mises en demeure, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, sans succès, l’assignation visant bien cette tentative [pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2023 et les demandes en principal inférieures à 5 000 euros].

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 6 et 34, indiquant la répartition des tantièmes (455/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [I] [W],
les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2023,
l’historique du compte en date du 30 novembre 2023 pour la période du 1er avril 2021 au 7 novembre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1608,04 euros (il n’y a pas de somme au titre des frais au décompte), et un premier du 24 octobre 2023,
les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 30 novembre 2021 et 20 octobre 2022 et comportant : approbation des comptes des exercices 2019 à 2021,vote des budgets prévisionnels 2021 à 2023,fonds travaux 2020 à 2022,vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement de la courette et du terrasson en zinc (assemblée générale du 16 décembre 2020, résolution 17), modification de la résolution 17 de l’assemblée générale précédente, travaux de plomberie (assemblée générale du 30 novembre 2021, résolutions 15, 17), remplacement des éléments zinc en façade (assemblée générale du 20 octobre 2022, résolution 21), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 577,37 euros adressée le 24 juin 2021 à Madame [I] [W] (signée le 26 juin suivant), la mise en demeure de payer la somme de 1884,37 euros en principal adressée le 18 mars 2022 à la défenderesse (signée le 21 mars suivant), la mise en demeure de payer la somme de 3128,98 euros en principal adressée à la débitrice le 3 juin 2022 (pli avisé non retiré),la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2022 valant mise en demeure sur la somme de 3036,87 euros en principal, arrêté au 7 septembre 2022, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1608,04 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 7 novembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, et après déduction du dernier règlement de la débitrice en date du 7 novembre 2023 dont il a été fait état à l’audience utile.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1608,04 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 26 juin 2021, sur la somme de 577,37 euros et de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 312,12 euros se décomposant, au vu du décompte du 24 octobre 2023, comme suit :
- 162 euros (54x3) pour l'envoi de 3 mises en demeure, enregistrées au décompte en date du 24 juin 2021, 18 mars 2022 et 3 juin 2022,
-152,12 euros pour la sommation de payer par commissaire de justice.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Il sera relevé que l'envoi d'autant de courriers de mise en demeure avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 54 euros pour la première mise en demeure avec AR sera retenue.
Le coût de la sommation de payer du 19 septembre 2022 sera pris en compte au titre des dépens.
En conséquence la somme globale de 54 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 24 juin 2021.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de cette date du 24 juin 2021, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Madame [I] [W] présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance, des tantièmes de propriété détenus par Madame [I] [W], et de son règlement du 7 novembre 2023. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. 
En l'espèce, Madame [I] [W] justifie d'une situation financière difficile mais également de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [I] [W] à payer; au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS DENFERT IMMO CABINET JOURDAN :
- la somme de 1608,04 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 7 novembre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2021 sur la somme de 577,37 euros et du 30 octobre 2023 pour le surplus,
- la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2021,
- la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
AUTORISE Madame [I] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en 10 mensualités de 150 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, 
CONDAMNE Madame [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS DENFERT IMMO CABINET JOURDAN, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [I] [W] aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer du 19 septembre 2022,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.