Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 janvier 2024

ARRÊT N°

VAG



R.G : N° RG 21/01059 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FSCN





S.A.R.L. BARISTA DE BOURBON



C/



S.C.I. FLEUR DE LOTUS

S.A.R.L. RL DETECTION



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 23 MARS 2021 suivant déclaration d'appel en date du 16 JUIN 2021 RG n° 19/00338





APPELANTE :



S.A.R.L. BARISTA DE BOURBON

[Adresse 3]

[Localité 4]/FRANCE

Représentant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉES :



S.C.I. FLEUR DE LOTUS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.A.R.L. RL DETECTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 25 mai 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte notarié en date du 31 mars 2015, la SCI Fleur de Lotus a donné à bail commercial à la société Barista de Bourbon un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 4], pour un loyer annuel de 30 000 euros TTC pour une surface de 150 m2 sur deux niveaux, afin d'exercer une activité de " restauration rapide sur place et à emporter ".



Un rapport de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites du 6 mars 2015, délivré par la société RL Detection et joint à l'acte du 31 mars 2015, a fait état de l'absence de termites. 

Des travaux d'aménagement ont été prévus et réalisés par la société Barista de Bourbon. 

Le 6 octobre 2015, un nouveau rapport de la société RL Detection faisait état de la présence de termites au rez-de-chaussée et à l'étage du local. 

Par acte du 11 janvier 2018, la société Barista de Bourbon a fait assigner la SCI Fleur de Lotus devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis. 

Par courrier d'avocat du 30 juillet 2018, la société Barista de Bourbon réclamait à la SCI Fleur de Lotus la somme de 59 082,04€ au titre des travaux qu'elle avait été contrainte de faire réaliser en raison de son manquement à son obligation de délivrance conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil. 



Par acte du 31 octobre 2019, la SCI Fleur de Lotus a fait assigner en intervention forcée la société RL Detection.



Le 19 janvier 2021, le local faisait l'objet d'un incendie. 



Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : 

" DEBOUTE la SARL BARISTA DE BOURBON de l'ensemble de ses demandes,

DIT n'y avoir lieu à garantie de la société RL DETECTION,

CONDAMNE la SARL BARISTA DE BOURBON à payer à la SCI FLEUR DE LOTUS la somme de 9 250 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2018,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la demanderesse aux dépens ". 



Par déclarations des 16 juin et 14 septembre 2021, la société Barista de Bourbon a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions. 



Par ordonnance du 2 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI Fleur de Lotus de sa demande de caducité de la déclaration d'appel et a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée devant le conseiller de la mise en état en vertu de l'autorité de la chose jugée résultant du protocole transactionnel du 14 octobre 2021conclu entre l'appelante et la SCI Fleur de Lotus. Le conseiller de la mise en état a précisé dans ses motifs qu'eu égard à la date d'introduction de l'instance, il ne disposait pas du pouvoir de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par les demandeurs à l'incident, fondée sur l'autorité de la chose jugée résultant du dit protocole transactionnel conclu en cours d'instance.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2023. 





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 8 février 2023, la société Barista de Bourbon demande à la cour de :



" JUGER recevables les demandes de la société BARISTA DE BOURBON ; 

INFIRMER en toute ses dispositions le jugement rendu le 23 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, notamment en ce qu'il a : 

- DIT n'y avoir lieu à garantie de la société RL DETECTION ; 

- CONDAMNÉ la SARL BARISTA DE BOURBON à payer à la SCI FLEUR DE LOTUS la somme de 9 250 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2018 ; 

- CONDAMNÉ la SARL BARISTA DE BOURBON à payer à la SCI FLEUR DE LOTUS la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNÉ la SARL BARISTA DE BOURBON aux dépens ; 

- DÉBOUTÉ la SARL BARISTA DE BOURBON de ses demandes. 

Statuant à nouveau, 

JUGER la SARL BARISTA DE BOURBON recevable et bien fondée en son action ; 

JUGER que le local donné à bail et sis au [Adresse 3], était affecté de vices cachés le rendant impropre à destination, 

JUGER que le local donné à bail et sis au [Adresse 3], est affecté de désordres provenant du défaut d'étanchéité de la toiture, 

RAPPELER que les travaux de réfaction dudit local rendus nécessaires par l'infestation de termites et par les infiltrations l'affectant sont à la charge du bailleur, la SCI FLEUR DE LOTUS, 

JUGER que ne procédant pas à ces travaux, la SCI FLEUR DE LOTUS a engagé sa responsabilité, 

CONSTATER la résiliation du bail à la date du 19 janvier 2021 en suite de l'incendie ayant entièrement détruit les locaux donnés à bail, 

JUGER que la SARL RL DETECTION a manqué à ses obligations et a commis une faute au préjudice de la SARL BARISTA DE BOURBON

JUGER que la SARL RL DETECTION a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SARL BARISTA DE BOURBON et doit l'indemniser des préjudices résultant de ses manquements ; 

CONDAMNER en conséquence solidairement la SCI FLEUR DE LOTUS et la SARL RL DETECTION à payer à la SARL BARISTA DE BOURBON la somme de 39.832,04 € au titre de l'entier préjudice qu'elle a subi, se décomposant comme suit : 

- 3.747,07 € au titre de la réfaction de la toiture ; 

- 25.553,98 € au titre de la réfaction de la mezzanine infestée de termites, 

- 335,04 € au titre des frais de constat d'huissier, 

- 1.945,95 € au titre du traitement anti-termites, 

- 8.250,00 € au titre des loyers indûment perçus pendant le temps où le local était impropre à destination, 

DÉBOUTER la SCI FLEUR DE LOTUS et la SARL RL DETECTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire ; 

Condamner en outre solidairement la SCI FLEUR DE LOTUS et la SARL RL DETECTION à payer à la SARL BARISTA DE BOURBON la somme de 7.000,00 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ". 



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que le protocole d'accord signé avec la SCI Fleur de Lotus ne saurait remettre en cause l'appel interjeté contre la société RL Detection, cette dernière, n'en étant pas signataire, n'étant pas fondée à s'en prévaloir ; 

- que peu de temps après avoir débuté les travaux d'aménagement du local donné à bail, elle s'est rendue compte que la totalité du plancher de la mezzanine, devant accueillir du public, ainsi que les poutres du local, étaient infestées de termites ; 

- qu'à partir du moment où le local ne pouvait être utilisé, et ce, ne serait-ce que temporairement, en raison de l'infestation de termites constatées, la SCI Fleur de Lotus, en sa qualité de bailleur, se devait de garantir et de prendre en charge les vices cachés affectant le local loué ; que les travaux d'aménagement ont réellement pu débuter en janvier/février 2016, date à laquelle le traitement anti-termite et les travaux nécessaires à leur suppression ont pu être réalisés ; 

- que la réalisation de gros travaux de remise en état, rendus nécessaires par l'infestation de termites, prouve sans contestation aucune qu'à minima, pendant la durée de ces travaux, elle ne pouvait ni user de son local, ni recevoir du public ; 

- que suite aux épisodes de fortes pluies et à chaque période cyclonique, et ce, depuis 2016, elle a constaté, également par huissier de justice, de nombreuses infiltrations, provenant de la toiture, affectant le local donné à bail et le rendant également impropre à destination (risques électriques, d'incendie, etc.) ; que lesdits constats prouvent parfaitement que les infiltrations proviennent de la toiture du local, ce d'autant qu'ils sont corroborés par le devis de la société TSR, spécialisée en couverture, en date du 03 juin 2015 ; 

- que la société RL Detection a émis la même année, à seulement 7 mois d'intervalle, des diagnostics totalement différents qui l'ont induite en erreur, puisque le local commercial a été loué au regard du premier rapport, lequel concluait à l'absence totale de termites dans le local ; qu'il est évident que la société RL Detection a manqué à ses obligations lors de sa première intervention, une telle prolifération de termites, telle que constatée dans son deuxième rapport, ne pouvant survenir dans un temps aussi réduit ; que ladite société spécialisée a établi un diagnostic annulant et remplaçant celui établi avant la signature du bail, et ce, bien après ladite signature, dans l'unique but de tenter de rattraper son erreur.



Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 8 février 2023, la société RL Detection demande à la cour de : 



" A titre principal,

OPPOSER une fin de non-recevoir à la société BARISTA DE BOURBON en raison du défaut d'intérêt à agir et du défaut de droit d'agir de cette dernière ;

PRONONCER l'irrecevable la demande de la société BARISTA DE BOURBON en lui opposant ces fins de non-recevoir ;

REJETER toutes conclusions et prétentions contraires ;

A titre subsidiaire,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 23 mars 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, notamment en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes contre la SARL RL DETECTION ;

REJETER toutes demandes et prétentions contraires ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société BARISTA DE BOURBON à payer une amende civile de 10 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile;

CONDAMNER la société BARISTA DE BOURBON à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;

