Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 20 DU 22 JANVIER 2024







N° RG 22/00281 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DNNY



Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin en date du 14 mars 2022, enregistrée sous le n° 21/00405.



APPELANTE :



La Société APROMEOS REAL ESTATE HERITAGE

sise [Adresse 2]

[Localité 1]



Anciennement S.C.I. BREST-IMMO, prise en la personne de son représentant légal M. [Y] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Michel PRADINES de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 83), avocat postulant et

Maître Arthur VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant ,chez lequel elle élit domicile.





INTIMES :



M. [M] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6] / FRANCE



M. [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6] / FRANCE



Représentés par Me Anne Marie REGNIER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 118)





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.



DEBATS :



En applications des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 novembre 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Judith DELTOUR et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour.





GREFFIER



Lors des débats : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffière.

Lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.











ARRET : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Singé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



*

* *



Faits et procédure 





Alléguant une promesse de vente synallagmatique notariée du 19 mars 2021, par laquelle la SCI Brest immo s'était engagée à leur vendre les lots n° 2, 4 et 6 de la copropriété Résidence Tamaris située à [Adresse 7], constitués d'une villa et de deux places de parking, le refus du vendeur de donner suite alors que les conditions suspensives étaient accomplies, par acte du 21 octobre 2021, M. [M] [U] et M. [N] [Z] l'ont assignée devant le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy pour obtenir outre le constat de la réalisation de la condition suspensive, sa condamnation au paiement, outre des dépens de 21 250 euros de dommages et intérêts et à la restitution de l'acompte déposé chez Me [E], outre le paiement de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire rendu le 14 mars 2022, le tribunal a 

- rejeté la demande tendant à voir révoquer l'ordonnance de clôture ;

- déclaré irrecevables les conclusions déposées par la société Brest Immo le 31 janvier 2022 postérieurement à l'ordonnance de clôture ;

- condamné la société Brest Immo à verser à M. [U] et M. [Z] la somme globale de 21 250 euros en application de la clause pénale prévue au contrat ;

- ordonné la restitution de la somme de 22 250 déposée à l'étude de Me [E] sous déduction des frais et débours éventuels dus au notaire par les demandeurs ;

- condamné la société Brest Immo aux dépens ;

- condamné la société Brest Immo à verser à M. [U] et M. [Z] la somme globale de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue le 24 mars 2022, la SCI Brest Immo a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à verser à M. [U] et M. [Z] la somme globale de 21 250 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, a ordonné la restitution de la somme de 22 250 déposée à l'étude de Me [E] sous déduction des frais et débours éventuels dus au notaire par les demandeurs, l'a condamnée aux dépens et à payer à M. [U] et M. [Z] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par conclusions communiquées le 14 juin 2022, la société Apromeos Real Estate Heritage ayant son siège à Gap, anciennement SCI Brest Immo ayant son siège à Lorient a demandé de 

- dire l'appel recevable ;

- infirmer le jugement entrepris des chefs expressément critiqués, 

Statuant à nouveau, 

- déclarer caduque la promesse de vente signée le 19 mars 2021 par la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt telle que stipulée à l'acte ; 

- déclarer les consorts [U]-[Z] responsables de leur défaillance et du fait qu'ils ont cherché à la dissimuler,

- condamner in solidum les consorts [U]-[Z] à verser la somme de 20 000 euros à la SCI Apromeos Real Estate Heritage à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouter les consorts [U]-[Z] de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum les consorts [U]-[Z] à verser à la SCI Apromeos Real Estate Heritage la somme de 5 000 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les consorts [U]-[Z] aux dépens.



Après rappel de la procédure antérieure et du jugement, elle a fait valoir que le document transmis le 7 juin 2021 n'était pas une offre de prêt, qu'il n'était pas signé et n'engageait pas la banque, ce que n'ignorait pas le notaire en communiquant ce document à son confrère, qui démontrait que les bénéficiaires avaient tardé à faire les démarches et qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt. Elle a ajouté qu'ils avaient dissimulé leurs carences, caractérisant une procédure abusive.





Par conclusions communiquées le 29 juin 2022, M. [U] et M. [Z] ont sollicité de 

- débouter la SCI Apromeos Real Estate Heritage anciennement SCI Brest Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel ; 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 14 mars 2022 ;

- condamner la SCI Apromeos Real Estate Heritage anciennement SCI Brest Immo au paiement des dépens et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils ont fait valoir qu'ils avaient notifié l'obtention du prêt avant la date-butoir, que l'interprétation différente le document était de mauvaise foi, que le vendeur n'avait pas notifié par lettre recommandée avec accusé de réception qu'il soulevait la caducité de la promesse synallagmatique de vente, qu'ils ont subi un préjudice ayant vendu leur bien et ayant dû se reloger en urgence. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2023. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 6 novembre 2023. 



Par conclusions communiquées le 31 octobre 2023, M. [U] et M. [Z] ont demandé au conseiller de la mise en état de

- révoquer l'ordonnance de clôture ; 

- ordonner la réouverture des débats ; 

- renvoyer l'affaire à la mise en état ; 

- dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par conclusions communiquées le 5 novembre 2023, la SCI Apromeos Real Estate Heritage anciennement SCI Brest Immo a demandé au conseiller de la mise en état, de 

- débouter M. [U] et M. [Z] de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture. 





Motifs de la décision 



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 



Par application des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile, par exception au principe général, les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture sont recevables après cette ordonnance. Par application combinée des dispositions des articles 907 et 799 dernier alinéa, le conseiller de la mise en état demeure saisi jusqu'à l'ouverture des débats ou jusqu'à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats. 



En l'espèce, la révocation de l'ordonnance de clôture a été sollicitée du conseiller de la mise en état qui n'a pas donné suite et la demande n'a pas été formée par conclusions devant la cour, pas plus qu'elle n'a été soutenue. 





Sur la forme 



Il n'est pas contesté que la société SCI Apromeos Real Estate Heritage ayant son siège à Gap, vient aux droits de la SCI Brest Immo ayant son siège à Lorient. 



La recevabilité de l'appel n'a pas été contestée devant le conseiller de la mise en état et il n'existe aucun motif d'irrecevabilité que la cour doive relever d'office. 



Les consorts X ou les héritiers Y, tout comme la succession Z ou l'indivision W ne sont ni une personne physique ni une personne morale. Si ces termes peuvent être utilisés dans les motifs par souci de simplicité, les demandes pour ou contre 'les consorts', 'les héritiers', 'la succession' ou 'l'indivision' sont formées contre des personnes non déterminées même si en l'espèce elles peuvent l'être. 





Sur le fond



Pour statuer comme il l'a fait, sur les seules conclusions des demandeurs, la société défenderesse n'ayant pas conclu avant l'ordonnance de clôture, le premier juge a considéré que la SCI venderesse s'était prévalue abusivement de la caducité de la promesse de vente pour y faire obstacle, que la clause pénale devait trouver à s'appliquer et qu'en absence de réitération de la vente, le dépôt de garantie devait être restitué sauf à déduire les éventuels frais à la charge des acquéreurs. 





Aux termes de la convention litigieuse, seules les conditions suspensives de droit commun et non les conditions suspensives particulières (vente du bien et obtention d'un prêt) sont conclues en la faveur du bénéficiaire. Réciproquement, le promettant a conservé la faculté de se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du prêt. 



La promesse synallagmatique de vente comprenait une clause qui prévoyait que 'la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 juin 2021. S'agissant des conditions suspensives d'obtention du prêt la convention indiquait : 'le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts entrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du code de la consommation répondant aux caractéristiques suivantes :

- organisme préteur : BRED Banque Populaire

- montant maximal de la somme empruntée : 320 000 €

- durée maximale de remboursement : 20 ans

- taux nominal d'intérêt maximal : 2 % l'an (hors assurance)

- garantie : que ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès-invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant

emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition

au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 juin 2021.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter

de la date de signature de l'acte (article L313-41 du code de la consommation)'. 



La 'lettre d'accord' de la BRED banque populaire, datée du 7 juin 2021, donc antérieure au 10 juin 2021, est effectivement conforme aux prévisions de la clause suspensive s'agissant du montant du prêt, de la durée maximale de remboursement (240 mois c'est-à-dire 20 ans) du taux d'intérêt maximum (1,49%), l'accord était valable un mois et les seules conditions exigées par la banque étant la souscription d'une assurance emprunteur et la régularisation des garanties à savoir le privilège du prêteur de deniers, conditions habituellement exigées. Si le document émane de la banque et s'intitule lettre d'accord, si le terme 'accord' y figure à plusieurs reprises notamment sous la forme 'nous avons le plaisir de vous confirmer notre accord pour la mise en place des financements suivants', il n'en reste pas moins que cette lettre d'accord ne constitue pas une offre écrite de prêt, laquelle n'a été adressée que le 24 juin 2021, l'offre préalable de prêt étant datée du 23 juin 2021. 



En effet, la lettre d'accord de la banque ne signifie pas que l'offre de prêt est signée, elle signifie seulement que la demande de prêt est envisagée favorablement mais non qu'elle est accordée. Le promettant n'a pas usé de sa faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de lui justifier le réalisation ou la défaillance de la condition par lettre recommandée avec accusé de réception ; s'agissant d'une faculté, l'absence de cette mise en demeure n'est ni fautive ni constitutive de droit. Parallèlement, le bénéficiaire n'a pas renoncé la condition suspensive. 





L'offre écrite de prêt du 23 juin 2021 a été adressée que le 24 juin 2021 au seul notaire et non au promettant, au-delà de la date butoir du 10 juin 2021. La promesse synallagmatique de vente est donc caduque de plein droit en raison de la tardiveté de la notification de l'offre de prêt, donc du fait des acquéreurs. Le jugement est infirmé et M. [U] et M. [Z] sont déboutés de leurs demandes contraires. 





La convention poursuit 'dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant en exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention de prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait'. 



Il n'est pas démontré, comme soutenu, que les bénéficiaires de la promesse synallagmatique de vente ont cherché à dissimuler leur défaillance, il est seulement établi qu'ils n'ont produit, avant la date butoir, qu'une lettre d'accord de la banque où la convention exigeait une ou plusieurs offres de prêt. Au terme des écritures de l'appelante, le dépôt de garantie leur a été restitué. 





S'agissant de la clause pénale, l'appelante ne formule aucune demande expresse, elle a seulement sollicité d'infirmer le jugement et de débouter les consorts [U]-[Z] de leurs demandes. 





En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



En l'espèce, la procédure ne peut être considérée comme abusive, dès lors que le premier juge a considéré qu'elle était fondée. En outre, la SCI appelante ne justifie d'aucun préjudice. Elle ne justifie nullement 'du blocage de toute possibilité de vendre son bien', la promesse synallagmatique de vente datant du 19 mars 2021 et le relevé de sa caducité du 13 juillet 2021. 



L'appelante est déboutée de sa demande à ce titre. 



Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

M. [U] et M. [Z] qui succombent sont condamnés au paiement des entiers dépens. Ils sont déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à ce titre à payer à la SCI la société Apromeos Real Estate Heritage venant aux droits de la SCI Brest Immo la somme de 5 000 euros. 





Par ces motifs 



La cour



- déboute M. [M] [U] et M. [N] [Z] de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture; 



- déclare l'appel recevable ; 



- infirme le jugement en ses dispositions déférées, 

 

Statuant à nouveau, 



- déboute M. [M] [U] et M. [N] [Z] de leurs demandes, 



Y ajoutant, 



- déboute la SCI Apromeos Real Estate Heritage venant aux droits de la SCI Brest Immo de sa demande de dommages et intérêts, 



- condamne M. [M] [U] et M. [N] [Z] in solidum au paiement des dépens, 



- condamne M. [M] [U] et M. [N] [Z] in solidum à payer à la SCI Apromeos Real Estate Heritage venant aux droits de la SCI Brest Immo la somme de 5 000 euros au titre de1'article 700 du code de procédure civile,



La présidente La greffière