Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 29 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01850 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG6R

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2024
MINUTE N° 23/04125
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Nous, Madame Christelle HILPERT, Première vice présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE CRISTAL RENTE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Me Benjamin FEHLBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049

ET :

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 4]

LA SOCIETE SARWIN SUPER MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Tous deux représentés par Me Erol DEMIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1716

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 avril 2021, la société COMETE INVESTIMMO 1 a donné à bail à SARWIN SUPER MARKET, alors en cours de formation, des locaux à usage commercial situés dans un immeuble sis à [Adresse 6], cadastré section Z numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et constituant le lot n°1, pour un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 80.000 euros.

Par acte du même jour, M. [K] [W] s'est porté caution des sommes dues par SARWIN SUPER MARKET à hauteur de la somme de 80.000 euros.

Le 16 décembre 2021, la société CRISTAL RENTE est devenue propriétaire du local commercial. 

Par actes des 18 et 24 octobre 2023, la société CRISTAL RENTE a assigné en référé SARWIN SUPER MARKET et M. [W] pour faire constater la résiliation du-dit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir l'expulsion sous astreinte de SARWIN SUPER MARKET, et de tous occupants de son chef, la séquestration des meubles occupant les lieux et la condamnation solidaire de SARWIN SUPER MARKET et M. [W] à lui payer :

une provision de 109.834,40 euros à valoir sur les loyers, taxes et charges impayés, avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer délivré le 28 juin 2023,une indemnité d’occupation de 395,61 euros par jour de retard, augmentée des charges, redevances, travaux et taxes dont le preneur est redevable, avec effet au 29 juillet 2023, une provision sur pénalité de retard de 10.983,44 euros,
Elle a demandé également :
d'ordonner la capitalisation des intérêts échus,de dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,de condamner solidairement SARWIN SUPER MARKET et M. [W] à lui payer une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les dépens, comprenant le coût des commandements de payer, de levée de l'état des privilèges et nantissements et de la dénonciation aux créanciers inscrits,
A l'audience du 11 décembre 2023, la société CRISTAL RENTE a indiqué que la dette a baissé depuis l'assignation et s'établit à la somme de 50.395,78 euros. SARWIN SUPER MARKET et M. [W] n'ont pas contesté cette dette mais ont sollicité l'octroi de délais de paiement sur une période de 10 mois.

la société CRISTAL RENTE a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement mais sur une période de 6 mois, des délais ayant déjà été accordés dans le cadre d'un projet de protocole transactionnel entre les parties qui n'a finalement pas pu aboutir. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

SUR CE,

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

La société CRISTAL RENTE justifie, par la production du bail, comprenant l'engagement de caution souscrit avec mention manuscrite, du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de justice le 28 juin 2023 à la société SARWIN SUPER MARKET et le 19 septembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception envoyée à M. [K] [W], ainsi que du décompte en date du 8 décembre 2023, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 50.395,78 euros, 4ème trimestre 2023 inclus.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 28 juin 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 29 juillet 2023. 

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du débiteur et des paiements intervenus depuis le commandement de payer, s'élevant notamment entre le 1er novembre 2023 et le 5 décembre 2023 à la somme de 67.500 euros, telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux, sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la demande de clause pénale, de majoration de l'indemnité d'occupation, ni à celle de demande de conservation du dépôt de garantie, appréciations relevant du juge du fond au regard de leur caractère indemnitaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CRISTAL RENTE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 29 juillet 2023 ;

Condamnons solidairement SARWIN SUPER MARKET et M. [W] à payer à la société CRISTAL RENTE la somme provisionnelle de 50.395,78 euros correspondant aux loyers, taxes et charges impayés, 4ème trimestre 2023 inclus, au 8 décembre 2023 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que SARWIN SUPER MARKET et M. [W] se libèrent de la provision ci-dessus allouée en 10 acomptes mensuels d'égal montant de 5000 euros, sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers, taxes et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :

- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de SARWIN SUPER MARKET et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 6], parcelle cadastrée section Z numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], avec séquestration des meubles dans les conditions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ,
- SARWIN SUPER MARKET et M. [W] devront payer solidairement à la société CRISTAL RENTE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les taxes et charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons solidairement SARWIN SUPER MARKET et M. [W] à payer à la société CRISTAL RENTE la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons solidairement SARWIN SUPER MARKET et M. [W] aux dépens, comprenant les frais d’huissier engagés dans le cadre de la présente instance, ainsi que les frais du commandement de payer du 28 juin 2023 ;

Déboutons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 JANVIER 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LA PRÉSIDENTE

Christelle HILPERT