CONDAMNER la société BARISTA DE BOURBON à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société BARISTA DE BOURBON aux dépens de l'instance d'appel. "



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que la société Barista de Bourbon a un défaut d'intérêt à agir, étant remplie dans ses droits en vertu d'une transaction consentie, acceptée et signée par elle, et qu'elle n'a pas non plus de droit d'agir ; que par acte en date du 14 octobre 2021, la société Barista de Bourbon et la SCI Fleur de Lotus ont transigé sur le litige en cours ; que la société Barista de Bourbon a accepté de payer les loyers impayés et s'est engagée à se désister de son appel ; 

- que rien ne révélait, lors de son premier passage, la présence de termites ; qu'aucune information erronée n'a donc été donnée à l'appelante avant signature du contrat de bail ; que son affirmation qu'en sept mois une prolifération de termites n'a pas pu se faire, constitue une opinion technique discutable ne reposant sur aucun rapport d'expertise ; que, sur le plan technique, une invasion de termites se fait en seulement quelques semaines;

- qu'il conviendra aussi de condamner la société Barista de Bourbon pour sa mauvaise foi dans l'application du protocole et pour le maintien abusif de son appel. 



La SCI Fleur de Lotus n'a pas conclu au fond. 



MOTIVATION 



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur les demandes dirigées contre la société RL Detection



La société Barista de Bourbon justifie d'un intérêt légitime à agir contre la société RL Detection, dont elle demande la condamnation solidaire avec sa bailleresse à lui rembourser le coût des travaux réalisés dans le local précité. La fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt à agir sera donc rejetée. 



L'article 2051 du code civil dispose que la transaction faite par l'un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux.



Si l'effet relatif des contrats interdit aux tiers de se prévaloir de l'autorité d'une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ces mêmes tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00.890, Bulletin civil 2003, I, n° 60 ; Soc., 14 mai 2008, pourvoi n° 07-40.968 et s, Bull. 2008, V, n° 106). 



En l'espèce, il est produit aux débats un protocole d'accord transactionnel conclu le 14 octobre 2021 entre la SCI Fleur de Lotus et la société Barista de Bourbon, aux termes duquel : 

- les parties conviennent de fixer les sommes dues par la société Barista de Bourbon à la SCI Fleur de Lotus à la somme totale de 23.250€, que cette dernière accepte de ne percevoir que lorsque la société Barista de Bourbon percevra l'indemnité de son assureur suite à l'incendie du local ; 

- la société Barista de Bourbon " s'engage à se désister de son appel interjeté à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire en date du 23 mars 2021 ". 



Il se déduit de cette transaction que la société Barista de Bourbon a renoncé à toute condamnation de la SCI Fleur de Lotus liée aux désordres et travaux litigieux et que la société RL Detection, appelée dans la cause en qualité de coobligée solidaire, est fondée à se prévaloir de cette renonciation. 



En conclusion de ce qui précède, les demandes de condamnation de la société RL Detection seront rejetées. 



Sur les demandes dirigées contre la SCI Fleur de Lotus



L'article 2052 du code civil dispose que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.



La SCI Fleur de Lotus s'est prévalue devant le conseiller de la mise en état de la transaction précitée, qui constitue une fin de non-recevoir. 



Au surplus, comme l'a relevé le premier juge, la société Barista de Bourbon ne produit comme preuve de la violation par la SCI Fleur de Lotus de ses obligations, que deux constats d'huissier des 5 mars et 24 avril 2018 et des devis et factures de ses propres fournisseurs. Ces documents ne peuvent suffire à expliquer l'origine des infiltrations et des termites, étant relevé que la société RL Detection affirme de son côté que leur apparition peut être soudaine. Enfin, un incendie ayant détruit le local, une mesure d'expertise serait vaine. 



En conclusion de ce qui précède, les demandes dirigées contre la SCI Fleur de Lotus seront également rejetées. 



Sur les autres demandes 



Il n'est pas démontré que la société Barista de Bourbon, qui a pu faire une mauvaise appréciation de son droit d'agir à l'encontre de la société RL Detection, en ait abusé. Les demandes de la société RL Detection à ce titre seront donc rejetées. 



La société Barista de Bourbon, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance et à payer à la société RL Detection la somme de 2 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement du 23 mars 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Denis, 



Y ajoutant, 



Rejette les demandes de la société RL Detection, 



Condamne la société Barista de Bourbon aux dépens d'appel,



Condamne la société Barista de Bourbon à payer à la société RL Detection la somme de 2 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT