Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01338 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFB6P



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire d'EVRY RG n° 19/02542





APPELANTS

 

Monsieur [L] [K] né le 31 août 1970 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]



Madame [R] [Z] divorcée [K] née le 29 septembre 1981 à Cali (Colombie)

[Adresse 3]

[Localité 1]



Tous deux représentés et assistés de Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716





INTIMÉ 



Monsieur [M] [S] né le 13 octobre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Charlotte CAEN, avocat au barreau d'ESSONNE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juillet 2023 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de Présidente

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.











ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 octobre 2023 prorogée au 03 novembre 2023 puis au 17 novembre 2023 et au 15 décembre 2023 au 22 décembre 2023 et au 12 janvier 2024 prorogée au 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avis17 ées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Catherine GIRARD-ALEXANDRE faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président de chambre empêché et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2018, Monsieur [L] [K] et son épouse, Madame [R] [Z] [N], ont conclu avec Monsieur [M] [S] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, propriété de Monsieur [K], constitué d'une maison à usage d'habitation édifiée sur un terrain, situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant paiement d'une somme de 435.000 € incluant la commission de l'agence immobilière, l'Agence du Château, à hauteur de 10.000 €.

Cette promesse était conclue sous diverses conditions suspensives, dont une tenant à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et une autre au paiement par Monsieur [S] entre les mains de Maître [F] [T], notaire des vendeurs, de la somme de 20 000 € à titre d'acompte, et prévoyait la réalisation par acte authentique de la vente au plus tard le 1er août 2018.

Monsieur [S] a versé la somme de 20.000 € à titre d'acompte auprès de Maître [F] [T], notaire des vendeurs.

A la suite de plusieurs visites du bien effectuées en présence d'un membre de l'agence immobilière, au cours desquelles il a constaté la présence de traces d'infiltration d'eau dans le salon et au premier étage, Monsieur [S] a, par courrier avec accusé de réception en date du 26 septembre 2018 de son Conseil adressé à Monsieur et Madame [K], indiqué qu'il n'entendait pas régulariser la vente compte tenu de la nécessité de refaire intégralement la toiture, et a sollicité la restitution de la somme de 22 500 euros dans un délai de 15 jours.



Par acte d'huissier du 8 avril 2019, Monsieur [S] a fait assigner les époux [K] devant le Tribunal de grande instance d'Evry (devenu le tribunal judiciaire) aux fins de voir principalement prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente et de se faire restituer I'acompte versé.



Par jugement en date du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :


débouté Monsieur [M] [S] de ses demandes de résolution judiciaire et de nullité de la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018;

condamné Monsieur [S] à payer à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018 qui sera déduite du montant de l'acompte versé au notaire séquestre;

ordonné à Maître [F] [T], notaire à [Localité 5], en sa qualité de notaire séquestre selon la promesse de vente du 2 mai 2018, de restituer la somme de 17 500 euros à Monsieur [M] [S], avec intérêt aux taux légal à compter de la signification du jugement;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

condamné Monsieur [M] [S] aux dépens,

dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;




Par déclaration du 13 janvier 2022, les époux [K] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a limité la condamnation à paiement de Monsieur [S] à la somme de 2 500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue à la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018, les a déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [S] à leur payer la somme de 42 500 euros exigible contractuellement depuis le 2 août 2018, payable au moyen du séquestre détenu par Notaire à concurrence de 20.000 euros et pour le surplus avec les deniers de Monsieur [S], ordonné à Maître [F] [T], Notaire à [Localité 5], en sa qualité de notaire séquestre de restituer la somme de 17 500 euros à Monsieur [M] [S] avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, débouté Monsieur et Madame [K] de leurs demandes plus amples et contraires, dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.



Par leurs dernières conclusions du 11 octobre 2022 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux [K] demandent à la cour de :


confirmer la validité de la promesse de vente intervenue entre les parties le 5 mai 2018 caractérisant une vente parfaite, non réalisée, sans faute du vendeur et sur un refus injustifié de l'acheteur, et le rejet de toutes les demandes contraires de Monsieur [S] ; 

déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de Monsieur [S] sur appel incident, notamment au titre de la résolution de la vente ;

rejeter les demandes de Monsieur [S] ;

infirmer le jugement pour le surplus, et condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 42.500 euros, exigible contractuellement depuis le 2 août 2018, avec intérêts depuis cette date, sauf à en déduire la somme de 2.500 euros réglée par le notaire qui s'imputera sur le principal ;

rejeter la demande de Monsieur [S] de limiter à 2.000 euros l'indemnité ;

et le condamner au paiement de la somme de 6.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 






En ses dernières conclusions du 1er juin 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des ses moyens et prétentions, Monsieur [S] demande à la cour de :


juger Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] recevables mais mal fondés en leur appel ; 

juger son appel incident recevable et bien fondé ; 

en conséquence, 

débouter Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] de l'intégralité de leurs demandes ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas prononcé la résolution du compromis de vente régularisé en date du 2 mai 2018 et l'a condamné à verser la somme de 2 500 € au titre de l'indemnité forfaitaire prévue à la promesse de vente ; 


Et statuant à nouveau, 


à titre principal, 

prononcer la résolution du compromis de vente en date du 2 mai 2018 aux torts de Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] ;

condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] à lui restituer la somme de 20 000 € versée à titre d'acompte et séquestrée entre les mains de Maître [F] [T], notaire à [Localité 5], avec intérêt aux taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la mise en demeure, sur présentation de l'arrêt à intervenir au notaire susvisé ;





à titre subsidiaire, 

réduire la somme due au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle à l'euro symbolique et en tout état de cause à une somme n'excédant pas 2 000 €, 

condamner Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] à lui payer la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [L] [K] et Madame [Z] [N] aux entiers dépens.




MOTIFS DE LA DECISION



Au regard des écritures des parties, la cour est saisie, à titre d'appel principal du quantum de la clause pénale retenue par le tribunal, les époux [K] demandant la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de nullité et de résolution de Monsieur [S], et à titre incident de la résolution judiciaire de la promesse de vente aux torts des époux [K], Monsieur [S] ayant limité son appel incident au chef du dispositif ayant rejeté sa demande de résolution du contrat.

Il s'en déduit que les parties ne contestant pas la validité de la promesse de vente, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat formée initialement par Monsieur [S].

La cour fait en outre observer que les prétentions des parties n'abordent nullement la notion de caducité de la promesse de vente.



Toutefois, dans un souci de cohérence de la présente décision, il apparaît nécessaire d'étudier en premier lieu la question de la résolution de la promesse de vente, objet de l'appel incident, et en second lieu celle relative au quantum de la clause pénale, objet de l'appel principal, étant toutefois observé que la résolution du contrat, à supposer que le cour la prononce, ne saurait avoir pour effet d'anéantir la clause pénale 



- Sur la demande de résolution judiciaire de la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018

Par application des dispositions de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1217 dudit code (anciennement 1128) applicable au présent litige s'agissant d'un contrat conclu le 2 mai 2018, dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »



En l'espèce, Monsieur [S] fonde sa demande de résolution judicaire de la promesse de vente conclue le 2 mai 2018, en premier lieu, sur une clause de ce contrat ainsi libellée :

« l'acquéreur prendra les biens et droits immobiliers vendus dans l'état où ils se trouvent actuellement, le vendeur s'interdisant d'altérer cet état. En cas d'altération survenant par cas fortuit ou pour une cause étrangère entre ce jour et celui de la vente, l'acquéreur aura la faculté de renoncer au bénéfice de la présente vente sans pour autant devoir le dépôt de garantie, mais seulement si l'altération constatée rend les biens immobiliers impropres à leur utilisation normale. »



Il convient de souligner que cette clause n'a pour effet que de mettre à la charge des promettants vendeurs l'obligation de ne pas altérer le bien, objet de la promesse de vente, entre le jour de la signature de celle-ci et le jour de la vente par acte authentique, et de régler le sort du dépôt de garantie de 10.000 € en cas d'altération du bien survenant par cas fortuit ou pour une cause étrangère, en permettant au potentiel acquéreur de renoncer à la vente en conservant le dépôt de garantie si cette altération rend les biens impropres à leur utilisation normale, sans pour autant mettre à la charge des vendeurs l'obligation de supporter les conséquences d'une altération du bien survenant par cas fortuit ou pour une cause étrangère, rendant le bien impropre à son utilisation normale, et dont l'inexécution serait sanctionnée par la résolution de la promesse de vente.



Or, si Monsieur [S] a pu constater, lors de ses visites de la maison les 25 juillet et 8 août 2018, en présence d'un membre de l'agence immobilière, l'existence de fuites affectant le salon et une chambre au premier étage, cette circonstance ne saurait être considérée comme démontrant une altération du bien imputable aux époux [K], et ce d'autant qu'il ressort d'un courriel de l'agent immobilier du 14 août 2018 reprenant les constatations du couvreur par lui mandaté que ces fuites sont liées à la vétusté de la toiture qui date des années 1970 et à un problème d'étanchéité du velux, écartant ainsi l'existence d'une cause étrangère aux parties.

De plus, la promesse de vente précise en page 2, que l'immeuble a été construit en 1978 et que le vendeur déclare que le précédent propriétaire a aménagé les combles avec une hauteur supérieure et inférieure à 1,80 m avec trois fenêtres de type velux, sans autorisation.



Il s'ensuit que l'état de vétusté de la toiture était prévisible s'agissant d'une construction réalisée en 1978, et que Monsieur [S] qui avait connaissance de l'année de construction de l'immeuble, et de la réalisation des travaux d'aménagement des combles, échoue à démontrer une altération de l'état du bien, objet de la promesse, entre la date de signature de celle-ci et la date prévue pour la réalisation de la vente par acte authentique, imputable aux époux [K].



Monsieur [S] fonde sa demande de résolution judiciaire de la promesse de vente du 2 mai 2018 en second lieu sur les dispositions de l'article 1197 du code civil desquelles il résulte que « l'obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu'à la délivrance, en y apportant tous les soins d'une personne raisonnable ».

Or, l'obligation de délivrer la chose ne peut exister, à la charge du vendeur, qu'autant qu'un contrat de vente a bien été conclu, de sorte qu'en l'espèce, faute pour les parties d'avoir réalisé la vente par acte authentique, comme stipulé à la promesse, ces dispositions ne sauraient trouver application en l'espèce s'agissant d'une simple promesse de vente.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de sa demande de résolution judiciaire de la promesse de vente conclue avec les époux [K] le 2 mai 2018.



- Sur la clause pénale

Comme indiqué ci-avant, les parties ne contestent pas la qualification de clause pénale de l'indemnité figurant à la promesse de vente au paragraphe « ACOMPTE » ainsi libellé :

« dans les 15 jours à compter de la date de la signature dudit compromis, à peine de caducité des présentes, l'acquéreur devra verser au vendeur qui le reconnait, par virement au compte séquestre du notaire indiqué ci-dessus, la somme de 20.000 euros, 

Etant ici précisé que le vendeur déclare accepter que l'acompte versé par l'acquéreur soit inférieur à 10%. Toutefois, ce dernier s'engage à verser le complément des 10%, '22.500 €, malgré la réalisation des conditions suspensives. '

Elle restera acquise de plein droit au vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitairement fixés, pour l'indemniser du préjudice qu'il subirait au cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées dans le délai ci-dessus fixé, l'acquéreur aurait refusé de signer I'acte authentique, nonobstant la sommation à lui délivrée par le vendeur ; et ce sans préjudice pour ce dernier de la faculté de demander en justice la condamnation de l'acquéreur à signer l'acte authentique ou la constatation de la mutation intervenue. Elle restera acquise également en cas de résolution du présent compromis de vente aux torts de l'acquéreur. Quant au surplus de I'acompte soit la somme de 22 500 euros l'acquéreur s'oblige à le verser au plus tard le jour de I'expiration du délai de réalisation de I'acte authentique de vente [Ier août 2018] indiqué ci-après, pour le cas où l''acquéreur alors que toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas I'acte de vente."



En application de l'article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est constant que pour apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale, le juge doit se placer à la date de sa décision, la disproportion manifeste s'appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi, sans toutefois que le juge doive limiter le montant de l'indemnité à celui du préjudice réellement subi.



Il ressort des éléments du dossier que la vente du bien à une tierce personne a été effectivement bloquée pendant un délai de près de cinq mois, soit entre la date de la signature de la promesse de vente le 2 mai 2018 et le 27 septembre 2018, correspondant à la date de la sommation interpellative délivrée à l'initiative des époux [K] à Monsieur [S] sommant ce dernier d'avoir à indiquer s'il entendait acquérir le bien ou s'il renonçait à la vente, étant observé que le délai écoulé entre cette dernière date et celle à laquelle les époux [K] ont finalement vendu leur bien le 14 février 2020, moyennant le prix de 410.000 €, ne saurait être considéré comme imputable au refus de Monsieur [S] de réitérer la vente par acte authentique.



S'il n'est pas contesté que les vendeurs ont procédé en urgence à l'exécution de quelques travaux de nature à faire cesser les fuites constatées, il n'en demeure pas moins que ceux-ci étaient rendus nécessaires par l'état de vétusté de la toiture, de sorte que le coût de ces travaux ne peut s'analyser en un préjudice causé par le refus de Monsieur [S] de signer l'acte authentique de vente.

En revanche, comme le soutiennent les époux [K], il convient de tenir compte dans l'appréciation du caractère manifestement excessif ou non du montant de la clause pénale contractuelle, des frais exposés par eux au titre de la sommation interpellative, des diagnostics effectués pour réaliser la vente qui ont dû être réitérés, des taxes afférentes au bien supportés au titre de l'année 2019.



En conséquence, l'indemnité forfaitaire d'un montant de 42.500 euros apparaît manifestement excessive compte tenu du préjudice réellement subi correspondant à I'immobilisation du bien et aux frais susvisés, de sorte qu'il convient d'en minorer le montant à la somme de 6.000 €.

Le jugement sera donc infirmé quant au montant de la clause pénale allouée aux époux [K], et Monsieur [S] condamné à leur verser cette somme.









- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer les dispositions du jugement relativement aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile en première instance.

En revanche, en cause d'appel, Monsieur [S], partie perdante, sera également condamné aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement uniquement en ses dispositions relatives au montant de l'indemnité allouée à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] ;

Statuant de nouveau de ce chef,



Minore à la somme de 6.000 € le montant de l'indemnité forfaitaire due par Monsieur [M] [S] à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] au titre de la clause pénale contractuelle ;



Condamne Monsieur [M] [S] à payer la somme de 6.000 € à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K], au titre de la clause pénale contractuelle, avant déduction éventuelle de la somme de 2.500 € allouée en première instance ;



Le confirme pour le surplus ;



Y ajoutant,

Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens de l'instance d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Condamne Monsieur [M] [S] à payer à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] a payer la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,