Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 4 — 29 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JANVIER 2024


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/01870 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XLJ6
N° de MINUTE : 24/00047



Madame [G] [V] épouse [P]
née le 10 Août 1970 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-François BORNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 216

DEMANDEUR

C/

La S.A.S. IMMOTOP
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2444

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2023, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, rédigé par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 août 2018, madame [G] [V] épouse [P] a confié la gestion locative de son pavillon sis [Adresse 2] à la SAS Immotop. 

Dans ce cadre, le bien a été donné à bail à monsieur [B] [S] à compter du 1er août 2020.

Courant juin 2021, madame [V] a fait connaître à l’agence Immotop sa volonté de reprendre le bien pour y habiter. 

Le 30 juin 2021, l’agence a adressé à monsieur [S] un premier congé pour le 20 novembre 2021, par référence à un bail du 20 novembre 2020. 

Le 17 février 2022, l’agence a fait délivrer à monsieur [S] un second mandat pour le 31 juillet 2022, par référence à un bail meublé du 1er août 2020.

Le locataire a quitté les lieux le 15 septembre 2022.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier enrôlé le 21 février 2023, madame [G] [V] épouse [P] a fait assigner la SAS Immotop devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023, madame [G] [V] épouse [P] sollicite, outre le rejet des prétentions adverses, la condamnation de la SAS Immotop, avec exécution provisoire et rappel que le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification : 
à lui payer la somme de 18.305,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que la société Immotop expose sa responsabilité sur le fondement du droit commun et du droit du mandat, pour avoir délivré un congé erroné et inefficace (terme du bail, préavis) ; qu’elle a ainsi été privée de la possibilité de reprendre son bien et contrainte de verser un loyer dans l’attente (14 mois à 1.050 euros) et de financer l’achat de meubles courants et une assurance habitation (3.605,93 euros) ; que les manquements de l’agence ont directement induit la dégradation de ses relations avec ses locataires, la plongeant dans un état d’anxiété certain (5.000 euros) ; qu’elle n’est pas responsable des difficultés à se reloger rencontrer par son ancien locataire ; qu’il était convenu avec l’agence que seuls des baux meublés, d’une durée d’un an, avec préavis de trois mois, devaient être consentis, précisément pour lui permettre de reprendre son bien rapidement si nécessaire ; que l’explication de la défenderesse sur l’existence de deux baux meublés, le 1er août 2020 et le 17 novembre 2020, au profit d’un même locataire, n’est pas cohérente, outre qu’elle est contredite par les pièces produites, dont le bail du 17 novembre 2020, qui vise une location non meublée ; que la demande reconventionnelle n’est pas manifestement pas fondée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2023, la SAS Immotop demande au tribunal de rejeter les prétentions de madame [G] [V] et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient qu’ayant été prévenue fin juin 2021 de la volonté de madame [V] de reprendre son bien, donné en location meublée, le congé ne pouvait être délivré que pour le 31 juillet 2022, en application du délai de préavis de trois mois prévu par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et compte tenu de la date du contrat ; que l’erreur initiale sur le premier congé ne change rien à cette situation ; qu’elle n’est pas responsable du fait que la demanderesse a récupéré les clés de son logement le 15 septembre 2022 et non le 1er août 2022, le locataire ayant décidé d’attendre de pouvoir emménager dans son nouveau logement ; qu’elle n’avait aucune obligation de reloger la famille [S] ; que madame [V] a du reste conservé le dépôt de garantie de 3.000 euros ; que la demanderesse omet de préciser que si elle a payé un loyer de 1.050 euros par mois pour se loger, elle a perçu en contrepartie un loyer de 1.410 euros par mois en exécution du bail donné à monsieur [S] ; que la demanderesse est seule responsable de la dégradation des relations avec ses locataires ; que le comportement de madame [V] lui a causé un préjudice moral devant être réparé sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 30 août 2023 par ordonnance du même jour. 

A l'audience du 18 décembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2024, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur les demandes de madame [V]
Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d'un bien immobilier qui commet un manquement dans l’exécution de son mandat.

A ce titre, il résulte de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur peut donner congé à son locataire pour reprendre le bien en vue de l’occuper à la condition de respecter un préavis de six mois pour les logements non meublés (article 15) et de trois mois pour les logements meublés constituant la résidence principale du locataire (article 25-8).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, dans la mesure où il est constant que madame [V] a fait connaître à l’agence Immotop son intention de reprendre le logement litigieux pour l’occuper courant juin 2021, monsieur [S] était fondé à rester dans les lieux, indépendamment des dates mentionnées dans les deux congés successifs rédigés par l’agence Immotop :
jusqu’au 31 juillet 2022 sur le fondement du bail meublé en résidence principale conclu le 1er août 2020, compte tenu du préavis de trois mois à respecter ; jusqu’au 9 novembre 2022 sur le fondement du bail non meublé en résidence principale conclu le 17 novembre 2020, compte tenu du préavis de six mois à respecter. 
Dès lors qu’il est établi que monsieur [S] a quitté les lieux le 15 septembre 2022, seule la période du 1er août au 15 septembre 2022 est ainsi susceptible d’être reprochée à l’agence Immotop, ce qui exclut d’ores et déjà les dépenses mobilières effectuées antérieurement invoquées par la demanderesse.

Mais, même sur la période du 1er août au 15 septembre 2022, le lien de causalité entre la faute reprochée à l’agence immobilière et le préjudice allégué n’est pas suffisamment démontré puisque le maintien dans les lieux de monsieur [S] était justifié par le bail non meublé du 17 novembre 2020, portant la signature de madame [V], qui ne peut donc prétendre qu’elle en ignorait l’existence. Le préjudice matériel – hors dépenses mobilières déjà écartées supra – n’est du reste pas justifié, dans la mesure où le loyer exposé par madame [V] pour se loger ailleurs (1.050 euros) était inférieur à celui perçu de la part de monsieur [S] (1.500 euros) et où la demanderesse devait payer une assurance habitation quel que soit son lieu de résidence.

Les demandes indemnitaires de madame [V] seront ainsi rejetées.

Sur la demande de l’agence Immotop
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas suffisamment établi que le comportement de madame [V], qui n’a fait que défendre ses droits, à l’égard de l’agence Immotop, serait constitutif d’une faute, d’autant que le présent litige est né du premier congé rédigé par cette dernière, mentionnant à tort une date de fin de bail au 20 novembre 2021, quel que soit le contrat de location retenu.

La demande indemnitaire sera ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, madame [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à l’agence Immotop une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 1.500 euros.

Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, 

Déboute madame [G] [V] épouse [P] de ses demandes de dommages et intérêts ; 

Déboute la SAS Immotop de sa demande de dommages et intérêts ; 

Condamne madame [G] [V] épouse [P] aux dépens ; 

Condamne madame [G] [V] épouse [P] à payer à la SAS Immotop la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


La minute a été signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT