Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 janvier 2024

Copies exécutoires



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024





(n° , 8 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19833 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGX3Z





Décisions déférées à la Cour :

Jugement du Tribunal de grande instance d'Evry rendu le 29 août 2019 sous le numéro RG 16/00575 confirmé par un arrêt rendu par le pôle 4 chambre 2 de la cour d'appel de Paris le 27 janvier 2021 - RG 19/18505 lui même cassé par un arrêt de la Cour de cassation en date du 07 septembre 2022 , pourvoi J 21-16.422 et K 21-16.423









DEMANDEUR APRÈS RENVOI :

 

Monsieur [F] [V] né le 03 janvier 1985 à [Localité 17] ([Localité 10])

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté et assisté de Me Elodie KASSEM, avocat au barreau de PARIS









DÉFENDERESSES APRÈS RENVOI :



SDC. LA BRUYERE-II sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, SAS PROACT IMM, EXERCANT SOUS L'ENSEIGNE CITYA VAL DE SEINE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 12]-[Localité 11] sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE





S.A.R.L. EGIDE exerçant sous l'enseigne [G] ESSONNE,, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 809.931.884, dont le siège social est [Adresse 7]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège vernantr aux droits de la société [G] ; 

Représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, pésidente de chambre 

 Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

 Hélène FRANCO , conseillère





Greffier : Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 19 janvier 2024 prorogée au 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



M. [F] [V] est copropriétaire d'un appartement dans l'immeuble sis [Adresse 6], qui fait partie de la copropriété « [Localité 13] 2 » sise à l'adresse éponyme, laquelle est administrée sous le régime de la copropriété.



Une assemblée générale de la copropriété s'est réunie le 3 septembre 2015. A cette date, le syndic de la copropriété était la SAS [G].



Selon exploit d'huissier en date du 15 décembre 2015, M. [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS [G] devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir le tribunal, à titre principal, prononcer la nullité de cette assemblée.



Par jugement du 29 août 2019 (RG 16/00575), le tribunal de grande instance d'Evry a constaté le caractère non écrit de l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété et débouté M.[F] [V] de l'ensemble de ses demandes,



Par arrêt du 27 janvier 2021 (RG 19/18505), la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement.



M. [F] [V] a formé un pourvoi contre cet arrêt RG 19/18505.



La société Egide est venue aux droits de la société [G].



Par arrêt du 7 septembre 2022, après avoir ordonné la jonction du pourvoi J21-16422 relatif à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2021 RG 19/18505 précité avec le pourvoi K21-16423 relatif à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2021 RG 19/13479, la Cour de cassation a :

 

Cassé et annulé, en toutes leurs dispositions, les arrêts (n° RG 19/18505 et n° RG 19/13479) rendus le 27 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris et ordonné le renvoi desdites parties devant cette cour autrement composée.



M. [F] [V] a saisi la cour par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2022, de l'arrêt rendu le 7 septembre 2022, pourvoi n°21-16422, par la Cour de cassation qui a cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 27 janvier 2021, RG n°19/18585, statuant elle-même sur appel d'un jugement rendu le 29 août 2019 par le tribunal de grande instance d'Evry, RG n°16/00575".



Cette déclaration de saisine a été enrôlée sous le n°de RG 22/19833.



Par une deuxième déclaration remise au greffe le 19 janvier 2023 M. [F] [V] a saisi cette cour du même arrêt et du même pourvoi pour rectifier la précédente déclaration de saisine laquelle comportait une erreur de frappe affectant le n° de pourvoi.



Ces deux procédures devant la cour ont été clôturées le 7 septembre 2023.







PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 décembre 2022, M. [F] [V], appelant, demande à la cour de :





Vu la loi du 10 juillet 1965, son décret d'application du 17 mars 1967 et le Code de procédure civile ; 



Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Evry le 29 août 2019 (RG n°16/00575) en toutes ses dispositions ; 



Et statuant de nouveau,



Déclarer recevable et bien fondée l'action de M. [V] et y faisant droit : 



Constater la nullité de plein droit du syndic élu lors de l'assemblée générale du 04 septembre 2014 pour absence de justification, entre le 04 septembre 2014 et le 04 décembre 2014, de l'ouverture par le syndic d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires « [Localité 13] 2 » comme imposé par la résolution 8 de l'assemblée générale du 04 septembre 2014 ; 



Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 03 septembre 2015 ou la nullité de toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée ; 



Subsidiairement, 



Prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015; 



Prononcer la nullité des résolutions n°15 à 21 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 



En tout état de cause,

 

Condamner chacun des intimés à payer au demandeur la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



Condamner chacun des intimés à payer à M. [V] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamner tout succombant aux entiers dépens et autoriser Maître [W] [B] à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile; 







Par conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Localité 13] II et la société Egide exerçant sous l'enseigne [G] Essonne, intimés, invitent la cour à :



Vu les articles 14,17 du décret du 17 mars 1967, 



Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance 

d'[Localité 12] en date du 29 août 2019, 



Constater que la Cour d'Appel de Paris dans un arrêt du 4 janvier 2017 a déclaré non écrit l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété du Syndicat des copropriétaires de La Bruyère-II, sis [Adresse 5] : "Les fonctions de scrutateurs seront remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants, "qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire." 



Subsidiairement constater le caractère non écrit de cette clause. 



Ce faisant, 



Débouter Monsieur [F] [V] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, 

Le condamner à verser à chacun des défendeurs une somme de 4000 € au titre des 

dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Le condamner aux entiers dépens d'instance.

















SUR QUOI,

LA COUR,





1- La jonction des déclarations de saisine enrôlées sous le n°RG 22/19833 et 23/02317



Dans le cadre d'une bonne administration de la justice il convient de faire droit à la demande de jonction des deux dossiers sous le N° RG 23/02317 correspondant à la déclaration de saisine régularisée sous le bon numéro de pourvoi.





2-Sur la nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015



Il est constant que par un arrêt rendu le 4 janvier 2017 cette cour a constaté le caractère non écrit de l'article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété au motif que la clause qui institue une hiérarchie dans le choix des scrutateurs ajoute au décret du 17 mars 1967 et contrevient au libre choix des assemblées, les dispositions de l'article 15 du décret, d'ordre public, ne prévoyant aucune condition à remplir pour être désigné comme scrutateur et venant elles-même en complément des règles de vote précisées à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles la désignation des scrutateurs doit être votée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.



Le jugement critiqué du 29 août 2019 retenant que contrairement à ce qui est affirmé par Monsieur [V], il est justifié de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires a jugé, au rappel du dispositif de l'arrêt du 4 janvier 2017 que l'assemblée générale du 3 septembre 2015 est valable et que la feuille de présence et l'ensemble des pouvoirs étant versée aux débats, Monsieur [V] n'a pas qualité pour agir quant à la contestation d'un pouvoir d'un autre copropriétaire.



La Cour de cassation a cassé l'arrêt confirmatif de la cour d'appel au motif qu'elle s'est déterminée sur l'existence d'un compte séparé sans rechercher comme il le lui était demandé 'si l'intitulé de ce compte bancaire dans lequel apparaissait le nom du syndic et l'absence de variation du numéro du compte par rapport à celui ouvert ne laissait pas présumer que ce compte bancaire n'était pas séparé de celui du syndic'



M. [F] [V] sollicite d'infirmer le jugement du 29 août 2019 et de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, au motif que la société Egide n'avait pas de mandat au moment où elle a convoqué cette assemblée générale dès lors qu'ayant été désigné syndic par l'assemblée générale du 4 septembre 2014, le mandat de la société Egide en qualité de syndic a été atteint de nullité le 4 décembre 2014 à défaut d'ouverture de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, trois mois après la désignation du syndic, en violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il observe que la justification de la clôture du compte ouvert au nom de [G] avant le 4 septembre 2014 n'est pas justifiée ni l'ouverture avant le 4 décembre 2014 soit trois mois après l'assemblée générale du 4 septembre 2014, d'un compte bancaire différent au nom des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires et la société Egide opposent qu'il existait à cette date un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et que cette preuve est étayée par l'attestation de la Banque Delubac & Cie et les relevés de compte produits pour la période considérée.







Réponse de la cour



Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 4 septembre 2014 qui a désigné la société [G] comme syndic, 

'... II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé ... - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ...'



Selon ce texte, le syndic est chargé d'ouvrir, dans un établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation.



L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] a voté une dispense au syndic le cabinet [G] pour l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour une durée d'un an cette dispense prenant fin le 3 septembre 2014.



Au cours de l'assemblée générale du 4 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires a voté la résolution n°8 aux fins d'ouverture par le syndic le cabinet [G] d'un compte bancaire séparé.



La société [G] et le syndicat des copropriétaires produisent pour démontrer avoir satisfait à cette ouverture de compte :



- une attestation d'ouverture de compte séparé de la banque Delubac & Cie du 12 décembre 2017 (pièce 9 SDC) signée du directeur général du département ADB, M.[M] [H] et de la responsable Middle Office département ADB, Mme [Y] [X] selon laquelle ' Le compte ouvert dans les livres de notre agence sous le n° 00022257176/74 réservé selon les déclarations de notre client aux opérations de gestion par l'article 18 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 au nom de la SDC [Localité 13] 2, ouvert sous l'égide de son syndic [Adresse 16] ne peut fusionner pour quelque raison que ce soit, avec tout autre compte ouvert dans notre établissement ou dans l'une de ses succursales.

Le compte a été ouvert le 29 janvier 2016 et il a été cloturé le 24 janvier 2017.



L'abréviation SDC désigne exclusivement le Syndicat des Copropriétaires et en aucun cas le Syndic'



Les relevés du compte n° 00022257176/74 ouvert au nom de [Adresse 15] sont produits pour les périodes 12 septembre 2014 au 31 décembre 2014, (pièce 16), du 5 janvier 2015 au 31 décembre 2015 ( pièce 14).



Le nom du titulaire du compte est [G] et l'adresse mentionnée est celle du Syndic gestionnaire et nom celle du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4]. 

La circonstance que le nom du syndicat des copropriétaires soit mentionné aux côté de celui du syndic alors que la preuve de la clôture du compte non séparé ouvert antérieurement à la résolution du 4 septembre 2014 n'est pas rapportée ne suffit pas à faire la preuve de l'ouverture requise dans les trois mois de l'assemblée généale du 4 septembre 2014 et celle-ci ne saurait se déduire de la déclaration des responsables de la banque Delubac & Cie selon lesquels 'le compte ouvert sous l'égide du syndic ne peut fusionner avec aucun autre compte' puisque cette attestation porte sur le compte ouvert à compter du 29 janvier 2016 et ne vaut que pour l'avenir.



Il en résulte que la Sarl Egide et le syndicat des copropriétaires [Localité 13] II ne rapportent pas la preuve de l'ouverture d'un compte séparé de celui du syndic, sous une référence 

d' immatriculation bancaire propre, indépendant du compte ouvert au nom du syndic et destiné à recevoir les opérations de gestion reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois de l'assemblée générale de 3 septembre 2014 .



Partant le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Evry le 29 août 2019 ( RG 16/00575) sera infirmé en toutes ses dispositions et la nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 sera prononcée en conséquence de la nullité du mandat du syndic édictée par les dispositions de l'article 18 précitées.





3- Les frais irrépétibles et les dépens 



La Sarl Egide et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] II seront condamnés à régler à Monsieur [F] [V] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 5 000 euros au titre des mêmes frais exposés à hauteur d'appel outre les entiers dépens.



Le sens de l'arrêt conduit à débouter la Sarl Egide et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] II de l'intégralité de leurs demandes.





PAR CES MOTIFS :

La Cour,





ORDONNE la jonction des déclarations de saisine enrôlées sous le n° RG 22/19833 et 23/02317 sous le n° 23/02317 ;



ANNULE l'assemblée générale tenue le 3 septembre 2015 ;



CONDAMNE la Sarl Egide et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] II sise [Adresse 2] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à régler à Monsieur [F] [V] les sommes de :



- 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance

-5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,