Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 janvier 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/00943 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWNL





[T]

[Z] ÉPOUSE [T]



C/



Société civile de construction-vente COCOTERAIE



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 15 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 24 JUIN 2022 RG n° 21/03195





APPELANTS :



Monsieur [W] [X] [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Isabelle CLOTAGATIDE KARIM de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [H] [Z] ÉPOUSE [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Isabelle CLOTAGATIDE KARIM de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



Société civile de construction-vente COCOTERAIE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 13 avril 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appeléeà l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre,, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. 



* * *



LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE :



1- Par acte du 9 juin 2021, la Société Civile de Construction- Vente COCOTERAIE (ci-après la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [T] [W] [X] [G] et à Mme [Z] [H], son épouse (ci-après les époux [T]), un appartement et deux emplacements de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le prix de 259 900 €, payable à concurrence de 60 % au comptant et pour le surplus au fur et à mesure de l'avancement des travaux.



2- Un procès-verbal de livraison et de remise des clefs a été signé le 15 septembre 2021 entre la SCCV et Maitre [P], huissier de justice à [Localité 7], représentant les époux [T].

 

3- Par acte d'huissier remis à l'étude le 2 Novembre 2022, la SCCV a fait citer les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 12 995 € correspondant au solde du prix de vente (5 %) payable à la livraison de l'immeuble.



4- Par un jugement du 15 avril 2022, le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :



- Condamné solidairement M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant, la somme de 12 995 € correspondant aux 5% du prix de vente restant à payer à la livraison, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 1% à compter du 15 septembre 2021, date de livraison ;



- Condamné solidairement M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamné solidairement M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'un montant de 467, 10 € et le coût de l'assignation en justice.



5- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 24 juin 2022, les époux [T] ont interjeté appel du dit jugement.



6- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 12/ 04/ 2023, les époux [T] demandent à la cour de :



- Juger recevable et bien-fondé l'appel interjeté par M.[T] et Mme [Z] épouse [T] ; 

 

En conséquence, 

 

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT PIERRE le 15 avril 2022 en ce qu'il a condamné solidairement M.[T] et Mme [Z] épouse [T] à payer à la SCCV COCOTERAIE les sommes suivantes :



* 12 995 € correspondant à 5% du prix de vente restant à payer à la livraison, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 1% à compter du 15 septembre 2021, date de livraison ;



* 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



* Les entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'un montant de 467,10 euros ;

 

Et statuant à nouveau : 

 

- Juger que la livraison des lots acquis dans le cadre d'une VEFA par les époux [T] est intervenue le 20 octobre 2021 ; 

 

- Juger que la somme de 4 331,50 € est due à titre de pénalité de retard, conformément à l'article R 231-14 du Code de la construction et de l'habitation; 

 

- Juger que seule la somme de 8 663,50 € est due à titre de solde à la SCCV COCOTERAIE par les époux [T] ;



- Constater que la procédure mise en 'uvre par la SCCV COCOTERAIE était sans objet car les sommes qui lui étaient dues étaient d'ores et déjà réglées au 10 février 2022, date de l'audience ; 

 

- Débouter en conséquence la société COCOTERAIE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

 

- Condamner la société COCOTERAIE à restituer aux époux [T] la somme de 2 130,50 € réglée indûment, 

 

7- pour l'essentiel, les époux [T] font valoir :



- qu'à la date du15 septembre 2021, date avancée par la SCCV COCOTERAIE pour la livraison du bien, le logement n'était pas achevé se trouvant dépourvu de compteurs d'eau et d'électricité ;



- que les ouvrages n'ont été effectivement livrés qu'à la date du 20 octobre 2021 ;



- qu'ils sont fondés à obtenir des pénalités de retard à hauteur de 1/ 3000 ème du prix convenu par jour de retard en application des dispositions de l'article R 231-14 du Code de la construction et de l'habitation, soit la somme de 4351, 50 € (86, 63 € X 50) ;



- qu'ils se sont acquittés au titre des sommes dues à la livraison de la somme de 10 794,00 € alors qu'ils ne devaient plus, après compensation, que celle de 8 663,50 € ;



- qu'ainsi, ils sont fondés à réclamer à la SCCV la restitution d'une somme de 2 130,50 €. 



8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 22/ 11/ 2022, la SCCV Cocoteraie demande à la cour de :

 

- JUGER que la somme de 10.794 € a été encaissée le 11/02/2022, soit postérieurement à l'assignation du 02/11/2021 et à l'ordonnance de clôture du 10/02/2022 ;



Ce fait,



- DEBOUTER les époux [T] [W] [X] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



- CONFIRMER le Jugement du 15 Avril 2022 du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre(Réunion) en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'il a :





«Condamné solidairement Monsieur [T] [W] [X] [G] et Madame [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -«Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant la somme de 12 995 euros correspondant au 5% du prix de vente restant à payer à la livraison, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 1% à compter du 15 septembre 2021, date de livraison ;



Condamné solidairement Monsieur [T] [W] [X] [G] et Madame [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE,représentée par son gérant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamné solidairement Monsieur [T] [W] [X] [G] et Madame [Z] [H] épouse [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verba de constat d'un montant de 467,10 euros et le coût de la présenté assignation. ''



A DEFAUT, si par extraordinaire la Cour estime qu'une pénalité de retard serait due par la Société COCOTERAIE :



- JUGER que la pénalité de retard due par la Société COCOTERAIE s'élève à la somme totale de 980 € (soit 70 € x 14 jours (du 1 er au 14 septembre 2021)) et non 4.331,50 € ;



- JUGER qu'après déduction de la pénalité de retard (980 €), la somme de 12.015 € (12 995 € - 980 €) est due par les époux [T] à la Société COCOTERAIE ;



- CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction «Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant, la somme de 12 015 euros (soit 12 995 € - 980€ (pénalité de retard)) correspondant au solde des 5% du prix de vente restant à payer à la livraison, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 1% à compter du 15 septembre 2021, date de livraison ;



DANS TOUS LES CAS :



- DEBOUTER les époux [T] [W] [X] [G] de toutes leurs demandes, finset conclusions ;



- CONDAMNER SOLIDAIREMENT les époux [T] [W] [X] [G] à payer à la Société COCOTERAIE la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel ;



CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de la procédure d'appel.



9- Pour l'essentiel, la SCCV Cocoteraie fait valoir :



- que les ouvrages des époux [T] ont été livrés le 15 septembre 2021, date de la remise des clés, soit avec 15 jours de retard par rapport à la date de livraison convenue ;



- que l'huissier mandaté par les époux [T] a accepté la livraison ;



- que le délai contractuel de livraison a été suspendu en raison d'un cumul de causes légitimes : retard des époux [T] pour la signature de l'acte de vente et le paiement des situations de travaux répétés des époux [T], des intempéries, du COVID et de la défaillance de |'entreprise en charge du gros 'uvre (SARL VILLAS CONSTRUCTlON Ol) ;



- que la pose des compteurs d'eau et d'électricité était de la responsabilité des époux [T] ;



- que les travaux d'électricité dont la réalisation lui incombait avaient été exécutés au moment de la livraison ainsi que l'établit l'attestation de conformité du CONSUEL ; 



- que les réserves à la livraison ont été traitées ainsi qu'en atteste le procès verbal de constat dressé par huissier le 20 octobre 2021 ;



- qu'elle n'a pas pu encaisser le chèque qui lui avait été initialement remis le 15 septembre 2021, l'identité du bénéficiaire étant erronée ;



- qu'elle a remis à l'encaissement le 11 février 2022 un second chèque des époux [T] établi pour un montant de 10 794 € qui ne couvre pas la totalité de sa créance ;



- que l'appartement des époux [T] a été mis en location dés le mois de septembre 2021, un état des lieux d'entrée étant établi le jour même de la livraison des ouvrages ;



10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 avril 2023.



11- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 27 octobre 2023.





MOTIFS



Sur la dette des époux [T] :



14- Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



15- En l'espèce, il est constant que les époux [T] ont pris possession de l'appartement et des deux parkings que la SCCV COCOTERAIE leur a vendus en l'état futur d'achèvement.



16- A cette prise de possession, les époux [T] avaient l'obligation de s'acquitter d'une somme de 12 995 € correspondant à 5% du prix de vente.



17- Il est établi que les époux [T] n'ont exécuté que partiellement leur obligation, s'acquittant d'une somme de 10 794 €.



18- Leur dette à l'égard de la SCCV COCOTERAIE est donc de 2201 € (12995- 10794).



Sur la dette de la SCCV COCOTERAIE :



19- La SCCV COCOTERAIE s'est engagée aux termes du contrat conclu avec les époux [T] à achever et livrer les ouvrages et les éléments d'équipement vendus au plus tard le 31 août 2021, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.



20- La convention conclue entre les parties énumère un ensemble d'évènements constitutifs d'une cause légitime de report du délai de livraison.



21- Enfin, elle stipule qu'en cas de retard du vendeur à mettre les biens à la disposition de l'acquéreur ce dernier aura droit à une indemnité forfaitaire fixée à la somme de 70 € par jour de retard.



En ce qui concerne la livraison :



22- Dans la vente en l'état futur d'achèvement, la livraison consiste dans la mise à disposition de l'immeuble que les parties considèrent comme achevé.





23- La mise à disposition se matérialise par la remise des clefs et le versement du solde du prix. 



24- Il est constant, en l'espèce, que le 15 septembre 2021 les époux [T], représentés par leur mandataire, Maitre [P], huissier de justice, ont pris possession des clefs de l'appartement contre la remise d'un chèque de 12 995 € correspondant au solde du prix de vente (cf le procès-verbal de livraison et de remise des clefs versé aux débats).



25- La livraison de l'immeuble est donc bien intervenue à cette date, par la volonté non équivoque des parties, même si le compteur permettant l'alimentation en électricité de l'appartement n'était pas encore installé et une partie des ouvrages prévus restait encore à réaliser au niveau des parties communes et des parkings.



26- Les dispositions de l'article R 261- 1 du code de la construction et de l'habitation subordonnent l'achèvement de l'immeuble à l'exécution des ouvrages et à l'installation des éléments d'équipement indispensables à son utilisation normale.



