Tribunal Judiciaire · Quatrième Chambre — 26 janvier 2024

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 
26 JANVIER 2024



N° RG 20/06282 - N° Portalis DB22-W-B7E-PWYT
Code NAC : 50Z 
 
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Mme DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière


DEMANDERESSE au principal et défenderesse à l’incident :

Madame [P] [W]
née le 21 Novembre 1992 à [Localité 8] (78), demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocats au barreau de VERSAILLES


DEFENDEURS au principal et demandeurs à l’incident :

Monsieur [Z] [C]
né le 20 Mai 1983 à [Localité 9] (78), demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [Y] épouse [C]
née le 19 Février 1987 à [Localité 7] (78), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER - LEMOINE, avocats au barreau de VERSAILLES


Copie exécutoire à Maître François AJE, Me Alain CLAVIER, Maître Olivier ROUAULT, Maître Delphine LAMADON, Me Franck LAFON,
Copie certifiée conforme à Maître Benjamin LEMOINE
délivrée le 

DEFENDEURS au principal et à l’incident :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES

Société MACIF, 
RCS de Niort sous le n° D 781 452 511, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en qualité d’assureur de la copropriété sise [Adresse 6] (78), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Dominique DUFAU, avocat au barreau de PARIS, Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [V] [H], 
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Delphine LAMADON de la SELARL KARILA DE VAN ET LAMADON, avocats au barreau de VERSAILLES

S.A. MMA IARD, 
immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Le Mans sous le numéro 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alain CLAVIER, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS


PARTIE INTERVENANTE 

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 
RCS du MANS sous le n° 775 652 126 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alain CLAVIER, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS


DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 24 novembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMNEY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 26 Janvier 2024.


PROCEDURE

Madame [P] [W] a acquis le 12 février 2016 des époux [C] un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 6]. 

 
Faisant état de désordres dus à l’humidité elle a obtenu la désignation d'un expert judiciaire par ordonnance de référé en date des 4 décembre 2018 mais s’est vue débouter de la demande de mise en cause de M. [H], diagnostiqueur du réseau BC2E et de son assureur les MMA, par décision du 9 avril 2021, confirmée par un arrêt prononcé le 7 avril 2022.

Par exploits délivrés les 16, 17 et 26 novembre ainsi que le 2 décembre 2020 Mme [W] a assigné en réparation de ses préjudices les époux [C], sa voisine Mme [R], le diagnostiqueur M. [H] avec son assureur les MMA ainsi que la MACIF assurant la copropriété.
 
Madame [O] [N] a déposé son rapport le 3 décembre 2021.

Le 12 août 2022 le juge de la mise en état 
- s’est déclaré incompétent pour mettre M. [H] et la S.A. MMA IARD hors de cause,
- a déclaré Mme [W] recevable à agir,
- lui a ordonné de communiquer l'intégralité du diagnostic de l'état des risques naturels du 
22 janvier 2016 annexé à l'acte de vente du 12 février 2016, 
- a rejeté les demandes visant à préciser l'identité de l’auteur de ce document et de prononcé d’une astreinte,
- a débouté M. [H] de sa demande de communication de pièces par l’office notarial la SCP DECOENE, JACQUELIN et HOFFMANN,
- a renvoyé le dossier aux fins de communication des pièces et conclusions au fond de la demanderesse.

Par des conclusions d’incident notifiées le 26 juin 2023, les époux [C] demandent au juge de la mise en état de faire application des articles 122 du code de procédure civile, 1641 et 1648 du code civil pour déclarer la demanderesse irrecevable en son action pour cause de prescription et la condamner aux dépens distraits et à une indemnité de procédure de 8.000 €.

Dans ses conclusion d‘incident échangées le 19 septembre 2023, Mme [W] sollicite de :
- la dire recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, 
 
A titre principal, 
- constater que son action n’est pas prescrite sur le fondement des vices cachés ni sur le fondement de l’action quinquennale de l'article 2224 du code civil ,
 
A titre subsidiaire, 
- constater que son action n’est pas prescrite sur le fondement de l’action quinquennale de l'article 2224 du code civil, 
 
En tout état de cause, 
- débouter les époux [C] de leurs demandes, 
- condamner les époux [C] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’incident et de son exécution. 
 
Se sont rapportés sur l’incident les MMA, M. [H], la MACIF puis Mme [R], respectivement les 17,18, 25 octobre et 23 novembre 2023.

Le dossier a été examiné à l’audience tenue le 24 novembre 2023 par le juge de la mise en état qui a mis a décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Les époux [C], relevant que la demanderesse fonde son action indemnitaire sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, rappelent qu’elle a constaté des remontées capillaires et les désordres en résultant quelques semaines après la vente intervenue entre eux le 12 février 2016, qu’elle a déclaré le sinistre le 1er septembre suivant. Ils en déduisent que l’assignation en référé a été délivrée le 2 octobre 2018 soit une fois acquis le délai biennal de prescription de l’article 1648, ce qui rend Mme [W] irrecevable en son action.

La demanderesse rappelle que le délai de deux ans commence à courir de la découverte du vice. Elle considère que le rapport de la MACIF d’avril 2017 porte sur des remontées capillaires qui ont été déclarées à l’assurance de la copropriété au titre d’un dégât des eaux dans son appartement et non d‘un vice caché. Elle rappelle avoir adressé le 2 septembre 2017 un courrier recommandé à ses vendeurs qui doit être considéré comme le point de départ du délai de deux ans qui s’est arrêté de courir lors de l’assignation en référé du 2 octobre 2018.
Elle insiste sur le fait qu’elle fonde subsidiairement ses demandes indemnitaires sur la prescription quinquennale classique de l’article 2224 du code civil, délai non expiré lors de l’introduction de l’instance en référé.

****

Dans l’assignation au fond, Mme [W] recherche la responsabilité de ses vendeurs en raison de “leurs manoeuvres pour cacher l’état réel du bien notamment en repeignant de frais les murs de l’appartement pour dissimuler les traces d’humidité” sans viser de texte et dans ses dernières conclusions au fond elle sollicite principalement une réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil et subsidiairement l’indemnisation du coût des travaux. 

Il y a donc lieu d’appliquer l’article 1648 du code civil qui dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La question porte donc sur le point de départ de ce délai et notamment sur la notion de la découverte du vice.

Les pièces dûment communiquées démontrent que suite à la vente réalisée le 12 février 2016, Mme [W] a déclaré un sinistre auprès de la MACIF, en sa qualité d’assureur de la copropriété, si l’on ne dispose pas de cette déclaration, le rapport de l’expert missionné par la compagnie fait état d’un sinistre du 1er septembre 2016. Sa description très sommaire, suite à sa visite du 6 avril 2017, est ainsi rédigée “l’appartement du RDCdont Mme [W] est copropriétaire occupante est le siège de remontées capillaire, en effet les murs formant la façade sont endommagés par une humidité ascensionnelle” et il constate des dommages dans le séjour sur deux pans de mur. Ce technicien ne se prononce pas sur la cause de ce sinistre, ajoutant avoir “demandé au syndic bénévole de faire procéder au calfeutrement de fissure présentes en façade. Nous n’avons pas exclu une possible voie d’entrée d’eau par ce biais et l’avoir alerté sur l’absence de garantie pour les infiltrations par façade”. On ignore la suite donnée par la compagnie assurant la copropriété.

Un autre sinistre a été dénoncé sous la référence 182929584 à la MACIF, prise en sa qualité d’assureur multi risques habitation de Mme [W]. Dans un courrier du 28/11/2019 la compagnie fait suite à un rapport d’expert diagnostiquant que “les dégâts sont la conséquence de remontrées capillaires provenant d’une nappe phréatique” et exclut sa garantie. 

Le 2 septembre 2017 l’acquéreur a mis en demeure ses vendeurs de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement pour faire cesser les infiltrations ou annuler la vente ; elle invoque des remontrées d’infiltrations par capillarité constatées le 6 avril 2017 générant de l’humidité sur les murs intérieurs et extérieurs, une odeur désagréable d’humidité, une obligation de surchauffer l’appartement ou la remise en état des peintures, en sus d’un problème respiratoire.

Le 7 novembre suivant elle fait réaliser par huissier un constat démontrant à l’intérieur la présence d’humidité écaillant la peinture dans la cuisine et la chambre N°1, des fissures et des formations de salpêtre dans le séjour, des fissures en périphérie de l’encadrement dans la salle de bains et des traces d’humidité dans cette pièce et la chambre N°3. Sur les murs extérieurs l’huissier note de nombreuses fissures traversantes sur le bandeau en ciment inférieur et le crépi sur deux côtés de rue, de nombreux éclats sur le revêtement de la façade et la possibilité pour des eaux de pluie de séjourner et stagner dans certaines fissures.

Dans son rapport du 6 février 2018, l’expert mandaté par la MACIF, assureur multi risques habitation de la demanderesse, constate des traces jaunâtres de remontées capillaires sur tous les murs du logement avec un taux d’humidité dans les murs variant entre 15 et 30% avec des taux à saturation dans les murs les plus épais et la cave. Il préconise une révision des descentes des eaux pluviales et affirme que les nombreuses fissures du ravalement sont vraisemblablement infiltrantes. Il donne des explications différentes des précédents techniciens puisqu’il impute des remontées par capillarité à la conception du bâtiment, à la nature des sols, à l’imperméabilisation du sol et des murs de la cave qui l’empêchent de respirer ainsi qu’à la réalisation d’un carrelage au sol qui peut participer en concentrant les remontées sur les murs périphériques. 

Enfin l’expert judiciaire note à l’intérieur du logement des traces de moisissures, des fissures en formation, des chutes de peinture dans toutes les pièces, y compris celles refaites récemment et un taux d’humidité pouvant atteindre 100% ; sur la façade elle relève que les eaux de pluie se rejettent directement dans la rue. Elle conclut que ces remontées capillaires anciennes remontent systématiquement dès que le sol est saturé (en présence de fortes pluies ou lorsque l’eau de la nappe affleure et/ou déborde) et trouvent leur origine dans la nature du terrain d’implantation inondable, la charge minérale des eaux souterraines, les principes constructifs du bâtiment sans arase étanche des murs ni drainage ni protection des soubassements, la présence de plantations au pied du mur de façade, l’écoulement des eaux pluviales au pied des murs, le revêtement de la cave et le renvoi des eaux qui y sont collectées sur la rue. 
Elle décrit l’évolution des désordres par la progression des manifestations sur les murs, dans les plinthes et boîtiers des prises électriques, l’apparition de salpêtre, une sensation d’humidité, une surconsommation de chauffage...
Elle soutient que ces facteurs sont aggravés par l’absence de ventilation permanente.

Il n’y a donc pas de document technique permettant de dater précisément l’apparition des désordres mais les vendeurs affirment qu’aucune trace d’humidité n’était visible lors de la cession litigieuse du 9 février 2016 et on constate l’évolution dans leurs manifestations et dans leurs causes identifiées au fur et à mesure du temps et des investigations. 

Pour pouvoir agir contre ses vendeurs en raison de leur connaissance des vices au jour de la transaction, Mme [W] devait disposer d’éléments techniques sur les causes de l’humidité présente en excès dans les mois suivant sa prise de possession des lieux. Ce n’est donc qu’au plus tôt lors du rapport sommaire du 6 avril 2017 de l’expert de l’assurance de la copropriété qu’a été évoquée pour la première fois une origine à ses désagréments. Mme [W] ne pouvait donc pas agir avant le 6 avril 2017 voire pas avant celui du 6 février 2018. En assignant en référé-expertise ses vendeurs le 8 octobre 2018, elle a interrompu le délai de deux ans au moins jusqu’à l’ordonnance du 4 décembre 2018 et n’était donc pas forclose lors de la délivrance de l’assignation au fond le 16 novembre 2020.

L’action en garantie des vices cachés n’est donc pas prescrite et Mme [W] est recevable à agir contre les époux [C] sur ce fondement. 
Elle l’est a fortiori sur le fondement du droit commun pour lequel le délai de prescription est de cinq années et a été valablement interrompu par l’assignation en référé et suspendue durant la mesure d’instruction.


- sur les autres prétentions

Le juge de la mise en état constate que [P] [W] forme une demande de condamnation de la copropriété alors que cette partie n’est pas appelée à la cause, invitant les parties ou bien à régulariser ou à se prononcer sur cette fin de non recevoir soulevée d’office en application de l’article 125 du code de procédure civile.

Il est opportun de renvoyer le dossier à la mise en état virtuelle du 18 mars 2024 de la 2ème chambre, compétente pour connaître ce contentieux, pour les conclusions au fond de Mme [W] tirant les conséquences de la vente du bien litigieux et de la fin de non recevoir sus-visée au regard de ses demandes.

Enfin il est équitable de condamner les époux [C] aux dépens de l’incident qu’ils ont initié et dans lequel ils succombent ainsi qu’à verser une indemnité de procédure de 1.000 € à Mme [W] ; ils seront corrélativement déboutés de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclarons Mme [P] [W] recevable à agir contre les époux [C] sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés et du droit commun,

Relevons d’office le défaut de qualité de Mme [W] à présenter des demandes contre la copropriété qui n’est pas partie à l’instance,

Renvoyons le dossier à la mise en état virtuelle du 18 mars 2024 à 09h01 de la 2ème chambre pour les conclusions au fond de Mme [W] tirant les conséquences de la vente du bien litigieux et de la fin de non recevoir sus-visée,


Condamnons les époux [C] aux dépens de l’incident et à verser à Mme [W] une indemnité de procédure de 1.000 € et les déboutons de ce chef.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JANVIER 2024, par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge de la mise en état