Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024 

(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04991 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNP5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2021 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/05911





APPELANTS

 

Monsieur [L] [W] né le 06 septembre 1974 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 4]



Madame [H] [Y] née le 01 avril 1978 à [Localité 8] (Belgique),

[Adresse 1]

 [Localité 4]



Tous deux représentés par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342





INTIMÉS 



Monsieur [X] [J] né le 09 novembre 1987 à [Localité 7],

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [K] [F] née le 12 avril 1986 à [Localité 5] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 3]



 Tous deux représentes et assistés de Me Shounit TROGMAN, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juillet 2023audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.



 Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillèere faisant fonction de présidente

 Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

 Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.















ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 octobre 2023 prorogée au 10novembre 2023 puis au 15 décembre 2023 et au 22 décembre 2023 et au 12 janvier 2024 et au 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





Exposé du litige



Par acte authentique du 4 mai 2018, Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] ont vendu à Monsieur [X] [J] et Madame [K] [F] un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 2].

L'acte de vente indique que des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble ont été inscrits à l'ordre du jour des deux dernières assemblées générales des copropriétaires mais n'ont pas été votés. Il prévoit que, si ces travaux venaient à être votés, l'acquéreur les prendrait en charge dans la limite de sa quote-part s'appliquant à un montant maximum de 165.889,05 euros HT et que le vendeur lui remboursera sa quote-part de la tranche du budget voté supérieure à la somme de 165.889,05 HT.

Selon procès-verbal du 28 novembre 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble et de ravalement de la cour intérieure dont le budget se présente ainsi 

Tranche 1 : réfection de la couverture du bâtiment gauche fond de cour, versant cour arrière : 215.000,00 euros,

Tranche 2 : réfection de la couverture du bâtiment rue versant rue et versant cour, ravalement de la courette : 300.000,00 euros, 

Honoraires de l'architecte : 8% hors taxe du montant hors taxe des travaux, 

Assurance dommage ouvrage : 12.000,00 euros, 

Désignation d'un coordonnateur SPS : 6.000,00 euros, 

Honoraires du syndic : 2,5% hors taxe du montant hors taxe des travaux,

Validation de la mission d'étude du Cabinet Agence d'Architecture de l'Oratoire : 4.680,00 euros.



Le budget ainsi voté dépassant 165.889,05 euros, Monsieur [J] et Madame [P] ont réclamé à Monsieur [W] et Madame [Y] la somme de 10.766,00 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2020.

Devant le refus des consorts [W]-[Y], ils ont fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d'huissier du 2 novembre 2020.



Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture ;

- condamné in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [X] [J] et à Madame [K] [F] la somme de 10.766,29 euros (dix mille sept cent soixante six euros et vingt neuf centimes) outre intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2020 ;

- débouté Monsieur [X] [J] et Madame [K] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

- condamné in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [X] [J] et à Madame [K] [F] la somme de 3.000,00 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure Civile,

- condamné in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] aux dépens. 



Par déclaration du 7 mars 2022, les consorts [W]-[Y] ont interjeté appel.



Par leurs dernières conclusions signifiées le 14 juin 2023, les consorts [W] -[Y] demandent, au visa des articles 1171, 1103, 1163 et 1188 du Code Civil, de les déclarer recevables en leur appel et :

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à régler à Madame [K] [J] et à Monsieur [X] [J] la somme de 10 766.29€, outre la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Statuant à nouveau : 

- de débouter Madame [K] [J] et Monsieur [X] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

A titre subsidiaire, 

- de limiter à la somme de 1189,04€ l'éventuelle somme mise à leur charge au titre des travaux votés lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2019, 

En tout état de cause : 

- de condamner Madame [K] [J] et Monsieur [X] [J] à leur régler une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, s'agissant des frais de première instance et celle de 3600 € s'agissant des frais d'appel, 

- de condamner Madame [K] [J] et Monsieur [X] [J] à tous les dépens de la procédure qui seront recouvrés directement par Maître Bohbot Olivier Avocat à la Cour, conformément à l'article 699 du CPC. 





Ils font valoir essentiellement que la clause doit s'apprécier et être interprétée littéralement mais également à l'aune des documents contractuels, et de l'intention commune des parties ; qu'en ce sens, il est prévu que les travaux concernés par la clause soient des travaux identiques à ceux envisagés en 2016 dès lors qu'il est fait expressément référence aux travaux mis à l'ordre du jour en 2016 et listés/énumérés au sein du devis de 2015. Madame [Y] et Monsieur [W] se sont engagés pour des travaux similaires et identiques à ceux envisagés précédemment. A défaut, il ne saurait être contesté que la clause les engagerait à une obligation dont ils n'avaient pas connaissance, ce qui affecte l'équilibre des engagements des parties. 

En outre, compte-tenu de la modification de la nature même des travaux, appliquer la clause litigieuse la viderait de sa substance, et en dépit de ce que les intimés avancent, la clause ne fait aucunement référence à « tous travaux ayant pour objet la réfection de la toiture » mais bien aux travaux référencés dans le devis ayant servi de référence à la clause. L'application de cette clause nécessitait que ce soient les travaux envisagés lorsque les appelants étaient propriétaires qui soient votés. Il n'est aucunement précisé que la clause litigieuse devrait prendre en considération d'autres types de travaux concernant la réfection de la toiture. Si telle avait été la commune intention des parties, il aurait été nécessaire de le préciser.



Par leurs dernières conclusions du 21 juin 2023, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1217, et 1231-1 du Code Civil, de :

- confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à leur payer la somme de 10.766,29 euros outre intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2020, et débouté Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; 

Et statuant de nouveau, 

- condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [Y] au paiement de 10.000 € de dommages et intérêts; 

- condamner in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [Y] aux entiers dépens.



A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent essentiellement qu'ils craignaient un chiffrage très élevé du montant de la réfection de la couverture/ toiture de l'immeuble., raison pour laquelle, lors des négociations précédant l'achat, et face à leur réticence d'avoir par la suite à supporter les frais de réfection de la toiture de l'immeuble qui était en discussion depuis plusieurs années au vu des procès-verbaux d'assemblée générale produits, les parties ont convenu d'insérer dans l'acte de vente une clause, visant à les rassurer et portant sur la prise en charge par les vendeurs de la quote-part du coût des travaux de réfection de la toiture supérieure à la somme de 165.889,05 € HT. 

Ils ajoutent que lors de la vente, c'est la réfection de la toiture dans son entier et de façon générale dont il était question et dont Monsieur [W] et de Madame [Y] auraient supporté le coût si la vente n'avait pas eu lieu. Ils soulignent qu'ils ont précisément inséré ladite clause au contrat de vente pour éviter que les travaux de réfection de la toiture, de façon générale, soient bien plus importants que la quote part correspondant à 165.889,05 € HT. Ils ajoutent que la clause est volontairement rédigée de façon générale, il est mentionné « les travaux de réfection de la toiture » puis «lesdits travaux » de réfection de la toiture, aucune mention ligne par ligne en fonction des corps de métiers n'est mentionnée dans cette clause. Par ailleurs, la rédaction choisie pour cette clause laisse explicitement transparaitre le parallèle direct et voulu entre l'expression « lesdits travaux » et la formulation précédente, à savoir « les travaux de réfection de la toiture », les deux faisant finalement écho à l'ensemble des opérations nécessaires à la réfection de la toiture, en ce compris les frais annexes.



MOTIFS DE LA DECISION



- Sur la demande principale au titre de la contribution des consorts [W]-[Y] au titre des travaux de réfection de la toiture



Par application des dispositions de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Selon l'article 1188 du code civil dont se prévalent les consorts [W]-[Y], le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes.

Toutefois, l'article 1192 précise que « on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ».

En l'espèce, la clause litigieuse relative à la répartition entre le vendeur et l'acquéreur de la charge de paiement des créances de la copropriété, et plus particulièrement des travaux de réfection de la toiture, figurant en pages 25 et 26 de l'acte de vente du 4 mai 2018, est ainsi libellée :

« Travaux de réfection de la toiture ' Il est ici toutefois précisé que le travaux de réfection de la toiture ont été inscrits aux ordres du jour des deux dernières assemblées générales, sans avoir fait l'objet d'un vote décidant de leur réalisation. Le devis estimatif le plus élevé faisait état d'un montant de travaux égal à 165.889,05 EUR HT (cent soixante-cinq mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et cinq centimes hors taxes).

Il est convenu entre LES PARTIES que, si lesdits travaux venaient à être votés lors de l'une des trois prochaines assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires ayant pour objet la réfection partielle ou complète de la couverture de l'immeuble), l'ACQUEREUR prendra à sa charge lesdits travaux dans la limite de sa quote part s'appliquant à un montant maximum de 165.889,05 EUR HT sur le budget global retenu pour lesdits travaux. Le VENDEUR déclare s'engager de manière irrévocable à rembourser à première demande l'ACQUEREUR, la quote part du budget voté supérieure à ladite somme de 165.889,05 EUR HT.3

 

Cette clause, dont les termes sont clairs et précis, ne peut donner lieu à interprétation, en ce qu'elle indique clairement que le coût des travaux de réfection, partielle ou totale, de la toiture de l'immeuble, dont le principe avait été acté antérieurement à la vente, ne serait à la charge des acquéreurs, au prorata de leur quote-part, que jusqu'à concurrence de la somme de 165.889,05 € HT, le surplus devant être supporté par les vendeurs.



Contrairement à ce que soutiennent ces derniers, cette clause ne peut être interprétée comme ne visant que des travaux identiques et similaires à ceux envisagés en 2016, dès lors qu'il est indiqué sans aucune ambiguïté qu'elle s'applique aux travaux de réfection, partielle ou totale de la toiture de l'immeuble, sauf à ajouter à cette clause une distinction qu'elle ne comporte pas.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2016 qu'ont été mis à l'ordre du jour des travaux de réfection complète de la toiture qui ne se limitent pas aux travaux de couverture et englobent nécessairement la réfection de la structure de cette dernière.

Il sera en outre observé que le devis datant de 2015 établi par la société Tramblay, pour un montant de 165.889,05 € HT, porte sur les travaux de réfection de la toiture de l'ensemble du bâtiment sis [Adresse 2], puisqu'il vise le versant rue, le versant cour et le versant arrière.

De plus, la résolution n°7-A de l'assemblée générale du 8 mars 2016, à laquelle les vendeurs étaient représentés, est intitulée « décision à prendre concernant la réfection complète de la toiture, » et vise le devis de l'entreprise Tramblay précité, de sorte que les consorts [W]-[Y] ne peuvent prétendre avoir été contraints de s'engager à exécuter une obligation qu'ils ne connaissaient pas, alors que celle-ci était déterminable.

Enfin, la surface prise en compte au titre des travaux votés en 2019 est sensiblement la même que celle visée au devis de 2015.



Par ailleurs, les consorts [W]-[Y] ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article 1171 du code civil, en sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de vente du 4 mai 2018, aux termes duquel « dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite », dès lors que ledit contrat ne constitue nullement un contrat d'adhésion.



En conséquence, les travaux visés par la clause litigeuse sont ceux qui ont été votés lors des trois assemblées générales subséquentes à la vente, soit comme en l'espèce lors de l'assemblé générale du 28 novembre 2019 qui est la seconde suivant cette vente, et concernent la toiture de l'immeuble en son entier, structure comprise, à l'exception toutefois des frais de peinture et de ravalement de la courette, lesquels ont été déduits par les consorts [J] ;

En revanche, les frais annexes ou accessoires aux travaux de réfection de la toiture, n'étant pas visés expressément par la clause litigieuse, il n'y a pas lieu de prendre en compte les honoraires de l'architecte à hauteur de 8% hors taxe du montant hors taxe des travaux, le coût de l'assurance dommage ouvrage pour 12.000 €, le coût d'un coordonnateur SPS pour 6.000 €, les honoraires du syndic à hauteur de 2,5% hors taxe du montant hors taxe des travaux, et le coût de la validation de la mission d'étude du Cabinet Agence d'Architecture de l'Oratoire pour 4.680 €.





Il s'ensuit qu'au regard des sommes votées à l'assemblée générale du 28 novembre 2019, desquels ont été déduits le coût des travaux de la courette, et dont doivent être déduits les frais annexes susvisés, le budget voté pour les travaux de réfection de la toiture est de 473.777,50 € TTC.

Le montant au-delà duquel les vendeurs doivent contribuer est de 182.478 € TTC, de sorte que la part du budget de travaux supérieure à ce montant est de 291.299,50 €.

Les consorts [W]-[Y] doivent donc rembourser aux époux [J] les 296/10000èmes de ce montant, soit 8.622,47 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2020.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce sens.



- Sur la demande de dommages et intérêts des époux [J]

Par application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et ce sans que le créancier ait à justifier d'aucune perte. 

Le créancier auquel sont débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, les époux [J] ne justifient nullement d'un préjudice distinct de celui causé par le retard avec lequel les consorts [W]-[Y] les ont remboursés, et qui n'est pas réparé par l'intérêt moratoire ci-dessus accordé à compter de la mise en demeure.

Pas plus, ils ne démontrent la mauvaise foi des consorts [W]-[Y].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.



- Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement desquels les consorts [W]-[Y] ont été condamnés.



Par ailleurs, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, les dépens d'appel seront supportés pour moitié par chacune des parties, dont les demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



PAR CES MOTIFS,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 13 décembre 2021, sauf en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [K] [F] épouse [J] la somme de 10.766,29 euros outre intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2020 ;



Statuant de nouveau du chef infirmé,



Condamne in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [K] [F] épouse [J] la somme de 8.622,47 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2020 ;

Y ajoutant,



Dit que les dépens d'appel seront supportés pour moitié par Monsieur [L] [W] et Madame [H] [Y] d'une part, et Monsieur [X] [J] et Madame [K] [F] épouse [J] ;



Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,