Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 janvier 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/00969 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWSO





[E] [T]

[G]



C/



S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 02 JUIN 2022 suivant déclaration d'appel en date du 28 JUIN 2022 RG n° 11-22-122





APPELANTE :



Madame [E] [T] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Jean Patrice SELLY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003491 du 20/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



INTIMÉE :



S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 13 avril 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. 









LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE :



1- Par acte sous seing privé du 27 septembre 2010, la Société d'habitations à loyer modéré de la RÉUNION (ci-après la SHLMR) a donné à bail à Mme [E] [G] un appartement à usage d'habitation au sein du groupement d'habitations dénommé SHLMR Les Flibustiers, sis [Adresse 1], à [Localité 5] (97490), moyennant un loyer mensuel de 511, 30 € charges comprises.



2- Des loyers étant restés impayés, la SHLMR a fait délivrer, le 16 novembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail à Mme [E] [G]. 

 

3- Par acte d'huissier délivré le 1 er février 2022, la SHLMR a ensuite saisi le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS aux fins de faire constater la résiliation du bail conclu avec Mme [E] [G] , ordonner son expulsion et la voir condamnée à lui payer la somme de 5666, 45 € au titre des loyers et charges impayés.



4- Par un jugement réputé contradictoire du 2 juin 2022, le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- CONSTATÉ que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2010 entre la SHLMR et Mme [G] [E], concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], [Localité 5], sont réunies au 16 janvier 2022 ;



- CONDAMNÉ Mme [G] [E] à verser à la SHLMR, la somme de 7.187,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 1er avril 2022 ;



- DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [G] [E] ;

EN CONSÉQUENCE :



- ORDONNÉ à Mme [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signitication du présent jugement ;



- AUTORISÉ la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Mme [G] [E] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;



- CONDAMNÉ Mme [G] [E] à verser à la SHLMR une indemnité d'occupation mensuelle révisable de 563,69 euros, a compter du 2 avril 2022, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux loués ;



- DIT que Mme [G] [E] est tenue de s'assurer contre les risques locatifs dans les conditions prévues à l'article 7 g) de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 ;



- CONDAMNÉ Mme [G] [E] à verser à la SHLMR la somme de 100,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- REJETÉ toute autre demande ;



- CONDAMNÉ Mme [G] [E] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;



- CONSTATÉ l'exécution provisoire de plein droit de la décision.



5- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 28 juin 2022, Mme [E] [G] a interjeté appel du dit jugement.



6- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 28 septembre 2022 Mme [E] [G] demande à la cour :



- De DÉCLARER son appel recevable et bien fondé ;



- D'INFIRMER le jugement rendu le 2 juin 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection prés le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a :



 CONDAMNÉ Mme [G] [E] à verser a la SHLMR la somme de 7.187,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d"occupations impayés, arrêtés au 1 er avril 2022 ;



 Dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [G] [E] ;



 CONDAMNÉ Mme [G] [E] à verser a la SHLMR la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 CONDAMNÉ Mme [G] [E] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;



Statuant à nouveau, de :



- LIMITER la condamnation de Mme [T] [G] [E] à la somme de 2.195,52 euros ;



- ACCORDER à Mme [T] [G] [E] des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative par échéances mensuelles ;



- CONDAMNER la SHLMR à verser à la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES la somme de 2.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;



- CONDAMNER la SHLMR aux entiers dépens.

 

7- pour l'essentiel, Mme [E] [G] fait valoir :



- que les allocations logement dont elle bénéficiait ont été retenues par l'organisme payeur (la caisse d'allocations familiales, ci-après la CAF) à partir du mois de juillet 2021 en raison de l'indécence du logement ;



- que le bailleur ne peut pas lui en réclamer le paiement ;



- qu'ayant restitué les clés du logement en juillet 2022, elle a ainsi perdu le bénéfice du versement de 12 mois d`allocations pour un montant cumulé de 4.992 € (416 € X 12) somme qui doit venir en déduction de la créance du bailleur ;



- que les conditions sont réunies pour que lui soit accordé un délai de paiement sur 36 mois.



8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 4 avril 2023, la SHLMR demande à la cour de :

 

- Constater que Mme [E] [T] [G] a libéré le logement et restitué les clés le 08 août 2022 ; 

 

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 02 juin 2022 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance de la SHLMR à la somme de 8.631,54 € (frais judiciaires de 441,41 €, 451,75 € et travaux 336,93 € déduits) ; 

 

 - Rejeter toutes demandes de délai pour régler la dette ; 



- Débouter Mme [T] [G] de l'intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ; 

 

- Condamner Mme [T] [G] à régler à la SHLMR la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 

 

A titre subsidiaire : 

 

- Juger que le montant de l'allocation logement suspendu s'élève à la somme de 361 € par mois et que la période de suspension s'étend de juillet 2021 à juillet 2022, soit 4.693 € d'allocations logements suspendues à déduire éventuellement de la somme de 8.631,54 € ; 

 

- Sous cette réserve, condamner Mme [T] [G] à régler à la SHLMR la somme de 3.938,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 08 août 2022 (date de restitution des clés) ; 

 

- Ordonner la compensation à due concurrence entre toute somme qui serait allouée à Mme [T] [G] avec la créance de la SHLMR. 



9- Pour l'essentiel, la SHLMR fait valoir :



- que depuis le mois d'avril 2018, sa locataire ne s'acquitte plus de l'intégralité de ses loyers et charges courants, accumulant de manière continue des impayés ;



- qu'elle a fait réaliser les travaux nécessaires par suite du constat de non-décence établi le 04 octobre 2021 par la CAF et réceptionné par elle le 23 novembre 2021 ;



- que ces travaux ont été réceptionnés le 13 mai 2022 ;



- que par jugement en date du 05 décembre 2022, Mme [T] [G] a été déboutée dans le cadre de l'action qu'elle avait entreprise aux fins de voir la SHLMR CONDAMNÉE à réaliser des travaux sur l'appartement ;

 

- que Mme [T] [G] a spontanément libéré le logement et restitué les clés le 08 août 2022 ;



- qu'elle a entrepris les démarches aux fins de déblocage des allocations logement suspendues mais que l'organisme payeur (la CAF) n'a pas répondu à sa demande ;



- que c'est du fait du non-paiement des loyers que le versement des allocations logement a été suspendu par la CAF;



- que le montant de l'allocation logement suspendue s'élève à la somme de 361 € par mois et que la période de suspension s'étend de juillet 2021 à juillet 2022 ;



- que depuis le mois de juillet 2022, Mme [T] [G] n'a rien versé et que l'octroi de délais ne lui permettra pas de faire face à ses obligations.

 

10- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 avril 2023.



11- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 27 octobre 2023.





MOTIFS



Sur la résiliation du bail :



12- Aux termes des dispositions de l'article 24- I de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux.



13- Il est constant, en l'espèce, que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail que la SHLMR a fait délivrer le 16 novembre 2021 à Mme [G] [E] est demeuré infructueux.



14- Mme [G] [E] déclare qu'elle a libéré les lieux en juillet 2022 et ne conteste plus, en l'état de ses dernières conclusions, le chef de jugement par lequel le 1 er juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se trouvaient réunies à la date du 16 janvier 2022.

 

15- Le jugement du 2 juin 2022 sera par conséquent confirmé sur ce point de même que sur les chefs d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation qui en constituent le prolongement immédiat.



Sur la dette locative de Mme [G] [E] :

 

16- Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le ait qui a provoqué l'extinction de son obligation.



17- En l'espèce, la SHLMR produit le bail conclu avec Mme [G] [E], un état des lieux de sortie établi par huissier à la date du 08 août 2022 ainsi qu'un décompte dont il ressort qu'à la date du 1 er septembre 2022 cette dernière restait redevable de la somme de 8.631,54 € (frais judiciaires de 441,41 €, 451,75 € et travaux 336,93 € déduits). 



18- La SHLMR verse également aux débats une lettre de la caisse d'allocations familiales en date du 04 octobre 2021 portant constat d'indécence du logement donné à bail à Mme [G] [E].



19- Cette lettre permet d'établir que la SHLMR avait jusqu'au 30 avril 2022 pour mettre en conformité son logement et que l'allocation logement servie à Mme [G] [E] a été retenue en application des dispositions de l'article L 542- 2 du code de la sécurité sociale à hauteur d'un montant mensuel de 361 €.



21- Les dispositions de l'article L 542- 2 du code de la sécurité sociale prévoient que le bénéfice de l'allocation de logement conservée par l'organisme payeur jusqu'à l'issue du délai de mise en conformité est définitivement perdu lorsque à cette date le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques d'un logement décent. 



22- Le même article précise que le propriétaire ne peut pas alors demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

 

23- Dans le cas de Mme [G] [E], il ressort des propres déclarations de la SHLMR que le délai qui lui avait été fixé par l'organisme payeur n'a pas été respecté, les travaux susceptibles de remédier au constat de non décence du logement n'ayant été achevés qu'au cours du mois de mai 2022.



24- Dans ces conditions, la créance de la SHLMR doit effectivement être diminuée de l'allocation logement que l'organisme payeur a conservée ainsi que le soutient Mme [G] [E].



25- Comme l'allocation logement a été suspendue à partir de juillet 2021, Mme [G] [E] est fondée à voir retrancher de sa dette locative la somme de 4693 € (361 € X 13 mois) 



26- Le jugement du 2 juin 2022 sera par conséquent infirmé sur ce point et Mme [G] [E] condamnée à verser à la SHLMR la somme de 3938, 54 € (8631, 54 - 4693).



Sur la demande de délais :



27- L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.



28- En l'espèce, Mme [G] [E] a produit des justificatifs de revenus anciens (août 2022 pour les plus récents) et aucun élément au sujet de ses charges.



29- Depuis qu'elle a libéré les lieux, elle s'est abstenue deffectuer le moindre règlement alors même qu'une partie de la dette n'était pourtant pas conttestée.



30- Il n'est donc pas établi qu'elle se trouve en situation de régler sa dette.



31- Il ne peut par conséquent lui être alloué les délais qu'elle sollicite.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



32- Mme [G] [E] , partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel



33- A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



34- Il serait inéquitable de laisser la SHLMR supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer.



35- La décision du premier juge sera confirmée et il lui sera alloué une nouvelle indemnité d'un montant de 100 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,







Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 2 juin 2022 sauf en ce qu'il condamne Mme [G] [T] [E] à payer à la Société d'habitations à loyer modéré de la RÉUNION (la SHLMR) la somme de 7187, 52 € au titre des loyers impayés à la date du 1 er avril 2022;



Statuant de nouveau,



Condamne Mme [T] [G] [E] à verser à la Société d'habitations à loyer modéré de la RÉUNION (la SHLMR) la somme de 3938, 54 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 08 août 2022 ;



Dit n'y avoir lieu à l'octroi d'un délai ;



Condamne Mme [T] [G] [E] à verser à la Société d'habitations à loyer modéré de la RÉUNION (la SHLMR) la somme de 100 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Condamne Mme [T] [G] [E] aux dépens de l'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT