Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 26 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13375 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICQO



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Juillet 2023 -Tribunal paritaire des baux ruraux de BOBIGNY - RG n° 22/01885





APPELANTE 



S.A.S. ARTS ET DECO DES AULNES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB69





INTIMEE 



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0721, présente à l'audience



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT : 

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



Par acte du 6 mai 2015, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a donné à bail en l'état futur d'achèvement à la société Arts et Déco des Aulnes un local commercial, situé à [Localité 4], [Adresse 5], dépendant du centre commercial Intermarché, [Adresse 3], pour l'exploitation d'une activité de vente au détail d'objets de décoration d'arts de la table et de linge de maison, vente de cadeaux, souvenirs, moyennant un loyer annuel de 13.120 euros hors taxe et hors charge. 



La durée du bail a été fixée à 10 ans à compter de la date de mise à disposition du local, laquelle est intervenue le 13 mars 2017. 



Par acte du 22 mars 2022, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a vendu l'immeuble à la société Immaldi et Compagnie, sans que la société Arts et Déco des Aulnes n'ait régularisé sa situation locative. 



Par acte du 7 juillet 2022, la société L'immobilière européenne des mousquetaires a fait délivrer à la société Arts et Déco des Aulnes une sommation de payer la somme de 7.467,74 euros demeurée infructueuse. 



Par acte du 13 octobre 2022, la société L'immobilière européenne des Mousquetaires a fait assigner la société Arts et Déco des Aulnes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de condamnation de cette dernière au paiement, par provision, des sommes de 7 647,74 euros, au titre de l'arriéré locatif, et de 764,74 euros au titre de la clause pénale outre intérêts.

 

Par ordonnance du 7 juillet 2023, le premier juge a :


condamné la société Arts et Déco des Aulnes à payer à la société L'immobilière européenne des Mousquetaires la somme provisionnelle de 7.647,74 euros, avec intérêts au taux de 1% à compter du 7 juillet 2022 ; 

dit que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; 

rejeté le surplus des demandes ; 

condamné la société Arts et Déco des Aulnes aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2022 ; 

condamné la société Arts et Déco des Aulnes à payer à la société L'immobilière européenne des Mousquetaires la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Par déclaration du 26 juillet 2023, la société Arts et Déco des Aulnes a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2023, la société Arts et Déco des Aulnes demande à la cour de : 


la dire recevable et bien fondé en toutes ses demandes ; 

infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; 


statuant à nouveau, 


débouter la société L'immobilière européenne des Mousquetaires de toutes ses demandes  ; 

à tout le moins, constater l'existence d'une contestation sérieuse et juger qu'il n'y a lieu à référé ; 

condamner la société L'immobilière européenne des Mousquetaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 octobre 2023, la société L'immobilière européenne des Mousquetaires demande à la cour de :


débouter la société Arts et Déco des Aulnes de son appel ; 

confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 


y ajoutant: 


condamner la société Arts et Déco des Aulnes à lui payer la somme de 764,74 euros au titre de la clause pénale prévue à l'article 5.5 du bail ; 

condamner la société Arts et Déco des Aulnes au paiement des intérêts au taux de 1% depuis le 7 juillet 2022, date de la sommation de payer ; 

ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

condamner la société Arts et Déco des Aulnes à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2023.



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



SUR CE, LA COUR 



Sur les demandes de provisions



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Au cas présent, la société L'immobilière européenne des Mousquetaires a fait délivrer, le 7 juillet 2022, à la société Arts et Déco des Aulnes une sommation de payer la somme en principal de 7.467,74 euros, arrêtée au 22 juin 2022 suivant décompte joint à cet acte. 



La société Arts et Déco des Aulnes a été condamnée à payer à l'intimée la somme de 7.647,74 euros outre intérêts au taux de 1 % à compter du 7 juillet 2022, disposition dont il est sollicité la confirmation par l'intimée. 



La société Arts et Déco des Aulnes soutient que cette somme, qui porte sur les taxes foncières 2018-2020 et 2021 et sur des régularisations de charges 2019 à 2021, ne serait pas due aux motifs d'une part, que les taxes foncières, d'un montant global de 6.856,32 euros, ne peuvent lui être imputées en application du bail, d'autre part, à les supposer dues, qu'elles ne pourraient être supérieures à la somme de 1.315 euros, enfin, que les charges ne sont pas dues. 



Or, le bail prévoit, à l'article 7 des conditions particulières que 'le preneur supportera une quote-part des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier déterminée en fonction du rapport entre la surface exploitée par le preneur et la surface totale donnée en location par le bailleur (...)'. 



 L'article 7.1 des conditions générales détaille les taxes et charges dont une quote-part est due par le preneur, parmi lesquelles figurent les 'taxes, impôts et redevances à l'exclusion des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble toutefois, seront imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement tels que la taxe sur les bureaux, commerces et entrepôts, les taxes d'enseigne, taxes de voirie, TOM, redevance télécom-radio-TV, droits SACEM, taxes sur les parking en IDF (...)'. 



L'article 7.2 de ces mêmes conditions générales stipule que 'de convention expresse entre les parties, les charges seront réparties entre les différents preneurs de l'ensemble immobilier selon les modalités fixées au 7 des conditions particulières, ou dans l'hypothèse d'une copropriété, en deux étapes : la première au niveau de la copropriété entre les copropriétaires, à la diligence du syndic de copropriété, suivant les tantièmes affectés à chacun des lots suivant l'état descriptif de division-règlement de copropriété de l'ensemble immobilier. La seconde entre les locataires du copropriétaire selon les modalités fixées au 7 des conditions particulières. 

Etant précisé que par la refacturation de la taxe foncière, le bailleur l'établira selon la valeur cadastrale figurant sur le rôle d'imposition de ladite taxe ; à défaut la répartition se fera selon les règles exposées ci-dessus'. 



Au regard de ces dispositions contractuelles, le bailleur a refacturé les taxes foncières à la société appelante dont le principe de l'obligation à ce titre ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

La société L'immobilière européenne des Mousquetaires, qui produit les avis d'imposition taxes foncières et le relevé de propriété établissant le revenu cadastral du lot loué (10.046 euros) et le revenu cadastral total (149.485 euros), justifie le calcul de la quote-part de taxes foncières due par la société Arts et Déco des Aulnes en tenant compte de la surface totale du lot (203 m²) et de la surface réellement louée à cette dernière (74 m²), lequel apparaît conforme aux dispositions du contrat. Cette quote-part s'établi donc aux sommes de 4.913,52 euros TTC au titre des taxes foncières 2018-2020 et de 1.942,80 euros TTC au titre des taxes foncières 2021. 



La société intimée verse en outre aux débats les relevés individuels de charges relatifs aux années 2019, 2020 et 2021, établissant les sommes hors taxes restant dues pour chacune de ces années à hauteur de 68,63 euros, 407,25 euros et 407,25 euros. 



Ainsi, au regard des stipulations du contrat, des pièces justificatives de taxes et de charges produites et du décompte joint à la sommation de payer laissant apparaître un solde débiteur de 7.467,74 euros dû par la société Arts et Déco des Aulnes, il convient de la condamner, par provision, au paiement de cette somme, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L'ordonnance est donc réformée en ce qu'elle a fixé la provision à la somme de 7.647,74 euros. 



L'article 5.5 des conditions générales du bail, intitulé 'indemnités de retard', prévoit d'une part, le paiement d'une majoration des sommes dues, à titre de clause pénale, de 10 % de leur montant et, d'autre part, que les sommes dues y compris celle résultant de la clause pénale, produiront de plein droit, un intérêt au taux de 1 % par mois de retard. 



Cependant, ces indemnités en ce compris l'application des intérêts, sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que les demandes formulées à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. 



Aussi convient-il de rejeter les demandes formées de ces chefs et d'assortir la somme provisionnelle de 7.467,74 euros des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022, lesquels seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. 



L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité au titre de la clause pénale et infirmée en ses dispositions relatives à l'application des intérêts. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 





Succombant en ses prétentions, la société Arts et Déco des Aulnes supportera les dépens d'appel sans pouvoir prétendre au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. 



Elle sera tenue de régler à la société L'immobilière européenne des Mousquetaires, contrainte d'exposer des frais irrépétibles en appel pour assurer sa défense, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant de la provision et au paiement des intérêts ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne la société Arts et Déco des Aulnes à payer à la société L'immobilière européenne des Mousquetaires la somme provisionnelle de 7.467,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 ; 



Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

 

Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions ; 



Condamne la société Arts et Déco des Aulnes aux dépens d'appel et à payer à la société L'immobilière européenne des Mousquetaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT