Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 janvier 2024

ARRÊT N°

VAG



R.G : N° RG 22/00959 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWQ2





[Y]



C/



S.C.I. ZARIM'S

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 29 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 16 JUIN 2022 RG n° 20/01474





APPELANTE :



Madame [N] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





INTIMÉES :



S.C.I. ZARIM'S

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Olivier SPERA de la SELARL MILLANCOURT - ANDRE ROBERT - FOURCADE - SPERA ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH

[Adresse 4]

[Localité 5]



DATE DE CLÔTURE : 11 mai 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 20 février 2016, Mme [N] [Y] a acquis de M. [T] [I] un droit au bail sur des locaux sis [Adresse 3], appartenant à la SCI Zarim's, dans lesquels elle a exploité un fonds de commerce de restauration sous l'enseigne " La magie des délices ". La gestion locative de ce local commercial était assurée par la société Palm Immobilier, mandataire du bailleur. 



Quelques mois plus tard, un autre restaurant s'installait dans des locaux voisins. 



Le restaurant de Mme [N] [Y] a cessé son activité en 2018. L'état des lieux de sortie est intervenu le 14 octobre 2019. 



Par actes d'huissier des 30 juin et 1er juillet 2020, Mme [N] [Y] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, la SCI Zarim's, M. [T] [I] et la société Palm Immobilier représentée par son mandataire liquidateur la société Franklin Bach, désigné le 19 novembre 2019 par le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre de la Réunion. 



Par jugement du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

" Déboute Madame [N] [Y] de l'ensemble de ses prétentions ;

La condamne à verser à la société civile immobilière ZARIM'S la somme de 5 770,82 euros au titre des arriérés de loyer et de charges ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Monsieur [T] [I],

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Met les entiers dépens de l'instance à la charge de Madame [N] [Y]".

 

Par déclaration du 16 juin 2022, Mme [N] [Y] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SCI Zarim's et du liquidateur judiciaire de la société Palm Immobilier, en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes et condamné à paiement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2023. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 21 mars 2023, Mme [N] [Y] demande à la cour de :

" I-/ INFIRMER le jugement rendu en date du 29 avril 2022, en ce qu'il :

- A débouté Madame [N] [Y] de l'ensemble de ses prétentions ;

- L'a condamnée à verser à la société civile immobilière ZARIM'S la somme de 5.770,82 euros au titre des arriérés de loyer et de charges ;

- Mis les entiers dépens de l'instance à la charge de Madame [N] [Y]

II-/ STATUANT A NOUVEAU,

- JUGER que la SCI ZARIM'S, en sa qualité de Bailleur, a manqué à ses obligations de :

o Délivrance et de jouissance paisible

o Garantie

o D'entretien et de réparation

o Loyauté

En conséquence,

- CONDAMNER la SCI ZARIM'S à verser à Madame [Y] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis résultant de son inexécution contractuelle es qualité de Bailleur ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER la SCI ZARIM'S à régler à Madame [Y] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile". 



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; qu'elle a subi de nombreuses fuites ; que les travaux qu'il a financés ont été mal réalisés ;

- qu'en louant un local à peine à quelques centimètres plus loin de son restaurant à un autre commerce exerçant dans le même domaine " restauration', le bailleur a manqué à son obligation de loyauté et a violé la clause de non-concurrence insérée au contrat de bail ; que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant an sens littéral de ses termes ; qu'il y a lieu de considérer que la commune intention des parties ne résidait pas dans la stipulation d'une clause de non-concurrence mais bien dans la stipulation d'une clause d'exclusivité ; que la SCI ZARIM'S n'a, eu égard à sa forme et à son objet social, aucune possibilité d'exercer une quelconque activité commerciale ;

- que la somme de 5.770,82 euros n'avait jamais fait l'objet d'une quelconque réclamation avant le commandement signifié à peine quelques jours après son acte introductif d'instance ; qu'il est également permis de douter de l'authenticité des dettes supposées dues ; 

- que l'agence immobilière agissant en qualité de mandataire du bailleur a manqué de diligence et d'assistance s'agissant de la réparation des fuites et l'installation d'une rampe d'accès handicapés.

 

***

Aux termes de ses uniques écritures transmises par le RPVA le 13 décembre 2022, la SCI Zarim's demande à la cour de : 

" DIRE ET JUGER que la SCI ZARIM'S n'a manqué ni à son obligation de délivrance, ni à son obligation de jouissance paisible. 

DIRE ET JUGER que Madame [Y] [N] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un vice caché qui empêchait l'usage du local objet du contrat de bail commercial. 

DIRE ET JUGER que le contrat de bail liant les parties ne contenait aucune clause d'exclusivité interdisant au bailleur de louer un autre local à un autre commerçant exerçant une activité similaire. 

DEBOUTER Madame [N] [Y] de l'ensemble des fins de son appel. 

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 

CONDAMNER Madame [N] [Y] à payer à la SCI ZARIM'S la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. "



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que s'il est vrai qu'en cours de bail, des fuites minimes ont pu être constatées par le locataire, il est également constant qu'elle a fait procéder aux travaux propres à y remédier, alors même qu'elles ne constituaient pas des réparations incombant au bailleur commercial ; que le nouveau locataire du local dont s'agit, qui a occupé lesdits locaux à compter du 1er novembre 2019, soit dès le mois suivant le départ de Mme [N] [Y], confirme l'absence de toute fuite d'eau ; que cette fuite était située au sous-sol d'une partie commune (parking ne faisant pas partie du bail) et ne pouvait donc en aucun cas troubler la jouissance paisible du local ; 

- que Mme [N] [Y] se livre à une interprétation extensive et totalement erronée du contrat de bail, plus particulièrement de la clause de non-concurrence ; 

- que l'arriéré de 5770,82 euros correspond notamment aux mois de loyers de septembre et octobre 2019 restés impayés, ainsi qu'à un arriéré plus ancien qui n'a pas été régularisé. 







La déclaration d'appel a été signifiée à personne à la société Franklin Bach en sa qualité de mandataire liquidateur la société Palm Immobilier, intimée défaillante, le 25 août 2022. 



MOTIVATION



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur les demandes dirigées contre la SCI Zarim's



Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



A l'appui de ses demandes, Mme [N] [Y] produit quelques photographies non datées, quatre attestations lacunaires et des échanges par mail et courrier. 



Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, ces éléments ne peuvent suffire à démontrer l'absence de délivrance conforme du local pris à bail. S'agissant de la jouissance paisible du local, il n'est pas contesté que le bailleur a fait réaliser quelques travaux pendant la durée du bail, sans qu'il ne soit justifié de leur mauvaise qualité. 



Enfin, la clause de non-concurrence stipulée au contrat de bail ne peut s'analyser en une clause d'exclusivité sans aucun autre élément de preuve à l'appui de cette interprétation. La SCI Zarim's n'a donc pas engagé sa responsabilité en accordant un bail à un autre restaurant à proximité de celui exploité par Mme [N] [Y]. 



En conclusion de ce qui précède, les demandes de condamnation de la SCI Zarim's seront rejetées. 



Sur les demandes dirigées contre Mme [N] [Y]



L'article 1353 (anciennement 1315) du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La SCI Zarim's produit un décompte clair et détaillé des sommes dues par Mme [N] [Y] au titre des loyers et charges impayés, qui a fait l'objet d'une mise en demeure du 15 octobre 2019 pour un montant de 5 770,82€. Cette dernière ne produit aucun élément de fait ou de droit pour contester cette somme. 



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris. 



Mme [N] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance et à payer à la SCI Zarim's la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





Confirme le jugement du 29 avril 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [N] [Y] aux dépens d'appel,



Condamne Mme [N] [Y] à payer à la SCI Zarim's la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT