Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 24 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nicolas SIDIER 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Didier NAKACHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01870 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZIHQ

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 24 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [R] [J], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [C], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 24 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01870 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZIHQ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [R] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 1].

Par acte d’huissier du 28 février 2023, notifié au Préfet le 3 mars 2023, Monsieur [J] [R] a fait assigner Monsieur [U] [C], en sa qualité de locataire du bien susvisé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :
-juge recevable et bien fondée l’action engagée par Monsieur [J] [R],

-prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par Monsieur [J] [R] à Monsieur [U] [C] ;

En conséquence,

ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [C] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
condamne Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 47.140 euros, arrêtée au mois de novembre 2022 inclus,
- condamne Monsieur [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros, charges comprises, jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamne Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors de l’audience du 5 octobre 2023, Monsieur [J] [R], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 59.140 euros, ramenée à la somme de 48.859,04 euros par note en délibéré reçue le 16 octobre 2023.

Monsieur [U] [C], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
juger irrecevables les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et du paiement d’une indemnité d’occupation formulées par Monsieur [R] [J] à l’encontre de Monsieur [U] [C] en raison du défaut du droit à agir,dire et juger que l’arriéré locatif au 30 novembre 2022 ne peut dépasser la somme de 28.220 euros,ordonner à Monsieur [R] [J] d’établir un contrat de bail d’habitation écrit, conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros charges comprises et à transmettre l’ensemble des quittances de loyers depuis le 1er mai 2017, ainsi qu’une reddition de charges, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,condamner Monsieur [R] [J] au paiement de la somme de 40.000 euros en réparation des prejudices subis par Monsieur [U] [C],ordonner la compensation des créances entre les sommes dues par Monsieur [U] [C] à Monsieur [R] [J] et les sommes dues par Monsieur [R] [J] à Monsieur [U] [C] au titre de la présente instance,condamner Monsieur [R] [J] à restituer à tel huissier qu’il plaira au tribunal de designer le buste de [E] et son certificat d’authenticité remis à titre de garantie sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,dire et juger que l’huissier désigné aux frais de Monsieur [R] [J] dressera un constat de l’état de ce buste, dont il remettra une copie à Monsieur [U] [C],se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,condamner Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la decision à intervenir.
Par note en délibéré dûment autorisée, le conseil de Monsieur [J] a fait parvenir au tribunal le 16 octobre 2023 un décompte locatif actualisé portant sur une somme de 46.200 euros au titre des loyers arrêtés au 30 septembre 2023 et sur une somme de 2.659,04 euros au titre des charges régularisées.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés par les parties, il y a lieu de se reporter à leurs conclusions régularisées à l’audience du 5 octobre 2023, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de notification de l’assignation au Préfet et du défaut de délivrance d’un commandement de payer :
Monsieur [C] soulève l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au Préfet.

Toutefois, ce moyen ne saurait prospérer dès lors que Monsieur [J] justifie que l’acte introductif d’instance a été régulièrement notifiée au Préfet le 3 mars 2023.

Par ailleurs, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas un acte préalable obligatoire, s’agissant d’une action tendant au prononcé de la résiliation du bail et non à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La fin de non-recevoir tirée du défaut de délivrance préalable d’un commandement de payer sera donc rejetée.


Sur l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [J] [R] et Monsieur [U] [C] :
Monsieur [J] [R] soutient que l’existence d’un bail verbal avec Monsieur [U] [C] portant sur le logement situé [Adresse 1] doit être reconnue.

Il est communiqué à cet égard :
divers courriers adressé par Monsieur [J] à Monsieur [C] relatifs à l’arriéré locatif et contenant également des échanges relatifs au montant du loyer,une lettre recommandée datée du 1er février 2021 adressée à Monsieur [J] par le conseil de Monsieur [C] faisant référence à un bail consenti sur le logement susvisé moyennant le versement d’un loyer en principal de 1.800 euros par mois augmenté de 200 euros de charges,un procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande de Monsieur [C] et faisant référence à l’existence de désordres dans l’appartement, dans lequel Monsieur [C] se présente en qualité de locataire de l’appartement,divers courriers officiels échangés entre les conseils de Monsieur [C] et de Monsieur [J] faisant référence au bail susvisé,un procès-verbal de constat dressé le 3 juin 2021 par Maître [X] [G], huissier de justice, à la demande de Monsieur [J] procédant à la retranscription de divers messages téléphoniques échangés entre les parties portant sur l’arriéré locatif.
Ces éléments permettent d'établir que Monsieur [J] [R] a effectivement consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [C], portant sur le logement lui appartenant au sein de l'immeuble sis [Adresse 1].

L’existence de ce bail n’est d’ailleurs contestée par aucune des parties, ni la date d’entrée dans les lieux le 1er mai 2017.

La volonté commune des parties portant sur le caractère meublé de ce bail n’est en revanche pas établie. 

Au regard des échanges entre les parties, notamment du courrier du 1er février 2021, il conviendra de retenir un loyer mensuel de 1.800 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :
Les parties sont en désaccord concernant le montant de la dette locative.

Monsieur [J] réclame le paiement d'une somme de 48.859,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2023 qui se décompose de la façon suivante :
- 46.200 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2023,
- 2.659,04 euros au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2023.

Monsieur [C] reconnaît un arriéré locatif circonscrit à la somme de 28.200 euros. Ses contestations portent notamment sur le montant des charges.

Il convient d'examiner ces points de manière successive.

Sur les loyers impayés :

Il ressort du décompte locatif produit par Monsieur [J] que le total des loyers échus entre le 1er mai 2017 et le 30 septembre 2023 s’élève à la somme de 138.600 euros et que le total des sommes versées entre le 1er mai 2017 et le 30 septembre 2023 s’élève à la somme de 92.400 euros.

Monsieur [C] [U] ne justifie pas d’autres versements non pris en compte.

Il apparaît ainsi que Monsieur [C] [U] demeure redevable d’une somme de 46.200 euros au titre du solde de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2023.

Sur les sommes réclamées au titre des charges :

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. 
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu'il a payées.

En l'espèce, les justificatifs produits par Monsieur [J] en cours de délibéré (charges récupérables figurant dans le compte de propriété pour les exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022) permettent d’établir que Monsieur [J] [R] est bien fondé à réclamer le paiement de la somme de 2.659,04 euros au titre des charges locatives régularisées au 30 décembre 2022.

Monsieur [C] est donc tenu au versement de la somme de 2.659,04 euros au titre des charges locatives pour la période de janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2022.

Sur le montant de la dette :

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [C] reste redevable de la somme de 48.859,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2023 (46.200 euros au titre des loyers arrêtés au 30 septembre 2023 + 2.659,04 au titre des charges régularisées décembre 2022 comprises).

Dès lors, Monsieur [C] sera condamné au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des loyers et charges :

Monsieur [C] sollicite la condamnation de Monsieur [J] à lui transmettre sous astreinte les quittances de loyer depuis le 1er mai 2017 ainsi qu’une reddition de charges.

Il a déjà été établi que Monsieur [J] avait produit les justificatifs de régularisation de charges. S’agissant des quittances, la demande n’apparaît pas fondée en ce qu’elle porte sur la période postérieure au 30 juillet 2021 puisque ces loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [J] sera condamné à communiquer à Monsieur [C] les quittances de loyer pour la période du 1er mai 2017 au 30 juillet 2021, ce sous astreinte provisoire de 10 euros par jour qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente decision, pour une période de trois mois.

Sur l’état du logement, la résiliation du bail et ses conséquences :
Monsieur [J] sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu des manquements du locataire relatif à son obligation de s’acquitter du paiement du loyer.

Monsieur [C] excipe de l’article 1719 du Code civil pour s’opposer à cette demande. 

Ce texte prévoit que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [C] reproche à Monsieur [J] de lui avoir délivré un logement qui n'était pas en bon état d'usage et de réparation, et qui ne présentait pas toutes les conditions d'habitabilité. Il se prévaut à cet égard des constatations figurant dans le procès-verbal de constat d'huissier établi à sa demande le 1er février 2021.

Or, ce procès-verbal ne dresse pas un état des lieux complet de l’état du logement puisqu’il se limite à procéder à l’inventaire des désordres dont se plaint Monsieur [C].

Ainsi, l’huissier a procédé aux constatations suivantes :
Côté chambre, présence d’un radiateur électrique qui ne fonctionne pas, avec utilisation d’un radiateur électrique d’appoint.
Cuisine, présence d’un radiateur électrique qui ne fonctionne pas, d’un réfrigérateur dont le compartiment freezer givre et d’un four à micro-ondes qui ne fonctionne pas
De façon générale concernant le parquet ancien en point de Hongrie, présence de quelques lames vermoulues (quatre) et d’un trou au niveau d’une lame point de Hongrie à la jonction de lame parallèle
Fenêtre côté salle de séjour, présence de deux battants de fenêtre dont la peinture côté extérieur est totalement dégradée, huisserie totalement dégradée et peinture des battants côté intérieur écaillée.
Fenêtre côté chambre, présence de deux battants de fenêtre dont la peinture côté extérieur est totalement dégradée, huisserie totalement dégradée, peinture des battants côté intérieur écaillée.

En application de l’article 1731 du Code civil, en l'absence d’état des lieux, Monsieur [C] est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative.

Si certains désordres sont relevés dans le procès-verbal de constat du 1er février 2021, ceux-ci sont très limités eu égard à la surface du logement et ne sont pas de nature à faire obstacle à l'habitabilité du logement, ni à affecter son usage normal. 

Par ailleurs, le procès-verbal susvisé ne permet pas d’établir l’origine des désordres relevés par l’huissier. Le locataire est en effet tenu aux réparations locatives et à l’entretien du logement, mais également à la remise en état du logement dans l’hypothèse d’éventuelles dégradations. En l’occurrence, certains des désordres allégués ressortent de l’obligation d’entretien du locataire (notamment s’agissant du dégivrage du freezer). L’imputabilité au bailleur du surplus des désordres n’est pas établie. Dès lors, Monsieur [C] n’est pas fondé à exciper de l’article 1719 du Code civil pour s’opposer à la résiliation du bail. Il sera également débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il formule à titre reconventionnel au titre du trouble de jouissance.

Il ressort par ailleurs de l’examen du décompte locatif que les paiements sont effectués de façon irrégulière depuis plusieurs mois, ce malgré les mises en demeure adressées à Monsieur [U] [C]. 

Le retard persistant dans le règlement du loyer constitue un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [U] [C], ce avec effet à compter du présent jugement, et d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Jusqu’à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation d’un montant de 1.800 euros, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux. 

Sur la demande d’établissement d’un bail écrit :
Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat écrit, celui-ci doit toutefois avoir lieu au cours de l’exécution du contrat. Compte tenu du prononcé de la résiliation, cette demande ne peut être accueillie et Monsieur [C] en sera débouté.

Sur la demande de restitution du buste de [E] :
A titre reconventionnel, Monsieur [C] demande la condamnation de Monsieur [J] à lui restituer sous astreinte le buste de [E] et le certificat d’authenticité qu’il affirme avoir remis à Monsieur [J] à titre de garantie des sommes dues. Lors de l’audience du 5 octobre 2023, le conseil de Monsieur [C] a souligné les craintes de son client quant aux modalités de conservation du buste.

Monsieur [C] fonde ainsi implicitement sa demande de restitution sur les dispositions de l’article 2344 du Code civil qui précise que lorsque le gage est constitué avec dépossession, le constituent peut réclamer la restitution du bien gagé, sans préjudice de dommages-intérêts, si le créancier ou le tiers convenu ne satisfait pas à son obligation de conservation du gage.

Monsieur [C] n’apporte toutefois aucun élément au soutien de ses allégations portant sur un défaut de soin dans la conservation du buste.

Il sera par consequent débouté de sa demande de restitution du buste et du certificat d’authenticité remis à Monsieur [J].

Sur les demandes annexes :
Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

L’équité commande de condamner Monsieur [U] [C] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes présentées par Monsieur [J] [R] ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [J] [R] d’une part et Monsieur [U] [C] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 48.859,04 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés arrêtés au 30 septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 1], avec effet à compter du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [U] [C], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1.800 euros, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à communiquer à Monsieur [U] [C] les quittances de loyer pour la période du 1er mai 2017 au 30 juillet 2021, ce sous astreinte provisoire de 10 euros par jour qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente decision, pour une période de trois mois ;

REJETTE les demandes de communication des quittances de loyer pour la période postérieure, de dommages et intérêts et d’établissement d’un bail écrit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.


LE GREFFIER LE PRESIDENT