Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 29 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01892 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIOP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00313
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société PRIMONIAL CAPIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

ET :

La société L’AVENUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2011, la société Les Jardins de Gabriel a consenti à Monsieur [F] [N] et Monsieur [V] [M], agissant pour le compte de la société l'Etoile en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2].

Le fonds de commerce a ensuite été cédé à la société La Véranda, puis à la société L'AVENUE.

Par acte du 6 novembre 2023, la société PRIMONIAL CAPIMMO, venant aux droits de la société Les Jardins de Gabriel, pour avoir acquis les locaux le 8 juin 2016, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société L'AVENUE, pour :
faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 105.290,07 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 13 octobre 2023, une indemnité d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 2.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, des états des privilèges et nantissements.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 décembre 2023.

A l'audience, la société PRIMONIAL CAPIMMO sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société L'AVENUE n'a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 septembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 76.947,93 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 14 octobre 2023. L’obligation de la société L'AVENUE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société L'AVENUE causant un préjudice à la société PRIMONIAL CAPIMMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société PRIMONIAL CAPIMMO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation, que la société L'AVENUE reste lui devoir au 13 octobre 2023 une somme de 105.290,07 euros (loyers et indemnités d’occupation), échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

La société L'AVENUE sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La demande présentée sur le fondement de la conservation du dépôt de garantie peut s'analyser en une clause pénale. Pour les raisons indiquées précédemment, son examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

La société L'AVENUE sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des états des privilèges et nantissements.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PRIMONIAL CAPIMMO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 14 octobre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société L'AVENUE ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société L'AVENUE au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société L'AVENUE à payer à la société PRIMONIAL CAPIMMO la somme provisionnelle de 105.290,07 euros ;

Condamnons la société L'AVENUE à payer à la société PRIMONIAL CAPIMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société L'AVENUE à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des états des privilèges et nantissements ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 JANVIER 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT