Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/01/2024

Me Estelle GARNIER

La SCP REFERENS

ARRÊT du : 25 JANVIER 2024



N° : 26 - 24 

N° RG 23/01248

N° Portalis DBVN-V-B7H-GZH3



DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du TJ de TOURS en date du 25 Avril 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298695449987

Monsieur [J] [G]

né le 25 Février 1991 à [Localité 15] ([Localité 15])

[Adresse 5]

[Localité 10]





Ayant pour avocat Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Claire ALLAIN, avocat au barreau de TOURS





S.A.R.L. LFFC 

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]





Ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Claire ALLAIN, avocat au barreau de TOURS







D'UNE PART















INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265297412513146

Monsieur [F], [E] [C]

né le 28 Mai 1970 à [Localité 13] ([Localité 13])

De nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 12]





Ayant pour avocat Me Laurent LALOUM ALKAN, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS











D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 09 Mai 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 Novembre 2023









COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 23 NOVEMBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 















ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 25 JANVIER 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :





Par acte notarié du 30 juillet 2021, M. [F] [C] a donné à bail à la SARL LFFC des locaux à usage commercial situés 19 et [Adresse 9] et [Adresse 7] à [Localité 18], pour une durée de neuf ans à compter du 30 juillet 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 18 600 euros, payable trimestriellement et d'avance, outre une indexation sur l'indice des loyers commerciaux. Au titre de la destination des locaux, il a été stipulé 'sans préjudice de toute disposition légale, les locaux loués devront être utilisés pour les activités suivantes : restauration rapide ne nécessitant pas de cheminée ou de conduit d'évacution, sur place ou à emporter'. 



Par le même acte, M. [J] [G], gérant de la SARL LFFC, s'est porté caution solidaire des engagements de la SARL LFFC.



Après avoir fait constater l'absence de toute activité dans le local suivant procès-verbal de constat du 31 mai 2022, M. [F] [C] a fait signifier à la société LFFC, par acte du 15 juin 2022, un commandement d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination.



En l'absence de réglement régulier des loyers, M. [F] [C] a en outre fait signifier à la société LFFC, par acte du 22 juin 2022, un commandement de payer la somme en principal de 6 620 euros au titre des loyers et charges à échéance du 1er avril 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Les deux commandements ont été dénoncés à M. [J] [G], en sa qualité de caution, par acte du 22 juillet 2022.



Par actes en date des 25 et 27 octobre 2022, M. [F] [C] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé la SARL LFFC et M. [J] [G] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et résiliation de plein droit du bail commercial, expulsion de la SARL LFFC, et condamnation in solidum de la SARL LFFC et de M. [J] [G] au paiement à titre provisionnel de diverses sommes ainsi qu'à remettre les locaux dans leur état primitif sous astreinte, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





















Par ordonnance contradictoire du 25 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours, a :

- rejeté la demande de M. [F] [C] en irrecevabilité des conclusions de M. [J] [G],

- constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 23 juillet 2022,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL LFFC et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit,

- dit n'y avoir lieu à l'assortir d'une astreinte,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] la somme de 12 950,13 euros TTC à titre de provision au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2022, date de résiliation du bail et échéance trimestrielle de juillet-septembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 juin 2022 pour la somme de 6 620 euros et à compter du 27 octobre 2022 pour la somme de 6 630,13 euros,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une provision sur indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 2 206 euros TTC par mois, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 206 euros à compter de l'assignation du 27 octobre 2022, sur la somme de 13 236 euros (échéances de novembre 2022 à avril 2023) à compter de la présente ordonnance et pour le surplus, à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état,

- ordonné une mesure d'expertise judiciaire,

- désigné pour y procéder :

M. [N] [M]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX01] / Fax : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 14]

ou à défaut :

M. [V] [R]

[Adresse 4]

Port : [XXXXXXXX03] / Mèl : [Courriel 17]

avec faculté de prendre l'avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé de l'exécution de la mesure d'instruction à l'ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d'en indiquer la source, d'entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s'il y a lieu leur lien de parenté, d'alliance, de subordination ou de communauté d'intérêt avec les parties,

et avec pour mission de :

' convoquer et entendre les parties et leurs conseils, et se rendre sur les lieux aux 19 et [Adresse 9] et [Adresse 7] à [Localité 18],

' vérifier l'existence des désordres dénoncés par la SARL LFFC et M. [J] [G] dans leurs écritures et les pièces y annexées, le cas échéant, les décrire,

' en indiquer la ou les causes, en cas de pluralité de causes évaluer la part d'imputabilité à chacune,









' préconiser les travaux de remise en état nécessaires, en déterminer la nature et en évaluer le coût et la durée,

' donner tous éléments de fait permettant de dire si les locaux sont impropres à la destination du bail commercial liant les parties,

' donner plus généralement tous éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourures et les préjudices subis par la société LFFC,

- dit que l'expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d'établir un rapport définitif qu'il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Tours, dans les six mois du jour où il aura été saisi de sa mission,

- dit que les opérations de l'expert se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises,

- rappelé que les difficultés auxquelles se heurterait l'exécution de l'expertise seront réglées, à la demande des parties, à l'initiative de l'expert commis, ou d'office, par le juge en charge du contrôle des expertises,

- dit que les frais et honoraires de l'expert seront avancés par la SARL LFFC et M. [J] [G],

- fixé à 2 500 euros la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par la SARL LFFC et M. [J] [G], dans les deux mois de la présente ordonnance, à l'ordre de la régie du tribunal judiciaire de Tours,

- rappelé à toutes fins qu'à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d'expert sera caduque de plein droit en vertu de l'article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation d'obtenir du juge chargé du contrôle de l'expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité,

- dit que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l'expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l'expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu'il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d'un mois, directement au juge chargé du contrôle de l'expertise (tribunal judiciaire de Tours, service des expertises, [Adresse 8]) au vu desquelles il sera statué,

- dit que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l'expertise, l'expert mentionnera l'envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles,

- dit que les opérations d'expertise se dérouleront au contradictoire de l'ensemble des parties,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL LFFC aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2022 et le coût de l'état d'endettement,

- rejeté le surplus des demandes des parties.



Suivant déclaration du 9 mai 2023, la SARL LFFC et M. [J] [G] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 23 juillet 2022,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL LFFC et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] la somme de 12 950,13 euros TTC à titre de provision au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2022, date de résiliation du bail et échéance trimestrielle 







de juillet-septembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 juin 2022 pour la somme de 6 620 euros et à compter du 27 octobre 2022 pour la somme de 6 630,13 euros,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une provision sur indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 2 206 euros TTC par mois, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 206 euros à compter de l'assignation du 27 octobre 2022, sur la somme de 13 236 euros (échéances de novembre 2022 à avril 2023) à compter de la présente ordonnance et pour le surplus, à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL LFFC aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2022 et le coût de l'état d'endettement,

- rejeté le surplus des demandes des parties.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2023, la SARL LFFC et M. [J] [G] demandent à la cour de : 

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs appel et demandes, et y faire droit,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 23 juillet 2022,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL LFFC et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] la somme de 12 950,13 euros TTC à titre de provision au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2022, date de résiliation du bail et échéance trimestrielle de juillet-septembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 juin 2022 pour la somme de 6 620 euros et à compter du 27 octobre 2022 pour la somme de 6 630,13 euros,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une provision sur indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 2.206 euros TTC par mois, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 206 euros à compter de l'assignation du 27 octobre 2022, sur la somme de 13 236 euros (échéances de novembre 2022 à avril 2023) à compter de la présente ordonnance et pour le surplus, à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet,

- condamné solidairement la SARL LFFC et M. [J] [G] à payer à M. [F] [C] une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL LFFC aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2022 et le coût de l'état d'endettement,









Et statuant à nouveau,

- décider que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme et se prévaut de mauvaise foi du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

- déclarer la clause résolutoire résultant du commandement en date du 22 juillet 2022 non acquise et décider qu'elle n'a pas entraîné la résiliation du bail,

- décider que les demandes de M. [C] se heurtent à une contestation sérieuse,

- à tout le moins, reconventionnellement, autoriser le preneur à consigner le montant des loyers jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, accorder rétroactivement au preneur tout délai nécessaire et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

- déclarer M. [C] irrecevable, en tous cas mal fondé, en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et l'en débouter,

- débouter M. [C] de son appel incident,

En conséquence et subsidiairement à tout le moins,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à assortir l'expulsion d'une astreinte, limité le montant de la provision au titre de l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise judiciaire et rejeté la demande de remise en état sous astreinte,

- débouter M. [C] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

- condamner M. [C] à verser à la société LFFC et à M. [G], ensemble, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] en tous les dépens de première instance et d'appel, et accorder à Maître Garnier le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, M. [F] [C] demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L.143-2, L.145-41 et suivants du code de commerce,

Vu le commandement de payer du 22 juin 2022,

Vu l'ordonnance de référé en date du 25 avril 2023,

- débouter la société LFFC et M. [J] [G] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à assortir l'expulsion d'une astreinte,

Et statuant à nouveau sur ce point,

- ordonner l'expulsion de la société LFFC, de même que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a limité le montant de la provision au titre de l'indemnité d'occupation,

Et statuant à nouveau sur ce point,

- condamner in solidum la société LFFC et M. [J] [G] en qualité de caution, à titre provisionnel, à payer à M. [C] une indemnité mensuelle d'occupation qui ne saurait être inférieure à la somme de 3 310 euros TTC augmentée des charges, impôts et taxes imputables au locataire, payable le premier de chaque mois à compter du 1er octobre 2022, chaque mois commencé étant dû, et jusqu'à complète libération des





 lieux,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de remise en état sous astreinte,

Et statuant à nouveau sur ce point,

- condamner in solidum la société LFFC et M. [J] [G], en qualité de caution, à remettre dans leur état primitif les locaux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- confirmer l'ordonnance pour le surplus,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la société LFFC et M. [J] [G] en qualité de caution à payer à M. [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société LFFC aux entiers dépens d'appel.



L'affaire a été fixée à l'audience du 23 novembre 2023 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile et l'instruction clôturée par ordonnance du 16 novembre 2023.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





MOTIFS :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



L'article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



En application de l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. 



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

















Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



En l'espèce, le bail stitpule une clause résolutoire, visée au commandement de payer du 22 juin 2022, selon laquelle 'en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation'.



Il n'est pas contesté que la société LFFC n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai imparti, ni qu'elle n'a procédé à aucun règlement, de sorte que sa dette locative s'élève selon décompte du bailleur arrêté au 2 novembre 2023 à la somme de 53 302,11 euros dont il y a lieu de déduire la somme de 30 000 euros saisie par M. [F] [C] sur le compte CARPA du conseil de la société LFFC. 



La SARL LFFC et M. [G] s'opposent à l'acquisistion de la clause résolutoire, élevant une difficulté quant à l'impossibilité d'exploiter le local conformément à sa destination contractuelle sans réalisation de travaux de confortement incombant au propriétaire des lieux. Ils expliquent à cet égard qu'au cours des travaux de démolition des cloisons aux fins de mise aux normes du local conformément à sa destination de restauration rapide, la société LFFC a découvert un vice affectant la structure même du bâtiment auquel seul le propriétaire peut remédier pour la bonne poursuite des travaux du locataire.

 

Ils font valoir que l'exception d'inexécution peut être utilement mise en oeuvre par le preneur dans le cas où, par suite de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail ; que tel est le cas en l'espèce, comme en attestent les trois expertises et diagnostics réalisés à la demande du locataire le 22 mars 2022, du syndicat des copropriétaires au mois de juin 2022 et de la protection juridique de M. [G] le 12 octobre 2022.



Ils en concluent que la demande d'acquisition de la clause résolutoire se heurte manifestement à une contestation sérieuse tirée de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance conforme dès lors que les locaux sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés. 















M. [F] [C] réplique qu'aucune contestation sérieuse n'est caractérisée dès lors qu'à la prise d'effet du bail, le local était en bon état général, tel que cela ressort effectivement de l'état des lieux d'entrée contradictoire effectué le 30 juillet 2021, et que la société LFFC a entrepris, sans aucune autorisation du bailleur, d'importants travaux mettant à nu différents murs tel que cela ressort des photos annexées au rapport établi par Allo Expert mandaté par le locataire, et ce en contravention avec les stipulations contractuelles aux termes desquelles notamment le preneur 'ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction nouvelle, percement de gros murs, déplacements de cloison, transformation ou agencement et généralement il ne pourra leur apporter, non plus qu'aux installations qu'ils comprennent, aucune modification quelconque, à moin d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du bailleur'.



Si les appelants font valoir, sans être démentis sur ce point, que le local était exploité en commerce de coiffure et les parois des murs recouvertes de placo simple qui ne pouvait être conservé dans le cadre d'une exploitation d'activité de restauration nécessitant, afin de mettre aux normes le local, la pose de plaques de plâtre classées au feu, ils ne sauraient se prévaloir de la clause du bail selon laquelle 'Toutefois, à titre exceptionnel et personnel au preneur, et afin de tenir compte des travaux et de l'investissement qu'il va réaliser, il ne sera pas dû de loyer pour le premier mois du bail' pour fonder la connaissance par le bailleur de la réalisation de l'étendue des travaux de mise aux normes.



En effet, la franchise de loyer d'un mois prévue pour compenser les travaux à la charge du preneur à raison de son installation dans les lieux loués et nécessités par son activité ne vaut pas autorisation du bailleur pour des travaux d'envergure touchant à la structure même de l'immeuble, lesquels doivent faire l'objet d'une autorisation expresse et écrite, qui en l'espèce n'a pas été sollicitée, de sorte que l'état actuel des locaux résultant des travaux entrepris par le locataire et les rendant inutilisables ne relève pas à l'évidence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, susceptible de constituer une contestation sérieuse de nature à faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers.



La société LFFC n'a pas repris le paiement des loyers courants et la saisie attribution opérée par le bailleur à hauteur de 30 000 euros ne couvre pas la totalité de l'arriéré locatif. Elle ne produit pas d'élément comptable ni ne propose de plan d'apurement autre que la consignation des loyers jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, et ce sans plus de précision.

 

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2022 et la résiliation de plein droit du bail.























Sur les conséquences de la résiliation de plein droit :



La société LFFC étant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il convient d'une part d'ordonner son expulsion sans qu'aucun élément du dossier ne commande d'assortir cette mesure d'une astreinte. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. 



Il convient d'autre part d'accorder au bailleur une provision au titre de l'indemnité d'occupation.



M. [F] [C] sollicite le paiement d'une indemnité 'établie forfaiterment sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %', conformément aux termes du bail.



Cette clause présente à l'évidence le caractère d'une clause pénale, laquelle est contestée par la société locataire. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause. L'indemnité d'occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail, la provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise qui a fixé de la sorte l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux sera confirmée. 

 

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :



Les appelants qui ont interjeté appel de ce chef se contentent de faire valoir à cet égard que les demandes de condamnation au paiement de provisions à valoir sur l'arriéré locatif se heurtent à des contestations sérieuses, sans plus de développement. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef, sauf à ajouter que la condamnation aura lieu en deniers ou quittances compte tenu des sommes saisies en cours de procédure. 



Sur la demande d'expertise judiciaire :



Le bail étant résilié de plein droit, la mesure d'expertise qui avait été sollicitée en première instance par la société LFFC et M. [J] [G] dans le cadre de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'obligation de délivrance conforme du bailleur -et à laquelle s'oppose M. [F] [C]- n'apparaît pas nécessaire à la solution du litige. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et commis un expert à cet effet. 



Sur la demande de remise en état des lieux :



Il ressort des différents rapports versés aux débats, comme l'a retenu le premier juge, que s'il est préconisé des interventions sur la structure, aucun rapport ne conclut à l'existence d'un dommage imminent ni ne précise les mesures de remise en état à entreprendre -une simple remise dans l'état primitif apparaissant discutable au vu des rapports-, de sorte que cette demande ne saurait prospérer en référé. 









En outre, la demande de condamnation des appelants à remettre dans leur état primitif les locaux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir se heurte à la survenance de la résiliation du bail à effet au 23 juillet 2022 qui ne concède aucun titre à l'ancien locataire pour intervenir dans les lieux. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état. 

 

Sur les autres demandes :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.



La société LFFC et M. [J] [G], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d'appel et seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [C] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance du 25 avril 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours sauf en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire,



Statuant du seul chef infirmé et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à ordonnner une mesure d'expertise judiciaire,



Dit que la condamnation provisionnelle au titre des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation se fera en deniers ou quittances,



Condamne in solidum la société LFFC et M. [J] [G] aux dépens d'appel,



Condamne in solidum la société LFFC et M. [J] [G] à verser à M. [F] [C] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT