Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 30 DU 22 JANVIER 2024







N° RG 22/00939 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DPQA



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 13 août 2020, enregistrée sous le n° 19/01489.



APPELANTS :



Mme [O] [K] épouse [X]

[Adresse 1] 

[Localité 4] 



M. [F] [X]

[Adresse 1] 

[Localité 4] 



Représentés par Me Frantz CALVAIRE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 26)





INTIMEE :



S.C.I. FIDELIS

[Adresse 8]

[Localité 3] 



Représentée par Me Harry DURIMEL de la SELARL DURIMEL & BANGOU, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 56)





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.



DEBATS :



A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.



GREFFIER :



Lors du dépôt des dossiers : Mme Prescillia ROUSSEAU, greffière.

Lors du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.



ARRET : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.





FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant acte sous seing privé signé le 2 décembre 2017, M. [F] [X] et Mme [O] [K], son épouse, se sont engagés à vendre à la SCI Fidélis qui a accepté, la propriété composée d'un terrain cadastré AS n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 6] à [Localité 7] ([Localité 7]Guadeloupe) d'une contenance de 27 ares 93 centiares et le bâtiment y édifié constitué de cinq appartements libres à l'exception d'un F3 loué, en contrepartie de la somme de 380 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Cette promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par l'acquéreur 'd'ici le 14 janvier 2018, au plus tard, (de) un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition', étant prévu le paiement par la SCI Fidelis de la somme de 38 000 euros à titre de dépôt de garantie lequel devait s'imputer sur le prix convenu en cas de réalisation de la condition suspensive et être restitué intégralement à l'acquéreur dans le cas où la condition suspensive ne se réaliserait pas.



Se prévalant du refus des acquéreurs de lui restituer ce dépôt de garantie alors que la condition suspensive ne s'est pas réalisée malgré les démarches de financement, le banquier ayant réclamé une promesse de vente notariée, par acte d'huissier de justice du 3 juin 2019, la SCI Fidelis a fait assigner M. [X] et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre pour obtenir la restitution de la somme de 38 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation interpellative délivrée outre une indemnité de procédure. 



Par jugement contradictoire rendu le 13 août 2020, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

- jugé recevable et bien fondée la demande de la SCI Fidelis ; 

- condamné solidairement 'les époux [X]' à restituer à la SCI Fidelis la somme de 38 000 euros versée par cette dernière, à titre de dépôt de garantie, dans le cadre de la conclusion du compromis de vente en date du 2 décembre 2017 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation interpellative ;

- débouté 'les époux [X]' de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné solidairement 'les époux [X]' à payer à la SCI Fidelis la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés par la Selarl Durimel et Bangou, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté le surplus des demandes des parties.





M. [X] et Mme [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 19 novembre 2020. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/860. Les appelants ont conclu le 5 janvier 2021 et l'intimée le 22 mars 2021. Suivant ordonnance du 21 juin 2021, l'affaire a été radiée à défaut d'exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire et réinscrite, suivant ordonnance du 3 octobre 2022. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/939.





Par dernières conclusions communiquées le 2 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. [X] et Mme [K] demandent à la cour, de :

- dire recevable et fondé leur appel ; 

- réformer le jugement querellé en le réduisant à néant ; 

statuant à nouveau, 

- déclarer que le dépôt de garantie de 38 000 euros leur reste acquis ;

- déclarer irrecevable et non fondée la demande de la SCI Fidelis de lui restituer la somme de 38 000 euros qu'elle avait versée à titre de dépôt de garantie dans le cadre de la conclusion du compromis de vente du 2 décembre 2017 pour non-respect dudit compromis ;

- condamner la SCI Fidelis prise en la personne de son responsable à lui rembourser la somme de 46 772,95 euros qu'ils ont été forcés de lui régler ; 

- déclarer irrecevables car tardives, pour violation des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, les conclusions au fond communiquées le 22 mars 2021 par la SCI Fidelis ;

- condamner la SCI Fidelis, prise en la personne de son responsable à leur allouer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens. 



M. [X] et Mme [K] soutiennent pour l'essentiel que la SCI Fidelis n'a pas respecté ses obligations contractuelles prévues par l'acte signé le 2 décembre 2017 en ne justifiant pas de l'obtention ou non d'un prêt bancaire, ni avant le 14 janvier 2018, ni dans le délai de validité de la promesse de vente expirant le 2 avril 2018 et qu'ainsi, conformément aux termes de cette dernière, la condition suspensive d'obtention de prêt s'est réalisée de sorte que le dépôt de garantie leur reste dû. Ils font valoir avoir payé à la SCI Fidelis la somme de 46 772,50 euros suite au commandement aux fins de saisie délivré le 21 mars 2022 en exécution du jugement entrepris exécutoire par provision et que les conclusions notifiées par la SCI Fidelis le 22 mars 2021 sont irrecevables comme tardives. 







Par dernières conclusions communiquées le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Fidelis, intimée, demande à la cour, de 

- statuer ce que droit sur le recevabilité de l'appel ;

- déclarer M. et Mme [X] mal fondés en leur appel ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 13 août 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre ;

- débouter M. et Mme [X] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions ;

- condamner solidairement M. et Mme [X] à payer à la SCI Fidelis la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui seront recouvrés par la Selarl Durimel et Bangou, en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



La SCI Fidelis fait valoir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée, puisqu'elle a formulé la demande de financement mais s'est vue imposer par l'organisme bancaire, la rédaction d'une promesse de vente notariée, qui n'a pas obtenu l'assentiment des vendeurs, malgré leur accord pour le faire dans leur courrier du 1er juin 2018. Elle souligne qu'elle a tout tenté pour réaliser cette vente, aucune faute, défaillance ou négligence ne pouvant lui être reprochée alors que M. et Mme [X] ont remis en vente, dès le mois d'octobre 2018, à un prix moindre que celui sur lequel ils s'étaient accordés, le bien objet du compromis. Elle précise que la somme de 46 772,95 euros versée en exécution du jugement querellé comprend le principal de la créance outre les intérêts et frais occasionnés par la saisie-attribution exécutée et non contestée par les vendeurs. La SCI Fidelis a soutenu la recevabilité de ses conclusions prises dans le délai de trois mois de l'article 909 du code de procédure civile.





Suivant ordonnance de clôture du 15 mai 2023, les dossiers des parties ont été déposés le 6 novembre 2023 et l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2024. 





MOTIFS



La recevabilité de l'appel n'a pas été discutée devant le conseiller de la mise en état et il n'existe aucun motif d'irrecevabilité que la cour doit relever d'office.



Sur la recevabilité des conclusions de l'intimée



À l'énoncé de l'article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à (...) déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. 



Ces dispositions donnant compétence exclusive au conseiller de la mise en état pour connaître d'une telle exception ayant trait à la procédure d'appel, M. et Mme [X] sont irrecevables à former une telle demande. 





Sur le bien fondé de l'appel

 

À l'énoncé des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.



En l'espèce, le 2 décembre 2017, M. [X] et Mme [K], vendeurs et la SCI Fidelis, acquéreur, ont signé un contrat de 'vente conditionnelle' au sens de l'article 1584 du code civil, portant sur une propriété bâtie moyennant le prix de 380 000 euros, l'acquéreur a versé la somme de 38 000 euros entre les mains des vendeurs à titre de dépôt de garantie, cette promesse précisant avoir été conclue pour une durée de quatre mois à compter de sa signature.



Les parties ont également entendu soumettre ce contrat à la condition suspensive d'obtention de prêt ainsi rédigée : 

'2 Condition suspensive particulière :

l'acquéreur a recours a un ou plusieurs prêts

Condition suspensive relative au financement

En outre, le présent compromis de vente est consenti sous la condition suspensive dès que l'acquéreur obtienne, d'ici le 14 JANVIER 2018. Au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition

L'acquéreur déclare à cet égard :

- que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit : 

.Prix principal de la vente TROIS CENT QUATRE VINGT MIL EUROS (380 000€)

.Augmenté des frais notariés -

Cette somme sera financée de la façon suivante :

Sur deniers personnels et assimilés :

. Et à l'aide d'un ou plusieurs emprunts.

3 Justification des conditions suspensives

Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement dans le mois suivant la signature du présent compromis.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt.

L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité du présent compromis de vente.

4 Effets des conditions suspensives 

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, le présent compromis sera considéré comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble ci-dessus désigné.

Le dépôt de garantie sera restitué sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause, au transfert de propriété'.



Au cas présent, il ressort des pièces que suite au courrier du 22 mai 2018, de la SCI Fidelis par lequel elle a fait savoir à M. [X] et Mme [K] que son conseiller bancaire exigeait une 'promesse de vente faite devant notaire, afin de pouvoir présenter le dossier en commission pour l'obtention du prêt', ces derniers ont par courrier en réponse du 1er juin 2018, bien qu'émettant des réserves sur 'tous les délais contractuels déjà dépassés', indiqué qu'ils seraient prêts ' dans un souci de bonne volonté et toujours désireux de réaliser cette transaction dans les meilleurs délais possibles (..), à envisager la rédaction d'un acte notarié de complétude seulement en cas de réponse positive préalable de la banque, permettant ainsi de sauvegarder les intérêts des parties prenants : vendeur, acheteur, banque'.



Par courriel du 20 août 2018 adressé aux parties, l'étude notariale Lamo indiquait avoir, à la demande de la banque de la SCI Fidelis 'rédigé un compromis de vente conformément à leurs exigences (...) et proposait 'de mettre des délais cours de réalisation d'obtention de prêt et de signature de l'acte définitif compte tenu du compromis signé le 2 décembre 2017 '. Mme [L], du service vente dudit cabinet notarial, ajoutait dans ce courriel n'avoir pu obtenir de la banque, comme le souhaitaient les vendeurs, un document justifiant que la garantie du nouveau compromis serait bien à sa demande.



Cette promesse de vente notariée n'a pas été établie et par lettre recommandée accusé de réception du 19 novembre 2018, le conseil de la SCI Fidelis a donné acte à M. [X] et Mme [K] de leur volonté de 'maintenir (leur) engagement de vente au delà du terme initial' et leur a joint 'une simulation du prêt que le Crédit Mutuel accepterait d'accorder à la SCI Fidelis mais qui reste conditionnée à la présentation d'une promesse de vente notariée', document versé au dossier émis par Mme [P] [J] de l'agence du Crédit Mutuel des [Localité 5]. 



Par la suite, par acte extrajudiciaire du 9 avril 2019, la SCI Fidelis a fait sommation à M. [X] et Mme [K] de lui restituer la somme de 38 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la remise en vente de l'immeuble en octobre 2028, ce à quoi ces derniers ont répondu 'nous renvoyons la SCI Fidelis à une lecture plus attentive de la promesse de vente du 2/12/2017 '.



Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces pièces que les parties ont entendu soumettre la vente envisagée à la condition suspensive d'obtention de prêt et à un délai expirant le 14 janvier 2018 pour que la SCI Fidelis justifie de l'obtention de cet emprunt bancaire, la convention étant par ailleurs conclue pour une durée de quatre mois, soit jusqu'au 2 avril 2018, la convention prévoyant qu'en cas de non réalisation d'une seule des conditions suspensives, le compromis serait considéré comme nul et non avenu et en cas de défaut de paiement du prix ou de signature de l'acte authentique.



Cependant, postérieurement au 1er avril 2018, dans leur courrier en réponse du 1 juin 2018, M. [X] et Mme [K] ont précisé ne pas être opposés à la rédaction d'une promesse de vente notariée sous réserve d'un engagement préalable du banquier -tiers au contrat- de sorte que l'on peut considérer qu'à cette date, les parties entendaient toujours maintenir leur volonté de vendre et d'acquérir aux conditions de l'acte sous seing privé du 2 décembre 2017, quand bien même la SCI Fidelis n'avait pas justifié dans les termes du compromis du dépôt de sa demande de financement.



Par ailleurs, aux termes du courriel du 20 août 2018 de l'étude notariale Lamo, il apparaît que les parties ont été en négociations bien au delà de l'expiration de la durée de l'engagement fixée et que c'est l'organisme bancaire -tiers au contrat-, qui, bien qu'en ayant délivré à la SCI Fidelis une simulation de prêt, réclamait, préalablement à sa garantie, celle d'un acte notarié. 



Aussi, au vu des pièces du dossier, si la SCI Fidelis ne justifie pas avoir notifié à M. et Mme [X] la non obtention du prêt avant le 2 mars 2018, force est de constater que les parties sont demeurées en négociation au moins jusqu'au 20 août 2018, les vendeurs ayant été informés le 22 mai 2018 de l'exigence de la banque, aucun document ne démontrant que l'acquéreur n'a pas déposé, tardivement ou de manière incomplète son dossier de demande d'emprunt.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la condition suspensive liée à l'obtention du prêt ne s'est pas réalisée et sa défaillance ne peut être imputée à la SCI Fidelis, la preuve n'étant pas davantage établie que cette dernière en a empêché l'accomplissement ou y aurait volontairement fait échec. La défaillance de cette condition suspensive, qui ne peut être imputée à faute à la SCI Fidelis, entraîne en réalité la caducité de la promesse de vente et donc outre la libre disposition du bien par son propriétaire, ce qui n'est pas contesté, même si les petites annonces du journal France-Antilles versées au dossier ne comportent pas de date, la restitution à l'acquéreur de la somme versée à titre de dépôt de garantie.



La convention conclue prévoyait en cas de non réalisation de la condition suspensive que,'chacune des parties [reprendrait] sa pleine et entière liberté [ et que] le dépôt de garantie [serait] restitué sans formalité, intérêt ou pénalité à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause, au transfert de propriété'. Tel n'est pas le cas. Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de ce dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation, restée sans effet, délivrée le 9 avril 2019, conformément aux dispositions de la convention prévoyant que 'cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans retenue, ni indemnité à quelque titre que ce soit'. Les appelants sont déboutés de leurs demandes contraires. 





L'exécution provisoire ne peut assortir qu'un jugement rendu en premier ressort. La cour statuant en dernier ressort, la SCI Fidelis est déboutée de cette demande. 





Sur les mesures accessoires



Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants qui succombent sont condamnés au paiement des dépens, avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de la SELARL Durimel & Bangou. Ils sont déboutés de leur demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à ce titre à payer à la SCI Fidélis la somme de 1 500 euros. 





PAR CES MOTIFS



La cour 



- relève l'irrecevabilité de la demande d'irrecevabilité des conclusions d'intimé notifiées le 22 mars 2021; 



- confirme le jugement en ses dispositions critiquées, 



Y ajoutant, 



- déboute M. [F] [X] et Mme [O] [K] de leurs demandes contraires ; 



- déboute la SCI Fidelis de sa demande au titre de l'exécution provisoire ; 



- condamne in solidum M. [F] [X] et Mme [O] [K] au paiement des dépens dont distraction au profit de la Selarl Durimel-Bangou, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



- condamne in solidum M. [F] [X] et Mme [O] [K] à payer à la SCI Fidélis la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La présidente La greffière