Cour d'Appel · Chambre 2 A — 26 janvier 2024

MINUTE N° 38/2024











































Copie exécutoire

aux avocats



Le 26 janvier 2024



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01110 - 

N° Portalis DBVW-V-B7H-IBA6



Décision déférée à la cour : 20 Février 2023 par le président du tribunal judiciaire de SAVERNE





APPELANT :



Monsieur [O] [X]

demeurant [Adresse 4] à [Localité 3]



représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour. 





INTIMÉ :



Monsieur [P] [G]

demeurant [Adresse 2] à[Localité 1]T



représenté par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, conseiller, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Myriam DENORT, conseiller,

Madame Nathalie HERY, conseiller,

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















FAITS ET PROCÉDURE 



M. [O] [X] est propriétaire d'un ensemble immobilier sis au [Adresse 4] à[Localité 3]h. M. [P] [G] est propriétaire du fonds voisin, sis au [Adresse 5] de la même rue comportant une maison d'habitation donnée en location et une dépendance ne faisant pas partie des biens loués. 



Se plaignant d'un amoncellement d'ordures favorisant la prolifération de rongeurs et d'insectes et causant des nuisances olfactives, ainsi que de l'état de dangerosité de l'immeuble voisin, M. [X] a saisi le juge des référés de Saverne, le 24 août 2022, d'une demande de condamnation de M. [G], sous astreinte, à réaliser des travaux de mise en sécurité de la façade et du toit de l'immeuble dont il était propriétaire, ainsi qu'à évacuer l'intégralité des gravats, déchets et ordures se trouvant sur son bien. L'affaire a été retirée du rôle, puis reprise le 19 décembre 2022, M. [X] demandant également au juge des référés d'ordonner une expertise pour déterminer les mesures conservatoires nécessaires.

 

Par ordonnance en date du 20 février 2023 le juge des référés a : 

- dit n'y avoir lieu à joindre la présente affaire à celle enrôlée sous le numéro RG23/00062, 

- débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné M. [X] aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Le juge des référés a constaté d'une part que M. [G] avait d'ores et déjà entrepris les démarches nécessaires auprès de ses locataires et occupants successifs afin de débarrasser la dépendance de tous les encombrants laissés par eux sur place, d'autre part qu'il ne contestait pas la nécessité de faire des travaux mais arguait de ce qu'il ne pouvait les réaliser du fait de la présence de ces encombrants, et enfin que suivant délibération du 20 septembre 2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 3] avait accepté de racheter le bien pour le démolir, à charge pour M. [G] de le vendre libre de tout occupant.



Il a considéré que l'intérêt légitime du requérant, auquel il appartenait plutôt de résilier le bail aux fins de finaliser la vente projetée, à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise n'était pas suffisamment démontré.



Le juge des référés a rejeté la demande de mesures conservatoires en tant que fondée sur l'article 834 du code de procédure civile en l'absence de preuve d'un péril pour les personnes et de démonstration d'une présence anormale de rongeurs sur le fonds de M. [X], de sorte que la condition d'urgence n'était pas remplie, et en tant que fondée sur l'article 835, alinéa 1er du même code considérant que les nuisances dénoncées ne caractérisaient ni un dommage imminent, ni un trouble manifestement illicite, le demandeur n'étant pas perturbé dans la jouissance de son bien, et ce dernier échouant à rapporter la preuve d'un préjudice, soulignant par ailleurs que M. [G] avait entrepris la consolidation du mur de la façade de la dépendance.





M. [X] a interjeté appel de cette ordonnance le 15 mars 2023 en toutes ses dispositions autres que le rejet de la demande de jonction de la procédure avec celle opposant M. [G] à ses locataires.



Par ordonnance du 21 mars 2023, la présidente de la chambre a fixé d'office l'affaire à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile, et le greffe a notifié l'avis de fixation. 







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2023, M. [X] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et statuant à nouveau de :

- désigner un expert aux frais avancés de M. [G] aux fins de déterminer les mesures et travaux conservatoires nécessaires afin d'assurer la consolidation et la mise en sécurité de l'immeuble de M. [G] afin de préserver le fonds de M. [X] ;

- condamner M. [G] à réaliser les travaux préconisés par l'expert, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la notification du rapport d'expertise, l'astreinte courant jusqu'à complet achèvement desdits travaux.

Subsidiairement,

- condamner M. [G] à réaliser des travaux de mise en sécurité et de consolidation de sa propriété aux fins de préserver la sécurité du bâtiment et occupants de la propriété de M. [X] ;

- lui enjoindre de faire le nécessaire sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois semaines à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner M. [G] à évacuer l'intégralité des gravats, déchets et ordures se trouvant sur l'emprise de son bien immobilier, sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- débouter M. [G] de l'ensemble de ses fins et conclusions ;

- le condamner aux entiers frais et dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Au soutien de son appel, M. [X] fait valoir que le juge des référés semble lui avoir dénié un intérêt légitime à obtenir une mesure d'expertise en raison d'une inaction du bailleur, motivation d'autant plus incompréhensible que le premier juge a par ailleurs rejeté les demandes formées par M. [G] contre ses locataires dans une autre procédure.



Il soutient avoir un intérêt légitime à faire réaliser des travaux de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite qu'il subit et à prévenir un dommage imminent, la vente à la commune n'étant toujours pas concrétisée, bien que les locataires soient partis depuis plusieurs mois.



Il soutient que M. [G] n'a rien entrepris pour l'évacuation des déchets, que les rats prolifèrent et que la sécurité des personnes sur son fonds ne saurait être suspendue à un événement hypothétique.



Il fait valoir que la gravité de la situation commande l'application de l'article 835 du code de procédure civile à l'effet d'imposer à M. [G] les mesures conservatoires qui s'imposent, et que la mise en oeuvre de ces mesures suppose, préalablement, une expertise dans l'intérêt commun. À cet égard, il rappelle que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine si elle provient d'un défaut d'entretien, conformément à l'article 1244 du code civil, invoquant également le trouble anormal de voisinage, les dispositions du code de l'environnement et du code de la construction et de l'habitation sur les dépôts illégaux de déchets, ainsi que celles de la loi du 6 juillet 1989, imposant au propriétaire de locaux à usage d'habitation de faire cesser les troubles de voisinage causés par les occupants.











L'appelant soutient que l'urgence, qui s'apprécie au jour où le juge statue en première instance comme en appel, est caractérisée - chute de tuiles, de pierres et même de morceaux de charpente sur sa terrasse, -, et souligne que suite à une nouvelle chute de tuiles le 10 mars 2023 il a fait une déclaration de sinistre à son assureur qui a dépêché un expert pour apprécier les dégâts causés à sa propriété et qu'une intervention des pompiers a été nécessaire.



Il ajoute que M. [G] ne justifie d'aucun cas de force majeure ou fait d'un tiers l'empêchant d'agir, et réfute l'appréciation du premier juge selon laquelle il ne subirait aucun préjudice, alors qu'il subit un dommage visuel et olfactif, outre la présence de rongeurs.





Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 novembre 2023, M. [G] conclut au rejet de l'appel, au débouté de M. [X], à la confirmation de l'ordonnance, ainsi qu'à la condamnation de M. [X] aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir que M. [X] fonde sa demande d'expertise sur l'article 835 du code de procédure civile, mais que ce texte ne permet d'ordonner que des mesures conservatoires. 



Il indique avoir toujours été disposé à effectuer des travaux sur sa dépendance mais en avoir été empêché par l'attitude de ses locataires qui l'occupaient, bien qu'elle ne soit pas comprise dans le bail, pour y stocker des encombrants, et par le refus des artisans d'intervenir tant que les lieux ne seraient pas vidés. 



Il indique que la vente avec la commune est sur le point d'aboutir mais que le maire lui a fait savoir qu'il ne signerait pas l'acte tant que la présente procédure serait en cours. Aussi si une expertise était ordonnée elle serait privée d'utilité.



Il soutient que la demande de mesures conservatoires fondée sur un dommage imminent doit être rejetée en l'absence de preuve suffisante d'un préjudice que le demandeur va avec certitude subir à bref délai, cette preuve ne pouvant résulter de quelques gravats trouvés sur le fonds voisin. Il prétend que M. [X] ne peut se prévaloir de la chute de tuiles de mars 2023, d'une part car le risque allégué doit être apprécié au jour où le premier juge a statué, d'autre part car il s'agissait d'une tempête avec des bourrasques particulièrement importantes.



M. [G] soutient avoir tout mis en oeuvre pour mettre un terme à la situation dont se plaint son voisin mais avoir été victime du comportement de ses locataire qui ont quitté les lieux en avril 2023 sans avoir encore restitué les clés. La situation devrait toutefois trouver rapidement une issue puisque la commune accepte de racheter son fonds pour démolir les bâtiments, de sorte qu'il est vain de lui imposer des travaux. 



S'agissant des déchets et gravats, M. [X] ne démontre pas l'existence d'un trouble manifestement illicite à savoir une perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il relève que M. [X] n'a aucune vue directe sur les encombrants dont il demande l'enlèvement, l'huissier ayant du prendre une échelle pour les constater. Il n'a par ailleurs pas relevé de nuisances olfactives, quant à la prolifération de rongeurs elle n'est pas établie, ni le fait que ces derniers proviendraient de sa propriété, les parties vivant à la campagne avec de nombreuses maisons abandonnées aux alentours, de sorte que la demande se heurte à des contestations sérieuses. 







Si la cour devait accueillir la demande, il sollicite des délais suffisants et que l'astreinte soit réduite à un montant symbolique. 





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.



MOTIFS



L'article 835, alinéa 1er sur lequel M. [X] fonde ses prétentions à hauteur d'appel dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'



Ce texte qui a vocation à s'appliquer même en présence de contestations sérieuses, ne suppose pas la démonstration d'une situation d'urgence.



Pour être caractérisé le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite suppose l'existence d'un fait matériel ou juridique caractérisant une violation manifeste de la règle de droit se traduisant par un trouble d'ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

 

Pour constater l'existence d'un tel trouble, il appartient au juge de vérifier, au jour où il statue, à la fois l'existence d'un acte ne relevant pas de l'exercice d'un droit légitime de son auteur et celle d'une atteinte dommageable aux droits ou intérêts légitimes du demandeur.



En l'espèce, M. [X] verse aux débats un constat dressé le 2 mai 2022 par Me [R], huissier de justice, assorti de photographies, mentionnant la présence d'une très importante accumulation de déchets et d'immondices dans la cour de l'immeuble appartenant à M. [G], et décrivant le toit de la propriété sise au [Adresse 5] ainsi que le mur pignon de cet immeuble donnant sur le fonds appartenant à M. [X], comme étant en très mauvais état. Ce constat est corroboré par différentes photographies, dont il n'est pas contesté qu'elles se rapportent bien à la propriété de M. [G], faisant apparaître le mauvais état de la toiture et du mur pignon surplombant la terrasse de l'appelant, certaines tuiles et pierres étant déplacées et apparaissant instables, ainsi qu'un amoncellement d'encombrants et de déchets de toute nature, à l'arrière du fonds de l'intimé au niveau de la piscine de l'appelant qui est située en hauteur par rapport à la terrasse avant, ce dépôt étant directement visible depuis les abords de la piscine, sans qu'il soit nécessaire de prendre une échelle comme le soutient l'intimé (cf photographies cote E de l'appelant). Le constat d'huissier est également conforté par les photographies prises par le maire de la commune lors d'une visite des lieux le 30 avril 2022, et par les deux courriers de mise en demeure que ce dernier a adressés à M. [G] suite à cette visite, les 30 avril et 16 mai 2022, lui impartissant un délai pour procéder d'une part à l'élimination des déchets se trouvant sur sa propriété en application de l'article L.541-3 du code de l'environnement, d'autre part aux travaux nécessaires à une mise en sécurité de son immeuble, au vu de la dangerosité présentée par sa vétusté pour ses occupants, ainsi que pour les voisins et passants, faute de quoi une procédure de péril imminent serait mise en oeuvre. 















Il est par ailleurs établi que, le 10 mars 2023, M. [X] a dû faire intervenir les pompiers car des tuiles de la toiture voisine avaient été arrachées par des bourrasques de vent, certes violentes mais sans caractère exceptionnel (- de 110km/h), et projetées sur la toiture de son immeuble endommageant 5 tuiles qui se sont brisées sur sa terrasse et contre une fenêtre, et provoquant des infiltrations d'eau. Lors de son constat, l'expert de la société d'assurance a également relevé une importante accumulation de déchets et d'immondices dans la propriété voisine ainsi que des traces de déjection de nuisibles. 



M. [X] produit enfin plusieurs attestations émanant de son père et d'amis qui indiquent que l'appelant n'utilise plus sa terrasse du fait du risque de chute de pierres ou de tuiles et font également état du constat de déjections de rats ou autres animaux nuisibles autour de la piscine et d'odeurs nauséabondes en provenance du dépôt d'ordures situé sur le fond voisin. 



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le mur et la toiture particulièrement vétustes et dégradés de l'immeuble de M. [G] sont à l'origine de chutes de pierres, tuiles, voire même d'un morceau de charpente sur la terrasse de l'appelant, rendent dangereuse l'utilisation de cette terrasse et font manifestement peser sur les occupants de l'immeuble voisin un risque de dommage imminent d'ores et déjà avéré qu'il convient de prévenir, étant en outre rappelé que conformément à l'article 1244 du code civil, le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. 



Il est par ailleurs établi que M. [G] n'a pas déféré aux mises en demeure que lui a adressées le maire de la commune de [Localité 3], usant de ses pouvoirs de police, aux fins de sécuriser son immeuble et d'évacuer le dépôt d'immondices situé à l'arrière de sa propriété, ce dépôt d'ordures causant manifestement un trouble visuel et olfactif à M. [X] dans la jouissance de sa piscine et de ses abords, et favorisant la prolifération de rongeurs, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.



M. [G] qui reconnaît que ses locataires ont quitté les lieux en avril 2023 ne peut arguer de l'occupation de son bien par ces derniers, pas plus que du projet de vente à la commune qui n'est toujours pas concrétisé en dépit de la signature d'une procuration pour vendre et de la libération des lieux, ni contester le trouble au motif que les déjections constatées autour de la piscine ne proviendraient pas de rats ou de souris se trouvant sur son fonds, alors que l'accumulation non seulement d'encombrants et de déchets inertes mais également de sacs poubelles, au vu des photographies produites, est incontestablement de nature à favoriser la présence de rongeurs.

 

Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise aux fins de déterminer les mesures de remise en état adéquates, la sécurisation de l'immeuble pouvant être assurée au moins provisoirement, par la mise en oeuvre de bâches, filets ou tout autre dispositif, dès lors que l'immeuble apparaît voué à la démolition. 



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise, mais infirmée en ce qu'elle a rejeté les autres demandes de M. [X], et il convient de condamner M. [G] à réaliser des travaux de mise en sécurité et de consolidation de sa propriété aux fins de préserver la sécurité du bâtiment et des occupants de la propriété de M. [X], ainsi qu'à évacuer l'intégralité des gravats, déchets et ordures se trouvant à l'arrière de sa propriété dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt. 









La décision entreprise étant infirmée en ses dispositions principales, elle le sera aussi en celles concernant les dépens et frais exclus des dépens. M. [G] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement à M. [X] d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, 



INFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne en date du 20 février 2023 en ce qu'elle a rejeté les demandes de M. [X] de condamnation de M. [G], sous astreinte, à réaliser des travaux de mise en sécurité et de consolidation de sa propriété et à évacuer l'intégralité des gravats, déchets et ordures se trouvant sur l'emprise de son bien immobilier, ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens ;



CONFIRME l'ordonnance entreprise pour le surplus, dans les limites de l'appel ; 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant à ladite ordonnance,



CONDAMNE M. [P] [G] à réaliser des travaux de mise en sécurité et de consolidation de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (67) dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d'une astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de trois mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l'exécution ;



CONDAMNE M. [P] [G] à évacuer l'intégralité des gravats, déchets et ordures se trouvant à l'arrière de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (67) dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d'une astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de trois mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l'exécution ;



DÉBOUTE M. [P] [G] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [P] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [O] [X] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,