Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03985 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XR55
N° de MINUTE : 24/00044


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

C/

DEFENDEURS

S.A.S FONCIERE SINEL,
[Adresse 2]
[Localité 1]
pris en personne de son représentant légal, domiciliée chez GIF, [Adresse 3]
Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FONCIERE SINEL est propriétaire du lot n°101 de l'immeuble sis [Adresse 4] (93).
 
Par actes d’huissier du 07 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [I] [X], a fait assigner la SAS FONCIERE SINEL aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole recevable et bien fondé en ses demandes,
- CONDAMNER la société FONCIERE SINEL à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole une somme de 30.775,28 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2023 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er juillet 2021, et sur le surplus à compter de l'assignation,
- CONDAMNER la société FONCIERE SINEL à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole une somme de 677,31 euros au titre du remboursement des frais,
- CONDAMNER la société FONCIERE SINEL à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER la société FONCIERE SINEL à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole une somme de 2.777,25 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- DIRE et IUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de la société FONCIERE SINEL,
- CONDAMNER la société FONCIERE SINEL aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, La SAS FONCIERE SINEL n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 septembre 2023 et fixée à l'audience du 08 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de La SAS FONCIERE SINEL;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 08 décembre 2016, 28 février 2018, 25 septembre 2019, 19 juin 2020, 18 janvier 2021, 24 janvier 2022, 21 avril 2022, le 26 septembre 2022 et du 15 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2015/2016, 2016/2017, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 ainsi que le budget prévisionnel 2022/2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 2 mars 2023 ainsi que le commandement de payer du 21 mars 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 13 mars 2023 la somme de 187,69 euros sollicitée au titre de « solde antérieur au 16/02/2022 (date de reprise par Matera) » qui n'est pas justifiée. 

De surcroît, les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 7,67 euros au titre de « frais de relance pour impayé » du 28 avril 2022 et la somme de 1,42 euros au titre de « frais de relance pour impayé » du 06 juin 2022 doivent également être écartées.

Ainsi, il convient de condamner La SAS FONCIERE SINEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.578,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.


L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, ledit intérêt ne pouvant avoir pour point de départ le 1er juillet 2021, date antérieure à la première somme dont il est sollicité le recouvrement au regard de l'extrait de compte transmis en pièce n°3.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 677,31 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 19 avril 2021.

En l'absence de transmission du contrat de syndic, permettant d'établir le montant des frais appliqués à l'égard des actes relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être fait droit à la demande relative aux frais de relance des 5 et 7 octobre 2022 d'un coût de 9,09 euros.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification des commandements de payer du 1er juillet 2021, d'un coût de 145,70 euros, et du 21 mars 2023, à hauteur de 242,46 euros, ainsi que de la sommation de payer du 17 mars 2023, d'un coût de 279,96 euros, dont il est justifié.

La SAS FONCIERE SINEL sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 668,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, La SAS FONCIERE SINEL paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation et ce, notamment compte tenu des importants travaux mis en œuvre au sein de la copropriété.



Il y a lieu en conséquence de condamner la SAS FONCIERE SINEL, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, La SAS FONCIERE SINEL sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.




PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE SINEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [I] [X], la somme de 30.578,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE SINEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [I] [X], la somme de 668,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE SINEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [I] [X], la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE SINEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [I] [X], la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE SINEL aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT