Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 26 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 22/00210 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKBM 



CC



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES

08 juin 2018 RG :15/01087



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES



C/



S.A.R.L. IDEEALES







































Grosse délivrée

le 26 JANVIER 2024

à Me Emmanuelle VAJOU 

Me Jean claude ALLE









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ALES en date du 08 Juin 2018, N°15/01087



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre

Madame Claire OUGIER, Conseillère

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 334 055 647, poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité en son siège social



[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Grégory CHERQUI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Stéphane ALLARD avocat au barreau d'ALES



INTIMÉE :



S.A.R.L. IDEEALES, sarl au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS Nîmes n° B 538.894.395. prise en la personne de son gérant en exercice (exploitant l'enseigne CENTRAKOR) domicilié en cette qualité en son siège social



[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean claude ALLE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Décembre 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 26 Janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 4 juillet 2018 par la S.A. L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à l'encontre du jugement prononcé le 8 juin 2018 par le tribunal de grande instance d'Alès, dans l'instance n°15/01087.



Vu l'arrêt mixte du 9 janvier 2020 prononcé par la cour d'appel de Nîmes.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 26 décembre 2023 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 décembre 2023 par la S.A.R.L. Ideeales, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.



Vu l'ordonnance du 30 juin 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 28 décembre 2023.



Vu les conclusions déposées postérieurement à la clôture par l'intimée, avec demande de révocation de l'ordonnance de clôture.





* * *



Par acte authentique du 15 juin 1990 à effet au 1er août 1989, la SCI des [Adresse 5] a consenti à la SCI La Cévenole un bail emphytéotique pour une durée de 30 ans, relatif à des locaux situés dans un centre commercial sis [Adresse 5].



Par acte sous signature privée du 1er décembre 2009, la SCI La Cévenole a consenti à la SARL Hesi un bail commercial de neuf années entières et consécutives à effet au 15 octobre 2008 jusqu'au 14 octobre 2017 portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes et hors charges payables mensuellement et d'avance le premier de chaque mois. 



Depuis le 31 octobre 2011, la SA Immobilière européenne des Mousquetaires (le bailleur) vient aux droits de la SCI La Cévenole. 



En vertu d'un acte authentique de cession du 24 janvier 2012, la SARL Ideeales (le preneur) est devenue propriétaire du fonds de commerce situé [Adresse 5] à [Localité 4] cédé par la société Hesi, ledit fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux. 



Par exploit du 11 février 2014, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 86 651,72 euros représentant les loyers et charges impayés au mois de janvier 2014 inclus, ledit commandement visant expressément la clause résolutoire du bail du 1er décembre 2009. 



Le preneur n'ayant pas déféré au commandement dans le délai d'un mois, le bailleur l'a, par exploit du 21 octobre 2014, fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance d'Alès afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer et ordonner l'expulsion. 



Par ordonnance du 19 mars 2015, le juge des référés a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 11 février 2014 au motif que le bail visé dans cet acte est du 1er décembre 2009 alors que le bail visé dans l'acte de cession du fonds de commerce intervenu le 24 janvier 2012 est du 10 juillet 2008.



Par exploit du 27 juillet 2015, le bailleur a fait assigner le preneur devant le tribunal de grande instance d'Alès afin de solliciter, sur le fondement des articles 1184 et 1728 2° du code civil, la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation à lui payer les arriérés de loyer, taxes foncières et charges d'immeuble.



Par jugement mixte du 8 juin 2018, le tribunal de grande instance d'Alès a : 

-rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par la SARL Ideeales ainsi que sa demande de désignation d'un médiateur et d'un conciliateur ;

-prononcé l'annulation du commandement de payer du 11 février 2014 visant la clause résolutoire en vertu d'un bail sous seing privé du 1er décembre 2009 ;

-débouté la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires de sa demande de paiement formée à l'encontre de la SARL Ideeales au titre des charges communes et des taxes foncières ; 

-condamné la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la SARL Ideeales la somme de 102 128,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sur le fondement de la restitution de l'indu ; 

Avant dire droit, sur la demande de condamnation en paiement au titre des arriérés de loyers et sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 10 juillet 2008,

-ordonné une réouverture des débats aux fins que :


la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires calcule, conformément aux modalités de révision du bail du 10 juillet 2008, le montant des impayés de la SARL Ideeales au titre des loyers échus en datant leur apparition ;


-invité la SARL Ideeales à formuler ses observations sur ce calcul ; 

-sursis à statuer sur le surplus des demandes ; 

-réservé les dépens ; 

-renvoyé l'affaire à la mise en état du 4 septembre 2018 ;

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 4 juillet 2018, la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a interjeté appel de cette décision.



Par arrêt du 9 janvier 2020, la cour d'appel de Nîmes a : 

-infirmé le jugement déféré en ce qu'il a : 


débouté le bailleur de sa demande en paiement au titre des charges communes et des taxes foncières ; 

condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 102 128,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur le fondement de la restitution de l'indu ; 


Et statuant à nouveau de ces chefs, 

-constaté l'existence d'un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 5] ; 

-déclaré recevable la demande en paiement de charges et de remboursement de taxe foncière du bailleur, fondée sur le bail de juillet 2008 ;

-dit que les demandes en paiement de la société immobilière européenne des Mousquetaires ne sont pas prescrites ; 

-dit que la société Ideeales est tenue de s'acquitter des charges locatives et des taxes foncières en vertu de l'article 8 du contrat de bail du 10 juillet 2008,

Avant dire droit sur le quantum des condamnations, 

-ordonné une expertise et commet pour y procéder Monsieur [U] [O], Géomètre, avec pour mission de :

1. convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement :

2. établir un plan général de l'ensemble immobilier constitutif du centre commercial « les [Adresse 5] », [Adresse 5] à [Localité 4],

3. établir un plan spécifique du local commercial, objet du bail commercial du 10 juillet 2008,

4. établir un tableau des surfaces réelles et pondérées de l'ensemble des locaux du bâtiment A, B et C composant ledit centre commercial,

5. établir un tableau de détermination des tantièmes généraux et des tantièmes spéciaux imputables au preneur, en précisant s'il s'agit de tantièmes de copropriété ou de tantièmes de l'ensemble immobilier,

6. déterminer quelle est la surface louée au preneur (surface utile et surface GLA)

7. établir un tableau de répartition des charges communes de l'ensemble immobilier,

8. établir un tableau de répartition des taxes foncières de l'ensemble immobilier.

-dit que la société l'immobilière européenne des Mousquetaires fera l'avance des frais d'expertise et consignera à cette fin la somme de 5000 € au secrétariat greffe de la cour dans un délai de deux mois à compter de l'avis qui lui sera donné par le secrétariat greffe en application de l'article 270 du code de procédure civile, et qu'à défaut de consignation dans le délai fixé la mission deviendra caduque et l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 5 mars 2020 à 9h30, sauf à tirer les conséquences du refus de consigner ;

-dit qu'après avoir provoqué les observations des parties, en leur soumettant un rapport préalable et en leur impartissant à cette fin un délai raisonnable, l'expert établira son rapport dans un délai de quatre mois à compter de la réception de l'avis qui lui sera donné par le secrétariat greffe du caractère effectif de la consignation, et di qu'il en remettra une copie à chacune des parties ou à leurs représentants, en faisant mention de cette remise sur l'original ;

-commis le président de la 4ème chambre commerciale pour suivre les opérations d'expertise ; 

-réservé les demandes et les dépens. 



La société Ideeales a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt, qui a été rejeté.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 21 décembre 2020. 



Par conclusions du 20 janvier 2022, la S.A. L'Immobilière Européenne des mousquetaires a sollicité le rétablissement de l'instance, qui avait fait l'objet d'un retrait du rôle le 5 mars 2020. 



Par conclusions d'incident du 16 novembre 2022, la société Ideeales a demandé au conseiller de la mise en état de voir constater la péremption d'instance en appel et la force jugée du jugement dont appel.



Par ordonnance du 30 novembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Nîmes a : 

-débouté la SARL Ideeales de sa demande tendant à voir constater la péremption de l'instance ; 

-débouté la SARL Ideeales de sa demande tendant à voir constater la force de chose jugée du jugement du 8 juin 2018 ;

-condamné la SARL Ideeales aux entiers dépens de l'incident ; 

-condamné la SARL Ideeales à payer à la S.A. L'Immobilière européenne des mousquetaires une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'appelante demande à la cour :

« Vu l'arrêt mixte et avant dire droit rendu le 9 janvier 2020 aujourd'hui définitif, 

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [U] en date du 21 décembre 2020, et en particulier l'annexe 15 dudit rapport, 

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes, 



 Débouter purement et simplement la SARL Ideeales de sa demande formée in limine lits tendant au prononcé de la nullité du rapport d'expertise de Monsieur [U] en date du 21 décembre 2020 ; 

Condamner la SARL Ideaales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires, la somme de 267 795.56€ représentant l'arriéré de taxes foncières arrêté à l'année 2020 inclus, 

 

Subsidiairement, si par extraordinaire, la Cour devait considérer que l'intimée n'était pas redevable des taxes foncières des années 2010 et 2011

 Condamner la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 217 618.99€ au titre du solde des taxes foncières impayées jusqu'à 2020 inclus. 

 Condamner la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 199 683.57€ représentant l'arriéré de charges d'immeubles arrêté à l'année 2020 inclus. 

 

Subsidiairement, si par extraordinaire, la Cour devait considérer que l'intimée n'était pas redevable des charges de l'ensemble immobilier des années 2010 et 2011 : 

 

Condamner la la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 189 735.45€ au titre du solde des charges récupérables de l'ensemble immobilier impayées jusqu'à 2020 inclus. 

Débouter la SARL Ideeales, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ; outre de tout appel incident. 

Condamner la SARL la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

La Condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] [U], dont la concluante a dû faire l'avance, et ce vertu de l'article 699 du Code de procédure civile. »



Au soutien de ses prétentions, l'appelante réfute tout d'abord toute violation du principe du contradictoire par l'expert judiciaire qui n'a pas interdit aux parties d'être présentes lors du relevé des superficies, mais de réserver leurs observations qu'elles étaient libres de formuler ultérieurement.

Elle indique produire les avis de taxes foncières pour les années 2011 à 2020, un tableau récapitulatif des taxes foncières imputables au local Centrakor exploité par la société Ideeales, ainsi qu'un tableau récapitulatif des sommes restant dues. Elle soutient qu'en vertu de la clause de garantie solidaire stipulée dans le contrat de bail du 10 juillet 2008 et reprise dans l'acte de cession du fonds de commerce, le preneur est tenu du paiement des taxes foncières afférentes aux années 2010 et 2011. 

Elle reprend la même argumentation en ce qui concerne le paiement des charges communes, dont elle produit un décompte pour les années 2010 à 2020, établis sur la base des tantièmes retenus par l'expert judiciaire, outre un tableau récapitulatif des sommes restant dues par la société Ideeales.



***



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'intimée demande à la cour de :

« Au principal vu les art. 175 et 114 cpc prononcer la nullité du rapport [U] ordonné par l'arrêt du 9 janvier 2020. 

Et tenant l'absence de détermination des sommes réclamées en charges communes et taxes foncières dire que la concluante ne doit rien au titre de charges communes ni taxe foncière. 

Au subsidiaire sur la question de taxe foncière si la cour validait le rapport [U] : 

-dire que la somme de 267.795,56 € ne peut pas être due 

-dire que rien n'est dû pour les années 2010 et 2011 

-ordonner au bailleur d'expurger son compte et l'inviter avant dire droit à présenter un compte amendé au regard des montants et des années réellement concernés. 

Au subsidiaire sur la question des charges communes si la cour validait le rapport [U] ;

-dire que la somme de 199.683,57 € ne peut pas être due 

-dire que rien n'est dû pour les années 2010 et 2011 

-dire que rien n'est dû pour l'année 2012 et pour partie de l'année 2013 jusqu'au 6 aout. 

-que rien n'est dû au titre -de facturation EDF visant la climatisation de la galerie -ni de la facturation de location des caméras de surveillance pour la partie galerie -ni du gardiennage et TVS pour la partie galerie 

-ni du chauffage PC (qui ne concerne que la galerie) 

-ni de l'entretien « PCHC » (entretien du dit chauffage) 

-dire que rien n'est dû au titre de la benne à déchets. 

-et ordonner au bailleur d'expurger son compte et l'inviter avant dire droit à présenter un compte amendé au regard des montants, des postes de charges et des années réellement concernés. 

En toute hypothèse : sur l'art. 700 cpc condamner le bailleur à régler 15.000 € ; 

et sur la question des dépens et vu l'art. 696 cpc mettre tous dépens à la seule 

charge du bailleur IEM. 



Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que l'expert a réalisé ses opérations techniques en excluant tout débat contradictoire, ce qui lui cause un grief, étant donné qu'elles sont la base du rapport, ainsi nul dans son intégralité.

Au fond, elle indique avoir loué le local depuis le 7 janvier 2012, de sorte qu'aucune somme n'est due sur la période antérieure. Elle soutient n'avoir commis aucune faute à ne pas avoir réglé de récupération de taxes foncières dès lors qu'elle n'avait reçu aucun justificatif. Elle réfute le décompte produit par le bailleur qu'elle considère erroné. Elle n'est donc pas un mauvais payeur.



***



Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.





DISCUSSION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



La société Ideeales demande la révocation de l'ordonnance de clôture, sans énoncer aucune cause grave venant fonder sa demande, sinon le dépôt de conclusions par l'appelante deux jours avant la clôture.



Dans ses conclusions déposées le 5 janvier 2024, la société Ideeales ne fait que reprendre des moyens déjà développés dans ses précédentes conclusions. Elle pouvait parfaitement le faire avant clôture, disposant de 2 jours pour ce faire.



Il s'ensuit que le principe du contradictoire a été respecté et que l'article 803 du code de procédure civile fait obstacle à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, qui sera rejetée.



Les conclusions déposées le 5 janvier 2024 sont par conséquent irrecevables.



Sur la nullité du rapport d'expertise :



Selon l'article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. »



L'article 160 du code de procédure civile dispose « les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d'instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d'un simple bulletin.

Les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s'ils sont présents lors de la fixation de la date d'exécution de la mesure.

Les défenseurs des parties sont avisés par lettre simple s'ils ne l'ont été verbalement ou par bulletin.

Les parties défaillantes sont avisées par lettre simple. »





Néanmoins, l'expert n'est pas tenu de convoquer les parties pour procéder à des investigations d'ordre purement matériel avant de communiquer les résultats aux parties (3e Civ., 14 mars 1978, Bull. 1978, III, n° 117, pourvoi n° 76-14.481 ; 2e Civ., 18 juin 1986, Bull. 1986, II, n° 94, pourvoi n° 85-10.247 ; 1re Civ., 1er juin 1994 Bull. 1994, I, n° 197, pourvoi n° 91-21.935 ; 2e Civ., 13 janvier 2005, pourvoi n° 04-12.623 ; 1re Civ., 6 janvier 2010, pourvoi n° 08-21.074 ; 1re Civ., 31 octobre 2012, pourvoi n°11-17.270 ; 3e Civ., 10 décembre 2013, pourvoi n° 09-71.287). 



En l'espèce, l'expert indique avoir procédé à ses opérations techniques en mai 2020, avoir produit un document de travail daté du 24 novembre 2020 accompagné de diverses questions, avoir proposé une réunion de travail par visio-conférence préalablement au dépôt du pré-rapport, avoir essuyé un refus de l'une des parties et avoir par conséquent adressé son pré-rapport aux parties le 29 novembre 2020. Après réception d'un dire de la société intimée Ideeales, il a établi son rapport définitif déposé à la cour le 21 décembre 2020.



Il ressort des pièces produites par l'intimée, à savoir un compte-rendu d'accedit du 10 mars 2020 que l'expert avait décidé de procéder à une « intervention essentiellement technique qui pourra être suivie par les parties ou leurs conseils » tout en précisant que « aucun dire verbal ne sera recueilli lors de ces opérations ». 

Le 20 mai 2020, l'expert informe les parties qu'il entend débuter ses opérations techniques, ajoutant : « nos opérations techniques sont bien évidemment ouvertes à votre présence sans pour autant que nous recevions à cette occasion quelque observation (ce ne sont pas des réunions contradictoires ».



Alors que l'intimée soutient que l'expert n'a pas informé les parties de la date de ses premières opérations techniques, le rapport fait état d'une première convocation des parties à la date du 10 mars 2020. Celles-ci étaient présentes et représentées et le compte-rendu d'accedit a été adressé aux parties par courriel du 16 mars 2020.

Le rapport d'expertise indique, en sa page 27, que les travaux des géomètres experts, précédemment missionnés par les parties (rapport [Y] et plan Siapp) ont été recalés par l'expert judiciaire en son bureau le 17 mai 2020. Ces relevés, purement techniques, portant sur l'état des lieux existant, ont effectués grâce à des logiciels d'application ne nécessitent la présence d'aucune partie.

L'ensemble des travaux sur site a été accompli entre le 26 et le 28 mai 2020, en présence des divers exploitants des locaux. Les parties pouvaient également se rendre sur site, ainsi qu'en atteste la pièce produite par l'intimée (sa pièce 3 ' courriel du 20 mai 2020).

L'ensemble des données a été traitée en interne, au cabinet du géomètre-expert, grâce à divers logiciels d'application.

Dès lors que l'expert a communiqué aux parties son document de travail le 24 novembre 2010, a proposé une réunion par visio-conférence, a établi un pré-rapport le 29 novembre 2020 communiqué aux parties, il a satisfait au principe du contradictoire. En outre, ce pré-rapport a fait l'objet d'un dire de la part de la société Ideeales qui a ainsi exercé son droit à la contradiction. L'expert a répondu à ce dire page 25 à 28 du rapport, ce qui démontre que le principe du contradictoire a été parfaitement respecté.

Le moyen tiré de la nullité du rapport d'expertise pour violation de ce principe est par conséquent rejeté.





Sur le fond :



Il convient d'entériner les constats de l'expert judiciaire ' qui ne sont d'ailleurs pas contestés - selon lesquels les locaux commerciaux loués par l'appelant sont relativement hétérogènes, qu'ils ne sont pas soumis au statut de la copropriété et donc aux règles d'attribution des tantièmes définies par la loi du 10 juillet 1965, que les baux commerciaux produits ne comportent pas de règles d'attribution des tantièmes. Dès lors, il y a lieu de faire application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière (5ème édition mars 2017) qui préconise pour les centres commerciaux les surfaces GLA ( Gross leasing aera/surface commerciale brute) comme surfaces de référence pour la répartition des charges, avec la pondération définie par l'administration fiscale en matière de taxes foncières (notice Cerfa 6660-NOT) pour la répartition de ces dernières.



Il s'ensuit que les tantièmes fondés sur la surface GLA doivent être fixés, conformément à l'annexe 15 du rapport d'expertise à :

882/10 000èmes pour les tantièmes généraux,

911/10 000èmes pour les tantièmes parking,

1 410/10 000èmes pour le bâtiment A,

Néant pour les tantièmes « mail bâtiment A »

Et que le tantième devant servir à la répartition des taxes foncières doit être fixé à 1077/10 000èmes.



Le bail commercial stipule (clause reprise dans l'acte de cession du fonds de commerce) que le preneur reste solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et charges échus et à échoir et de l'exécution des obligations nées du bail. Il est effectivement stipulé dans l'acte de cession (page 9 de l'acte ) que le paiement de toutes somme due pour des causes antérieures à la cession ne peut incomber qu'au cédant mais la société ideeales, cessionnaire, occulte la dernière partie de la phrase, à savoir que le cessionnaire peut exercer un recours contre le cédant s'il était amené à payer pour son compte.

Cette clause de l'acte de cession, au demeurant non opposable au bailleur, n'entre donc pas en contradiction avec la clause de garantie solidaire stipulée au contrat de bail.



Il a été dit, dans l'arrêt mixte du 9 janvier 2020 ayant force de chose jugée, que la société Ideeales est tenue de s'acquitter des charges locatives et des taxes foncières en vertu de l'article 8 du contrat de bail du 10 juillet 2008.



Le bailleur produit un tableau récapitulatif des taxes foncières imputables à l'intimée selon la clé de répartition retenue par l'expert et entérinée par la cour, avec les avis de taxe foncière correspondants. La quote-part du preneur s'élève à la somme de 318 050,27 euros au titre des années 2010 à 2020.

La pièce 56 du bailleur établit le paiement de cette taxe foncière pour les années 2010 et 2011, de sorte qu'aucune demande en paiement ne porte sur les années 2010 et 2011. Aucune somme n'a été versée au titre de l'année 2012.



Il a été définitivement jugé dans l'arrêt mixte que la demande en paiement n'était pas prescrite puisque formulée dès la première instance (assignation du 27 juillet 2015, jugement du 8 juin 2018).



L'acte de cession du fonds de commerce stipule que le cessionnaire a la jouissance du fonds à compter du 7 janvier 2012. La société Ideeales est donc tenue du paiement de la taxe foncière à compter de ce jour et peut ensuite se retourner en garantie contre le cédant pour le prorata de la taxe foncière due entre le 1er et le 6 janvier 2012.



Le moyen tenant au caractère indu des provisions qui auraient été versées sans justificatifs à l'appui est inopérant dès lors que le bailleur produit désormais tous les justificatifs de sa créance, calculée en fonction des tantièmes retenus. L'existence d'une faute du preneur portant sur le non-paiement de la taxe foncière relève de l'appréciation par le juge de première instance d'une cause de résiliation judiciaire du bail, qui n'est pas dévolue à la cour.



Il s'ensuit que la société Ideeales doit être condamnée à payer à la société L'immobilière Européenne des Mousquetaires, la somme de 267 795.56€ représentant l'arriéré de taxes foncières à compter de l'année 2012 jusqu'à l'année 2020 incluse, décomposée comme suit :

2012 : créance de 26 437,87 euros totalement impayée,

2013 : créance de 26 911,54 euros, acompte de 18 057,88 euros, reste dû 8 853,66 euros,

2014 : créance de 27 630,65 euros, acompte de 23 725,20 euros, reste dû 3 905,45 euros,

2015 : créance de 28 484,50 euros, acompte de 3 375,05 euros, reste dû 25 109,45 euros,

2016 : créance de 29 498,17 euros, acompte de 4 903,11 euros, reste dû 24 595,06 euros, 

2017 : créance de 29 702,80 euros, acompte de 193,47 euros, reste dû 29 509,33 euros,

2018 : créance de 30 401,66 euros totalement impayée,

2019 : créance de 34 339,51 euros totalement impayée,

2020 : créance de 34 467,02 euros totalement impayée. 



Le bailleur produit un tableau récapitulatif des charges imputables à l'intimée selon la clé de répartition retenue par l'expert et entérinée par la cour, avec les décomptes de répartition. La quote-part du preneur s'élève à la somme de 199 683,57 euros au titre des années 2010 à 2020.

La pièce 58 du bailleur établit un trop-versé de la part du preneur pour les années 2010 et 2011, ainsi que 2013 (2039,74 euros en 2010, 7 908,38 euros en 2011, 1 532,87 euros en 2013) qui est déduit du total réclamé au preneur. Le moyen tenant à son absence de jouissance des locaux en 2010 et 2011 est donc contre-productif, car à suivre le preneur, il y aurait lieu de retrancher ce trop-perçu payé par le précédent locataire.



Il a été définitivement jugé dans l'arrêt mixte que la demande en paiement n'était pas prescrite, sans qu'il ne soit précisé dans le dispositif que la créance du bailleur devait porter sur une période postérieure au 6 mai 2013. Aussi l'impayé de 337,07 euros au titre de l'année 2012 sera pris en compte, de même que les trop-perçus des années 2010, 2011 et 2013, ce qui donne un solde grandement favorable au débiteur.



L'annexe 15 du rapport d'expertise portant sur la répartition des charges comporte des tantièmes pour le mail (galerie) du bâtiment A. Ces tantièmes sont attribués à divers commerçants, dont l'hypermarché Intermarché (cf les deux premières pages de l'annexe). Aucun tantième n'est attribué à la société Ideeales (cf colonne N non remplie).

Par conséquent, tous les arguments du preneur sur le paiement de charges au titre de la galerie marchande qui ne seraient pas dues sont inopérants, puisque non réclamées par le bailleur qui se réfère aux tantièmes retenus à juste titre par l'expert.



Le preneur produit un courriel du bailleur acceptant le retrait du compte EDF climatisation et le retrait du compte entretien exticnteurs. Ce courriel est une réponse à une demande du preneur qui n'est pas communiquée aux débats, de sorte que la portée de ce courriel, afférent à des charges 2018 et 2020 mais aussi à l'accord sur un échéancier, n'a pas de valeur probante.



La facturation de la benne à déchets est une charge commune due par le preneur en vertu du contrat de bail et ne donne pas lieu à déduction.



L'existence d'une faute du preneur portant sur le non-paiement des charges relève de l'appréciation par le juge de première instance d'une cause de résiliation judiciaire du bail, qui n'est pas dévolue à la cour.



Il ressort du décompte du bailleur qu'à compter de 2014, le preneur a réglé la somme de 16 030,88 euros au titre des charges alors qu'il était redevable de la somme de 30 566,72 euros. Il n'a payé aucune charge en 2015, 2016, 2017, 2018 et a réglé la somme de 11596,49 euros en 2019 alors que le montant des charges s'élevait à 36 712,41 euros. En 2020, il n'a payé que la somme de 9 944,80 euros sur un total dû de 29 765,65 euros.



Le preneur doit être par conséquent condamné à payer la somme de 199 683,57 euros au titre du solde des charges dont il est redevable au titre des années 2010 à 2020.



Sur les frais de l'instance :



Le preneur, qui succombe en ses prétentions, devra supporter les dépens de l'instance, hormis les frais d'expertise judiciaire, et payer au bailleur une somme équitablement arbitrée à 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le bailleur gardera à sa charge les frais d'expertise judiciaire qui ont eu vocation à suppléer les lacunes du bail commercial sur la clé de répartition des charges.







PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Déclare les conclusions déposées le 5 janvier 2024 par la société Ideeales irrecevables,



Vu l'arrêt du 9 janvier 2020,



Rejette la demande de la SARL Ideeales tendant au prononcé de la nullité du rapport d'expertise de Monsieur [U] en date du 21 décembre 2020,



Condamne la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires, la somme de 267 795.56€ représentant l'arriéré de taxes foncières arrêté à l'année 2020 inclus, 

 

Condamne la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 199 683.57€ représentant l'arriéré de charges d'immeubles arrêté à l'année 2020 inclus,



Dit que la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires gardera à sa charge les frais d'expertise judiciaire,

 

Condamne la SARL Ideeales à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 



Condamne la SARL Ideeales aux entiers dépens de première instance et d'appel qui ne comprendront pas les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] [U] laissés à la charge de la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires.





Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,