27- Si ces dispositions peuvent légitimer un refus de la part de l'acquéreur de prendre possession de l'immeuble, elles ne permettent pas de remettre en cause, a postériori, une livraison intervenue de la volonté des parties.



28- Le moyen sera par conséquent écarté.



En ce qui concerne la suspension du délai de livraison invoquée par la SCCV:



29- La convention conclue entre les parties énumère plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison au nombre desquelles figurent le retard provenant de la défaillance d'une entreprise et les retards de paiement de l'acquéreur, motifs que la SCCV COCOTERAIE invoque pour se soustraire aux pénalités contractuelles de retard.



30- Sur le premier motif, la SCCV produit une lettre qu'elle aurait adressée à une entreprise de [Localité 6], la SARL VILLAS CONSTRUCTION dans laquelle elle évoque des travaux de reprise et de finition restés inexécutés malgré plusieurs relances par maitre d'oeuvre et un constat d'huissier.



31- Il n'est cependant justifié ni du constat d'huissier ni des relances prêtées à la maitrise d'oeuvre.



32- Il n'est pas établi que la SARL VILLAS CONSTRUCTION est intervenue dans la réalisation des ouvrages. 



33- Il n'est d'ailleurs même pas justifié de l'envoi de cette lettre à son destinataire le bordereau de dépôt à la poste en vue d'un envoi recommandé avec avis de réception figurant en pied de page étant illisible et dépourvu de tout cachet susceptible de faire foi.



34- Ce motif ne saurait par conséquent être retenu.



35- Sur le second motif, la SCCV produit la copie de deux lettres qu'elle aurait adressées aux époux [T], en date des 19 puis 24 août 2021, portant appels de fonds pour la mise hors d'eau (25 990 €) puis l'achèvement de l'immeuble (12995 € ).



36- Là encore les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer la date à laquelle ces deux lettres ont été envoyées à leur destinataire alors que la convention stipule que les fractions du prix payables à terme deviennent exigibles 15 jours après la notification à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception du stade de travaux concerné.



37- A défaut pour la SCCV de justifier de la date à laquelle ses créances sont devenues exigibles, il ne peut être tenu pour acquis que les paiements réalisés les 24 août puis 15 septembre 2021 sont effectivement intervenus avec retard.



38- Le second motif de suspension du délai de livraison ne peut donc, pas plus que le premier, être retenu.



En ce qui concerne le retard de livraison de la SCCV COCOTERAIE :



39- Les motifs invoqués par la SCCV pour justifier d'une livraison de l'immeuble à la date du 15 septembre 2021 étant écartés, il s'ensuit que le retard de 15 jours par rapport aux stipulations du contrat que les époux [T] reprochent au vendeur est par conséquent établi.



En ce qui concerne les pénalités dues par la SCCV COCOTERAIE :



40- Les dispositions de l'article R 231- 14 du code de la construction et de l'habitation qui stipulent que les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/ 3000 ème du prix convenu par jour de retard ne sont applicables qu'au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.



41- Les époux [T] ne peuvent donc pas s'en prévaloir.



42- La dette de la SCCV COCOTERAIE au titre des pénalités de retard qu'elle doit aux époux [T] est bien par conséquent de 70 € par jour de retard, ainsi que le prévoit la convention, soit une somme de 1050 € (70 € X 15).



Sur la compensation :



43- Les dettes étant réciproques, liquides et exigibles, il est possible de faire application des dispositions de l'article 1347 du code civil ainsi que le demandent les parties, de dire que la créance de la SCCV est éteinte à concurrence de la somme de 1050 € et de condamner les époux [T] à verser à la SCCV la somme de 1151 €.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



44- Les époux [T], parties succombantes, supporteront les dépens de première instance et d'appel.



45- Il serait inéquitable de laisser la SCCV COCOTERAIE supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer en première instance puis en cause d'appel.



46- La décision du premier juge sera confirmée et il lui sera alloué une nouvelle indemnité d'un montant de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en date du 15 avril 2022 en ce qu'il condamne solidairement M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant, la somme de 12 995 € en principal ;



Confirme le dit jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe la créance de la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE à l'égard de M. [T] [W] [X] [G] et de Mme [Z] [H] épouse [T] à la somme de 2201 € ;



Fixe la créance de M. [T] [W] [X] [G] et de Mme [Z] [H] épouse [T] à l'égard de la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE à la somme de 1050 € ;



Ordonne la compensation ;



Dit que la créance de la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE à l'égard de M. [T] [W] [X] [G] et de Mme [Z] [H] épouse [T] est éteinte à concurrence de la somme de 1050 € ;



Condamne solidairement M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T] à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant, la somme de 1151 €, en principal, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 1% à compter du 15 septembre 2021, date de livraison ;



Condamne M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T], in solidum, à payer à la Société Civile de Construction -Vente COCOTERAIE, représentée par son gérant, la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Condamne M. [T] [W] [X] [G] et Mme [Z] [H] épouse [T], in solidum, aux dépens de l'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT