Cour d'Appel · 1ère Chambre — 29 août 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°222/23



N° RG 21/00985 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RLD5













Mme [X] [Y]



C/



M. [N] [C]

Mme [E] [Z] épouse [C]

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AOUT 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 02 mai 2023



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 29 août 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 27 juin 2023 à l'issue des débats



****





APPELANTE :



Madame [X] [Y]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 17]

[Adresse 14]

[Localité 8]



Représentée par Me Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Monsieur [N] [C]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 16] (35)

[Adresse 14]

[Localité 8]



Représenté par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES



Madame [E] [Z] épouse [C]

née le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 19] (35)

[Adresse 14]

[Localité 8]



Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES





EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte authentique en date du 18 août 1992, Mme [X] [Y] a fait l'acquisition auprès de M. [O] des parcelles cadastrées section [Cadastre 22], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 3] situées '[Adresse 14]), au bénéfice desquelles un droit de passage à tous usages était constitué sur les parcelles voisines cadastrées section [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 4] afin d'accéder à un chemin d'exploitation n° [Cadastre 7].



Par acte au rapport de Me [R] [D], notaire associé à [Localité 15], en date du 8 février 2007, M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] ont acquis de M. [O] un corps de ferme situé lieudit '[Adresse 14]' sur la commune de [Localité 18], comprenant notamment une propriété bâtie et des terrains cadastrés section [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour une contenance globale de 1ha 27a et 36ca. 



M. et Mme [C] occupaient précédemment la propriété en qualité de locataires selon bail rural à long terme signé le 15 septembre 1983. 



Courant 2015, M. [C] a entrepris divers travaux de terrassement. Le 23 juin 2016 il a été condamné par le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes à verser à Mme [Y] une provision de 1.800 € en indemnisation de sa perte de revenus locatifs dés lors que la maison avait été rendue inhabitable par la dégradation de certaines canalisations pendant la réalisation des travaux. M. [C] était quant à lui débouté de ses demandes reconventionnelles tendant à la destruction des constructions empiétant sur sa propriété et à l'indemnisation de ses préjudices au motif qu'elles excédaient les pouvoirs du juge des référés.



Suivant exploit d'huissier du 4 mai 2017, M. et Mme [C] ont fait assigner Mme [X] [Y] devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de voir principalement constater une voie de fait leur causant un trouble manifestement illicite en raison d'une part, de l'empiétement constitué par la construction d'une véranda et du passage de canalisations sur leur propriété et, d'autre part, du caractère irrégulier des vues bâties en limite de propriété.



Par jugement du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a : 



- Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes relatives à la construction de l'ouvrage fermant l'escalier conduisant de la porte côté Sud de la maison principale de Mme [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]) à la porte située côté Est de la dépendance contiguë, 

- Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes relatives aux vues bâties sur les murs de la maison de Mme [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]), 

- Dit que les canalisations situées le long des murs de la maison de Mme [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]) sont situées sur la propriété de M. et Mme [C], cadastrée [Cadastre 9] (côté Nord) et [Cadastre 4] (côté Est) et constituent un empiétement, 

- Ordonné leur enlèvement et au besoin condamné Mme [Y] à y faire procéder, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce pendant une durée d'un mois, délai à l'issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l'exécution, 



- Autorisé pour l'exécution de ces travaux, le libre accès aux parcelles cadastrées [Cadastre 9] et [Cadastre 4] afin d'accéder au compteur et aux réseaux enterrés, 

- Débouté M. et Mme [C] de leur demande indemnitaire, 

- Débouté Mme [Y] de sa demande relative à la modification ou au déplacement de la citerne à fioul, 

- Ordonné que la chaîne placée à l'entrée de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] soit enlevée et au besoin condamné M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] à faire procéder à son enlèvement, 

- Fait interdiction à M. et Mme [C] de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [Y], notamment sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 9] ainsi que sur leur parcelle [Cadastre 4], le long de la façade est de la maison cadastrée [Cadastre 3], ce sous astreinte de 300 € par infraction constatée, 

- Condamné M. et Mme [C] à payer à Mme [Y] la somme de 1.800 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3], par M. [N] [C] au mois de septembre 2015, 

- Débouté Mme [Y] du surplus de ses demandes, 

- Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, 

- Débouté M. et Mme [C] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- Déboute Mme [X] [Y] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonné l'exécution provisoire. 



Suivant déclaration d'appel en date du 11 février 2021, Mme [Y] a relevé appel partiel des chefs du jugement suivants portant sur :



* l'empiétement des canalisations situées le long des murs de sa maison,

* la condamnation à leur enlèvement sous astreinte, 

*le quantum des dommages-intérêts alloués au titre des dégradations commises par M. [C] au mois de septembre 2015 sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3],

* le rejet du surplus de ses demandes, 

* le rejet de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [C] ont interjeté appel incident sur les chefs de jugement critiqués suivants : 

*le rejet de leurs demandes relatives à la destruction de l'ouvrage fermant l'escalier conduisant de la porte côté sud de la maison principale de Mme [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]) à la porte située côté est de la dépendance contiguë, 

 *le rejet de leurs demandes tendant à la suppression des vues bâties sur les murs de la maison de Mme [Y],

* leur condamnation à payer à Mme [Y] la somme de 1.800 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3] par M. [C] au mois de septembre 2015,

* le rejet de leur demande indemnitaire,

* l'enlèvement de la chaîne placée à l'entrée de la parcelle cadastrée [Cadastre 9],

* l'interdiction sous astreinte de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [Y], notamment sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 9] ainsi que sur leur parcelle [Cadastre 4], le long de la façade est de la maison cadastrée [Cadastre 3], 

* la charge des dépens, 

* le rejet de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

 

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 12 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions des parties en application de l'article 455 alinéa 1er, Mme [X] [Y] demande à la cour de :



- Réformer pour partie le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes en date du 1er décembre 2020 en ce qu'il a :

* Dit que les canalisations situées le long des murs de la maison de Mme [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]) sont situées sur la propriété de M. et Mme [C], cadastrée [Cadastre 9] (côté Nord) et [Cadastre 4] (côté Est) et constituent un empiétement, 

* Ordonné leur enlèvement et au besoin condamné Mme [Y] à y faire procéder, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce pendant une durée d'un mois, délai à l'issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l'exécution, 

* Autorisé pour l'exécution de ces travaux, le libre accès aux parcelles cadastrées [Cadastre 9] et [Cadastre 4] afin d'accéder au compteur et aux réseaux enterrés, 

* Condamné M. et Mme [C] à payer à Mme [X] [Y] la somme de 1.800 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3], par [N] [C] au mois de septembre 2015,

* Débouté Mme [Y] du surplus de ses demandes,

* Débouté Mme [Y] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



- Débouter M. et Mme [C] de leurs demandes à savoir : 

- Condamner M. et Mme [C] à laisser libre le passage sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 4] afin de permettre le rétablissement des canalisations détruites, c'est à dire, la canalisation d'alimentation en eau de la ville et les canalisations qui permettaient l'écoulement des eaux pluviales et l'écoulement des eaux usées vers la fosse située sur la propriété de Mme [Y],

- Dire que tout obstacle à la réalisation de ces travaux sera sanctionné par une astreinte de 500 € par infraction constatée,

- Condamner M. et Mme [C] à verser à Mme [Y] une somme de 40.920 € en réparation de son préjudice consécutif à l'impossibilité pour celle-ci d'occuper son immeuble depuis septembre 2015,

-Condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 5.983,20 € correspondant aux travaux permettant le rétablissement de l'écoulement des eaux pluviales outre 63,53 € au titre du remplacement du tuyau en zinc,

-Dire que cette somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction, l'indice de base étant celui du mois de novembre de l'année 2015,

-Condamner M. et Mme [C] à verser la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



*****

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 13 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions des parties en application de l'article 455 alinéa 1er M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] demandent à la cour de :



- Réformer pour partie le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Rennes en date du 1er décembre 2020 en ce qu'il a : 

*débouté M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leurs demandes relatives à la construction de l'ouvrage fermant l'escalier conduisant de la porte côté sud de la maison principale de [X] [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]) à la porte située côté est de la dépendance contiguë,

*débouté M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leurs demandes relatives aux vues bâties sur les murs de la maison de Mme [X] [Y] (parcelle cadastrée [Cadastre 3]), 

*condamné M. [N] [C] et Mme [Z] épouse [C] à payer à Mme [X] [Y] la somme de 1.800 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3], par M. [N] [C] au mois de septembre 2015, 

*débouté M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leur demande indemnitaire, 

*ordonné que la chaîne placée à l'entrée de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] soit enlevée et au besoin condamné M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] à faire procéder à son enlèvement, 

*fait interdiction à M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [X] [Y], notamment sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 9] ainsi que sur leur parcelle [Cadastre 4], le long de la façade est de la maison cadastrée [Cadastre 3], ce sous astreinte de 300 € par infraction constatée,

*dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, 

*débouté M. [N] [C] et Mme [E] [Z] épouse [C] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,

*ordonné l'exécution provisoire. 



Statuant à nouveau :



- Constater l'existence d'une voie de fait causant un trouble manifestement illicite au préjudice de M. et Mme [C] en raison de l'empiétement réalisé par Mme [Y] par la construction d'une véranda et le passage de canalisations sur leur propriété, 

- Constater l'existence d'une voie de fait causant un trouble manifestement illicite au préjudice de M. et Mme [C] en raison du caractère irrégulier des vues bâties en limite de propriété sur l'immeuble détenue par Mme [Y], 

 

En conséquence, 

 

- Ordonner à Mme [Y] de procéder à l'enlèvement de chacune desdites constructions litigieuses et à la remise en état de la propriété de M. et Mme [C] dans un délai de huit jours et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

- Condamner Mme [Y] à verser à M. et Mme [C] une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, 

- Débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



A titre infiniment subsidiaire, s'agissant des vues litigieuses, 

 

- Ordonner à Mme [Y] de procéder au remplacement des vues irrégulières par des cloisons translucides dans un délai de huit jours et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

 

En tout état de cause,



- Condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [C] une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur la demande d'enlèvement de la 'véranda' et les limites de propriété



M. et Mme [C] estiment que la 'véranda' de Mme [Y] a été construite sur leur parcelle [Cadastre 4] et en demandent par conséquent la démolition.



Mme [Y] s'oppose à cette demande en faisant valoir que cet ouvrage ne fait que couvrir un escalier et une dalle béton servant à relier la maison principale dite 'maison du garde' de la dépendance contigüe, ces éléments faisant intrinsèquement partie de l'immeuble qu'elle a acquis en 1992.



Selon l'article 555 du code civil : 'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui, le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. 

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. 

 Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.' 



Comme l'a justement relevé le premier juge, l'examen du titre de propriété de Mme [Y] (acte authentique du 18 août 1992 reçu par Me [D], notaire à [Localité 15]) n'apporte aucun élément utile pour la résolution du litige, dès lors que les escaliers ne sont pas évoqués.



Cet acte rappelle que les parcelles [Cadastre 3] (1 a 30 ca) et [Cadastre 4] (20 a 20 ca) sont issues de la division de la parcelle [Cadastre 21] (21a50ca). La parcelle [Cadastre 4] est restée appartenir à l'auteur commun des deux parties. Cette division a fait l'objet d'un document d'arpentage établi par un géomètre expert le 6 juillet 1992, qui n'apporte cependant aucune précision sur la propriété de l'escalier.



L'acte de propriété de M. et Mme [C] (acte authentique du 08 février 2007 également reçu par Me [D]) n'apporte pas davantage d'élément. 



Cet acte rappelle cependant que le fonds voisin n°106 dispose d'une servitude de passage à tous usages sur les parcelles vendues cadastrées section ZD n°[Cadastre 9],[Cadastre 11] et [Cadastre 4] afin d'accéder à la maison et au chemin d'exploitation n°[Cadastre 7].



Enfin, le plan cadastral n'est pas probant dés lors que celui-ci est un document à vocation fiscale qui n'établit en rien la propriété.



C'est donc à juste titre que le tribunal s'est référé aux photographies, aux attestations produites et à l'existence de la servitude de passage pour déterminer la propriété de la construction litigieuse.



Il ressort en effet de plusieurs attestations concordantes dont la force probante n'est pas utilement critiquée par M. et Mme [C] que la construction litigieuse recouvre l'assise d'un escalier en pierre ancien, attenant à la maison dite 'du garde' et prolongé par une plate-forme en béton, l'ouvrage étant destiné à relier la maison principale avec la dépendance contigüe située en contrebas.



Ainsi, M. et Mme [T] attestent-ils avoir connu la maison du [Adresse 14] avant l'arrivée de Mme [Y] et certifient 'que les ouvertures et les marches étaient bien présentes et n'ont pas été modifiées.'



M. [G] [K], agriculteur retraité, précise que 'les escaliers menant à la maison du haut, anciennement habitée et à l'annexe, située plus bas à l'état d'étable précédemment, n'ont pas été modifiés par Madame [Y]. La maison à l'état de grange présentait une entrée enfoncée dans le sol et plus basse que le chemin. Aucune ouverture n'a été percée par Madame [Y].'



M. [P] [LY] atteste également avoir toujours connu cet escalier en pierre pour accéder à la maison du garde. M. [S] [LY] évoque également dans son témoignage, « les marches de la porte d'entrée ».



Mme [H] [W] explique quant à elle que « la jonction entre la partie surélevée (maison ancienne) et puis la partie la plus basse (grange aménagée) se faisant par l'escalier existant prolongé par une plate-forme en béton et pierre ». Elle précise que « la porte basse a toujours été accessible par quatre marches en déclivité car plus basse que la route qui la longe. »



Enfin, M. [U] [J] qui précise connaître la maison du garde du château du [Adresse 14] depuis 1985 indique que « la porte d'entrée côté sud a toujours le même emplacement et plusieurs marches en montée pour y accéder (7-8). En bas de ces marches sur leur gauche, il y avait trois marches pour descendre dans le petit bâtiment. »



Pour contrer ces témoignages, M. et Mme [C] produisent les trois même attestations qu'en première instance, émanant de trois anciens locataires de Mme [Y] (M. [A], M. [V] et Mme [L]). La cour observe que ces attestations ne sont toutefois articulées à aucune démonstration puisqu'il n'en est pas fait état dans la discussion. En tout état de cause, comme l'avait justement relevé le premier juge, ces trois attestations ne sont pas de nature à remettre en cause les sept attestations concordantes produites par Mme [Y], qu'elles ne contredisent d'ailleurs pas, dés lors qu'il est simplement indiqué que les marches n'allaient pas jusqu'à la dépendance (ce qui est effectivement le cas), sans évoquer la présence d'une dalle béton entre la dernière marche et ladite dépendance. 



Les photographies antérieures à la construction litigieuse, produites par Mme [Y] confirment la présence d'un escalier ancien de 6 marches permettant d'accéder à la maison du garde dont l'entrée est située bien au dessus du niveau du sol, ce dont il se déduit qu'un escalier a toujours existé pour y accéder. La dalle béton est également parfaitement visible devant l'entrée de la maison basse, anciennement à usage de grange.



Un escalier a donc toujours existé pour faire la jonction entre la partie haute (maison du garde) et la partie basse correspondant à l'ancienne grange, conformément aux témoignages. Il n'est pas démontré que l'assise de l'escalier actuel (recouvert de carrelage et de la « véranda ») déborde de l'emprise de l'escalier qui préexistait.



Par ailleurs, la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 4], par l'auteur commun (M. [O]) au profit de la parcelle [Cadastre 3] cédée à Mme [Y], pour permettre précisément d'accéder à l'immeuble vendu et de le relier au chemin d'exploitation n°[Cadastre 7] constitue un indice supplémentaire qu'un accès a toujours été possible par le pignon Sud de la maison et de la commune intention des parties d'intégrer l'escalier existant dans le périmètre de la vente, fût-il bâti sur la parcelle [Cadastre 4].



Au total, il résulte de l'ensemble de ces éléments que cet escalier permettant l'accès à la maison principale et à la dépendance existait déjà depuis plusieurs années lors de l'acquisition par Mme [Y] en 1992. L'ancienneté et l'usage de l'ouvrage, associés à la servitude de passage consentie par l'auteur commun permettent de conclure qu'il faisait partie intégrante de l'immeuble vendu à Mme [Y]. Contrairement à ce que soutiennent sans aucune preuve M. et Mme [C], cette dernière n'a pas modifié l'emprise au sol de l'escalier existant lors des travaux de pose d'une « véranda » qu'elle a fait réaliser en 2004. Il s'ensuit que la construction litigieuse a été édifiée sur la propriété de Mme [Y]. L'empiétement n'étant pas avéré, M. et Mme [C] seront déboutés de leur demande d'enlèvement de la construction de type « véranda ».



Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.



2°/ Sur la demande d'enlèvement des canalisations



Mme [Y] conteste le jugement en ce qu'il a dit que les canalisations situées le long des murs de sa maison édifiée sur la parcelle [Cadastre 3] sont situées sur la propriété de M. et Mme [C] cadastrée [Cadastre 9] et [Cadastre 4], qu'elles constituent un empiétement et en ce qu'il a ordonné leur enlèvement. Au soutien de son appel, elle fait valoir qu'elle n'a fait que reprendre les canalisations existantes lors de son acquisition lorsqu'elle a réhabilité la partie base de son immeuble, anciennement à usage de grange.



Comme en première instance, M. et Mme [C] soutiennent que la présence de canalisations récentes dans le sous-sol de leur propriété, le long de la maison de Mme [Y], s'explique par les modifications du réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau qu'elle a effectuées sans leur autorisation et caractérise un empiétement. 



En l'espèce, il ressort en effet du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 janvier 2016 par Me [LL] qu'au pied du pignon Nord de la maison du garde ( soit sur la parcelle [Cadastre 9]) et le long de sa façade Est ( soit sur la parcelle [Cadastre 4]), la présence de tuyaux de canalisations en PVC de diamètres différents constituant le système de drainage et d'évacuation des eaux provenant de la propriété n°106 a été constatée.



Par ailleurs, le plan de recollement dressé par le syndicat intercommunal des eaux de Bruyères lors de la rénovation rurale en 1971 montre que les canalisations partent du chemin d'exploitation n°[Cadastre 7], passent sur la parcelle [Cadastre 9] puis se prolongent sur la parcelle [Cadastre 4] en passant à proximité de l'immeuble de Mme [Y] édifié sur la parcelle [Cadastre 3].



Le président du syndicat intercommunal d'alimentation en eau potable les Bruyères a établi une attestation le 17 décembre 2020 dont il ressort que la conduite d'eau potable desservant le lieudit « [Adresse 14] » été posée en 1971 comme en atteste le plan de recollement, les branchements concernant l'habitation de Mme [Y] datant de cette époque. Il atteste également que le citerneau abritant le compteur de Mme [Y] n'a pas subi de modification depuis sa mise en place par le syndicat en 1971,au pied du pignon Nord de la maison du garde, sur la parcelle [Cadastre 9]. 



Par ces éléments, Mme [Y] démontre que de manière ancienne, des canalisations passent sous l'assiette de la servitude de passage. 



La cour constate toutefois que certains tuyaux situés le long de la façade Est de sa maison, qui ont été déterrés par M . [C] en 2015, sont d'aspect récent. A supposer que les chiffres relevés par l'huissier de justice sur ces tuyaux correspondent bien à des dates de fabrication, certains tuyaux auraient été fabriqués en 1996 et d'autres en 2002 de sorte qu'ils ne peuvent correspondre au réseau installé en 1971, évoqué par le syndicat intercommunal d'alimentation en eau potable les Bruyères, lequel ne concerne au surplus que la conduite d'eau potable.



En tout état de cause, le passage d'une canalisation en sous-sol est une servitude continue non apparente, qui en application de l'article 691 du code civil, ne peut s'établir que par un titre, la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquise par la possession, dans les pays où elle pouvait s'acquérir de cette manière.



Il est rappelé que la servitude de passage ne confère le droit de faire poser des canalisations en sous-sol que si le titre l'a expressément prévu. 



Ainsi, la solution du présent litige dépend moins de la démonstration par Mme [Y] de ce qu'elle n'a pas modifié les réseaux d'eau et d'assainissement depuis son acquisition que de la preuve d'un titre constitutif d'une servitude de canalisations souterraines permettant de justifier la présence de tuyaux sur la parcelle de ses voisins.



Or, l'acte authentique du 18 août 1992 constitue une servitude de passage ainsi rédigée : ' pour permettre à Madame [M] acquéreur aux présentes d'accéder à l'immeuble objet des présentes, M. [O] vendeur aux présentes, lui concède à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage à tous usages, sur les parcelles cadastrées section ZD, numéros [Cadastre 9],[Cadastre 11] et [Cadastre 4] afin d'accéder au chemin d'exploitation numéro [Cadastre 7].

Le fonds dominant cadastré section [Cadastre 22], 93, 65 et [Cadastre 3] appartient à madame [M] en vertu des présentes.

Le fonds servant cadastré section [Cadastre 9], [Cadastre 11], et [Cadastre 4] appartient à M. [O] en vertu de l'acte de donation partage reçu par maître [LN] notaire à [Localité 20], le 25 septembre 1971 (')

Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé à toute époque de l'année, de jour comme de nuit sans aucune restriction par madame [M], les membres de sa famille, ses employés, ses visiteurs puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds dominant pour se rendre à celui-ci et en revenir.

Les travaux qui dans l'avenir seront nécessaires à l'entretien de ce passage seront à la charge de l'acquéreur et du vendeur, chacun pour moitié.'



Il ne ressort nullement de l'acte de vente régularisé en 1992 entre M. [O] et Mme [Y], ni davantage de celui régularisé en 2007 entre M. [O] et M. et Mme [C] une quelconque servitude de passage de canalisations sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 9]. 

 

En l'espèce, la servitude notariée stipule uniquement un droit de passage à 'tous usages' sur les parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 4], afin d'accéder au chemin d'exploitation n° [Cadastre 7]. 



Le tribunal a parfaitement relevé que le droit de passage ainsi constitué a pour vocation expresse de 'permettre d'accéder à l'immeuble depuis le chemin d'exploitation' et qu'il est destiné à être exercé par des personnes physiques 'pour se rendre' sur le fonds et pour 'en revenir'. Il en a justement conclu qu'en définissant ce droit de passage de manière restrictive et claire, les parties n'ont pas entendu y inclure un droit de passage souterrain de canalisations.



Ainsi, Mme [Y] ne peut se prévaloir d'aucun titre pas plus que d'un usage local qui permettrait l'acquisition d'une servitude de canalisation par usucapion dans la région concernée. 



Il s'ensuit que les canalisations desservant son fonds, présentes sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 4] constituent des empiétements que M. et Mme [C] sont bien fondés à voir cesser.



Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions relatives à l'enlèvement des canalisations sous astreinte.



3°/ Sur la demande de suppression ou d'obstruction des ouvertures



M. et Mme [C] font grief à Mme [Y] d'avoir fait réaliser cinq ouvertures en PVC sur la façade Est de son immeuble situé en partie basse de la parcelle [Cadastre 3] avec vue droite et directe sur leur parcelle [Cadastre 4] en violation des règles édictées par les articles 678 et 680 du code civil.



Selon l'article 678 du code civil : 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions'. 



Il en résulte que l'interdiction d'avoir des vues droites et directes sur le fonds voisin ne s'applique pas lorsque le fonds servant est déjà grevé d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de construction.



Le tribunal a considéré à juste titre que tel était le cas en l'espèce puisque la parcelle [Cadastre 4] sur laquelle donnent les vues litigieuses est déjà grevée d'une servitude de passage au profit de la construction sise sur la parcelle [Cadastre 3] où les ouvertures litigieuses ont été créées.



Au surplus, le tribunal a, par des motifs pertinents que la cour adopte, relevé que Mme [Y] justifie au moyen des attestations produites que les ouvertures pré-existaient à son acquisition en 1992 tandis que M. et Mme [C] ne démontrent pas que les précédentes ouvertures étaient obstruées. 



En tout état de cause, le caractère ancien ou récent des ouvertures est indifférent dès lors que celles-ci ne sont pas prohibées en l'occurrence par l'article 678 du code civil.



Enfin, comme l'a également relevé le premier juge, d'après les photographies produites, les ouvertures querellées donnent sur un bout de parcelle à usage de passage, ce dont il se déduit que ces vues ne causent aucun trouble excessif à la propriété et à l'intimité de M. et Mme [C] qui justifierait leur obstruction.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté ces derniers de leur demande tendant à la suppression des ouvertures litigieuses et subsidiairement à leur remplacement par des cloisons translucides.



4°/ Sur les entraves à la servitude de passage



Mme [Y] reproche aux époux [C] d'entraver le passage sur la parcelle [Cadastre 4] notamment par la pose d'une chaîne à la jonction du chemin rural n° [Cadastre 7] et de la parcelle [Cadastre 9] et par le stationnement de véhicules.



Il est constant que si le propriétaire du fonds servant dispose du droit de se clore, il ne peut cependant rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou la rendre plus incommode, en application de l'article 701 du code civil. 



En l'espèce, Mme [Y], sur qui pèse la charge de la preuve, se contente au soutien de cette demande, de reproduire in extenso la motivation du jugement déféré, ayant fait droit à sa demande d'enlèvement de la chaîne.



Il est exact que dans un courrier du 16 juin 2016, les services postaux ont fait part à Mme [Y] de ce que le chemin d'accès au logement de ses locataires était 'peu carrossable' et 'depuis peu, fermé par une chaîne'.



Par ailleurs, l'actuel occupant de la maison de garde, M. [I] [LY] atteste que 'M. [C] s'oppose catégoriquement à l'accès de ma propre habitation alors qu'il existe un droit de passage perpétuel, une chaîne est en place, qu'il faut enlever pour sortir de la propriété. Un chien agressif est présent.'



Il n'est toutefois pas contesté que la chaîne n'est dotée d'aucun cadenas, de sorte qu'elle ne peut s'analyser en un dispositif d'obstruction de la servitude de passage. Les services de la poste évoquent surtout le caractère peu carrossable de la parcelle, à une époque où de fait, M. [C] a procédé à d'important travaux de terrassement rendant la parcelle peu accessible. Par ailleurs, M. [LY] ne dit pas que la chaîne entrave l'accès à la maison mais seulement qu'il faut 'enlever la chaîne pour sortir'. Cette contrainte n'est pas de nature à rendre l'usage de la servitude plus incommode dès lors que le propriétaire du fonds servant dispose du droit de se clore. Aucun élément ne corrobore la présence d'un chien agressif empêchant le passage, tel que l'indique M. [LY].



Enfin, Mme [Y] produit plusieurs photographies d'un même véhicule poids lourd obstruant le chemin. Ces photographies ne sont pas datées, de sorte que la cour est dans l'incapacité de vérifier si ce stationnement n'a été que furtif et ponctuel ou, au contraire, a duré dans le temps. L'obstruction n'est pas avérée. 



De même, dans le procès-verbal de constat dressé par Me [B] le 18 décembre 2020, l'huissière de justice constate la présence d'un véhicule stationné 'au niveau du passage', en matérialisant précisément le véhicule sur un plan cadastral. La cour peut donc constater que ce véhicule était stationné au sud de la parcelle [Cadastre 4], bien au delà de la parcelle [Cadastre 3]. 



Or, la servitude de passage n'a pas vocation à s'exercer sur la totalité de la parcelle [Cadastre 4] mais seulement sur la partie permettant depuis la parcelle [Cadastre 3] d'accéder au chemin d'exploitation n°[Cadastre 7]. Il s'ensuit que le stationnement de ce véhicule ne gênait en rien l'exercice de la servitude. 



Par conséquent, la cour estime que Mme [Y], contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ne justifie pas suffisamment de l'obstruction alléguée. Il convient d'infirmer le chef du jugement ayant fait interdiction à [N] [C] et [E] [Z] épouse [C] de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [Y], notamment sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 9] ainsi que sur leur parcelle [Cadastre 4], le long de la façade Est de la maison cadastrée [Cadastre 3], ce sous astreinte de 300 € par infraction constatée. Mme [Y] sera déboutée de ses demandes à ce titre.



5°/ Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [C]



M. et Mme [C] sollicitent la condamnation de Mme [Y] à leur payer la somme de 20.000 € au titre des empiétements allégués et des vues créées sur leurs fonds.



La cour a considéré qu'il n'y avait pas d'empiétement s'agissant de la véranda et les a déboutés de leur demande relative aux vues. N'a été retenu que l'empiétement relatif aux canalisations souterraines.



En l'occurrence, il est certain que tout empiétement constitue une atteinte au droit de propriété. S'agissant toutefois d'un empiétement souterrain sur des parcelles déjà grevées d'une servitude de passage et, à ce titre, ne pouvant pas être construites, il y a lieu de considérer que M. et Mme [C], qui n'explicitent d'ailleurs pas le préjudice de jouissance allégué, ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct, non réparé par la seule suppression de l'empiétement.



C'est donc à juste titre que le tribunal les a déboutés de leur demande indemnitaire.



6°/ Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [Y]



Mme [Y] conteste le montant des dommages et intérêts alloués en première instance.



Elle expose que la destruction en septembre 2015 par M. [C] des canalisations alimentant son fonds en eau potable ainsi que des réseaux d'évacuation et autres gouttières ont empêché la mise en location de son immeuble. Elle fait valoir que contrairement à ce que prétendent M. et Mme [C], aucune remise en état n'a été réalisée en mai 2016, de sorte que depuis septembre 2015, son bien n'a pas pu être loué. Elle sollicite des dommages-et-intérêts correspondant à la perte de revenus locatifs (soit 40.920 €) et au coût des travaux de remise en état des tuyaux d'arrivée d'eau potable à partir du compteur de la Saur ainsi que des tuyaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées (soit 6.046,73 €).



M. [C] ne conteste pas être à l'origine des dégradations constatées sur les canalisations desservant la maison de Mme [Y], qu'il qualifie d'accidentelles.



Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé par Me [F] le 25 septembre 2015 que 'les descentes de gouttières ont été cassées', que 'les drainages semblent avoir été arrachés à l'Est de cette maison, situation là encore visible, le terrassement a été réalisé de manière très importante sur toute le long de cette maison'. L'huissier précise 'qu'il ne s'agit pas d'un simple coup de pelle pour percer un trou au pied d'une maison afin de dégager une canalisation mais qu'il s'agit de travaux intentionnels réalisés par le voisin', 'je constate que des travaux de démolition ont été réalisés sur la quasi-totalité du terrain à l'Est de la parcelle de Madame [Y].'



L'ampleur des destructions exclut le caractère accidentel de celles-ci. 



Comme l'a justement rappelé le premier juge, l'implantation irrégulière des canalisations n'autorisait pas leur arrachage par M. [C]. Il y a donc lieu de considérer que la responsabilité de celui-ci est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.



Il incombe à Mme [Y] de faire la preuve d'un préjudice en lien avec cet arrachage fautif.







a. sur la remise en état des canalisations



A l'instar du tribunal, la cour considère qu'aucun préjudice au titre du remplacement des canalisations arrachées ne saurait être retenu dès lors qu'étant implantées irrégulièrement, Mme [Y] devait de toute façon procéder à leur enlèvement à ses frais.



b. sur la perte de revenus locatifs



Il n'est pas contesté qu'en septembre 2015, la maison a été privée de son alimentation en eau à la suite des travaux de terrassement, ce qui a empêché sa remise en location après le départ du locataire en place. Le débat porte sur la durée de cette rupture d'alimentation et plus précisément sur le point de savoir si des travaux de remise en état ont été réalisés par M. et Mme [C] en mai 2016, comme ces derniers le soutiennent.



A cet égard, il convient de relever que dans son ordonnance du 23 juin 2016, le juge des référés constatait que Mme [Y] ne formulait à l'audience plus aucune demande de remise en état 'dès lors que cette remise en état apparaît avoir été effectuée le 20 mai 2016.' Mme [Y] ne s'explique pas sur les raisons de l'abandon, devant le juge des référés, de la demande de travaux qui lui aurait permis de raccorder au plus vite son immeuble au réseau de la Saur. 



Contrairement à ce qu'elle indique dans ses conclusions, il ne ressort pas du constat d'huissier du 18 décembre 2020 dressé par Me [B] que la maison ne serait toujours pas alimentée en eau potable. Seul le non raccordement des gouttières est évoqué, ce qui n'empêche en rien la location.



Il est également surprenant, alors que les travaux de raccordement au réseau d'eau de la Saur ont été chiffrés selon devis de la Sarl Durand du 9 novembre 2015 à 6000 euros environ, que Mme [Y] n'ait entrepris aucun travaux pour relouer son bien pendant quatre années et qu'elle réclame aujourd'hui la perte de loyer correspondante, à hauteur de 40.000 euros.



Mme [Y] n'apporte en définitive aucun élément démontrant que la maison d'habitation a continué à être privée d'eau potable après la fin de mois de mai 2016, à l'exception de l'attestation de M. [LY] affirmant qu'il occupe la maison du garde, à titre gracieux, sans disposer d'aucun accès à l'eau potable. 



La cour émet cependant des doutes sur la crédibilité de ce témoignage dans la mesure où même à titre gracieux, il est peu plausible de vivre durablement sans alimentation en eau. 



La cour relève également que Mme [Y] ne se plaint en définitive que d'un défaut d'alimentation en eau et ne dit rien concernant le réseau d'assainissement dont elle réclame pourtant la remise en état, ce qui sous-entend que celui-ci a été dégradé par M. [C] et qu'il n'a pas été réparé. 



La cour conçoit cependant mal l'occupation du bien sans un réseau d'évacuation des eaux usées opérant. 



Au bénéfice de ces observations, la cour retient un défaut d'alimentation en eau ayant rendu le bien inhabitable entre septembre 2015 et mai 2016, soit une durée de 9 mois. 



Il ressort du courrier de l'agence Foncia chargée de la gestion de la maison du [Adresse 14] que l'état des lieux de sortie des locataires a été réalisé le 2 octobre 2015 et que la maison ne pouvait effectivement être relouée en raison du problème de canalisation d'eau. 



Comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice doit s'analyser en une perte de chance de relouer le bien à la suite du départ du locataire en place jusqu'au mois de mai 2016, la signature d'un bail n'étant jamais certaine. 



Mme [Y] justifie d'une vacance locative de 2 mois et demi seulement sur 7 ans, selon l'attestation de l'agence immobilière. Il en résulte que, sans ce problème d'alimentation en eau consécutive à la destruction de M. [C], sa maison avait de grandes chances d'être relouée au prix minimum de 620 € par mois, correspondant au montant du loyer précédant. 



La cour retient une perte de chance de 80% de percevoir ce loyer sur une période de 9 mois.



Son préjudice s'établit donc à la somme de : 620 x 9 x 0,80 = 4.464 €.



En revanche, Mme [Y] n'établit aucun lien de causalité entre l'humidité de sa maison et les dégradations commises par M. [C], dès lors que d'anciens locataires tels que M. [A] ou Mme [L] attestent de l'humidité de la dépendance et de l'insalubrité de la maison.



En conséquence, après infirmation du jugement, M. et Mme [C] seront condamnés à payer à Mme [Y] la somme de 4.464 € en réparation de ses préjudices. 



7°/ Sur les demandes accessoires



Chaque partie succombe partiellement en ses prétentions. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et les a déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Chaque partie conservera la charge des dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie étant déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 1er décembre 2020 en ce qu'il a :



- Ordonné que la chaîne placée à l'entrée de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] soit enlevée et a condamné au besoin M. et Mme [C] à faire procéder à son enlèvement,



- Fait interdiction à M. et Mme [C] de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [Y], notamment sur leur parcelle cadastrée [Cadastre 9] ainsi que sur leur parcelle [Cadastre 4], le long de la façade est de la maison cadastrée [Cadastre 3], ce sous astreinte de 300 € par infraction constatée, 

 

- Condamné M. et Mme [C] à payer à Mme [Y] la somme de 1.800 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises par M. [C] au mois de septembre 2015 sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3],

 

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés :



Déboute Mme [Y] de sa demande d'enlèvement de la chaîne placée à l'entrée de la parcelle [Cadastre 9] et d'interdiction sous astreinte de stationner tout véhicule ou d'entreposer tout obstacle entravant le droit de passage de Mme [Y],



Condamne M. [C] à payer à Mme [Y] la somme de 4.464 € en réparation du préjudice subi par elle du fait des dégradations commises sur les canalisations d'eau alimentant la maison cadastrée [Cadastre 3],



Confirme le jugement dont appel pour le surplus de ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute Mme [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. et Mme [C] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés en appel.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE