Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 29 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/00731 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMXP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00309
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La COMMUNE DE [Localité 3]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître My-Kim YANG PAYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

ET :

La société PIZZERIA LE DUC
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien COLAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 252

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EXPOSE DU LITIGE

Il résulte d'un acte sous seing privé en date du 22 septembre 2016 que la mairie de [Localité 3] a consenti à Monsieur [G] [Y], représentant la société PIZZERIA LE DUC, un bail dérogatoire portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3]. 

Le contrat prévoit qu'il est souscrit pour une durée d'un an à compter du 23 septembre 2016, renouvelable une fois.

Par acte du 14 avril 2023, la commune de [Localité 3] a assigné la société PIZZERIA LE DUC en référé devant le président de ce tribunal pour :
faire constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente ordonnance, ainsi que le transport des meubles et objets mobiliers y étant entreposés ; condamner la société PIZZERIA LE DUC à lui payer à titre provisionnel :la somme de 70.499,29 euros à valoir sur loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 février 2023, assortie des intérêts légaux, à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation des intérêts ;une indemnité d'occupation mensuelle de 2.100 euros, augmentée des charges et taxes.Elle sollicite en outre la condamnation de la société PIZZERIA LE DUC à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 juillet 2023, lors de laquelle la commune de [Localité 3] a maintenu ses demandes. 

En réplique, la société PIZZERIA LE DUC a fait valoir que la demanderesse ne justifiait pas sa qualité de propriétaire des lieux. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur une durée de 24 mois. 

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2023. 

La commune de [Localité 3] a été autorisée à justifier de sa qualité à agir en cours de délibéré, ce qu'elle a fait par note du 20 juillet 2023 aux termes de laquelle elle explique que :
les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ont été donnés à bail à Monsieur [N] [R] par la société ANSA, alors propriétaire des lieux, suivant acte du 18 novembre 2010 ;la société ANSA a cédé les locaux à la SCI VIOLET LEDUC le 18 juillet 2012 ;elle est actuellement elle-même preneur des locaux après avoir préempté le 4 mai 2015 le droit au bail auparavant détenu par Monsieur [N] [R] ;elle a été autorisée par la SCI VIOLET LEDUC, par avenant du 29 août 2016 au contrat du 18 novembre 2010, à sous-louer les locaux ;c'est dans ces circonstances qu'elle a donné les locaux en sous-location à la société PIZZERIA LE DUC le 22 septembre 2016.
Par note en délibéré du 8 septembre 2023, la société PIZZERIA LE DUC a fait valoir que :
il n'est pas produit l'autorisation du nouveau propriétaire de sous-louer les locaux ;il n'est pas versé aux débats le bail commercial entre le nouveau propriétaire et la demanderesse ;il n'est pas démontré que la commune de [Localité 3] règle les loyers ;il n'a jamais été conclu un nouveau bail entre les parties, après le 22 septembre 2018 : la société explique que les dispositions du code de l'urbanisme prévoient que le titulaire du droit de préemption commercial et artisanal, qui n'a pas vocation à conserver le bien préempté, est tenu de le rétrocéder à un commerçant ou un artisan dans les deux ans ; elle précise qu'elle même était disposée à acquérir le fonds de commerce et qu'elle en avait avisé la commune ;aucune information n'est communiquée sur la déclaration de cession et sur les délibérations relatives à la préemption et à ses conséquences en conseil municipal.
Par mention au dossier, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la commune de [Localité 3] de répondre aux moyens soulevés par la société PIZZERIA LEDUC dans sa note en délibéré du 8 septembre 2023.

A l'audience du 22 décembre 2023, la commune de [Localité 3] a maintenu ses demandes, en actualisant la dette à 80.734,64 euros, précisant que les dispositions des conventions signées avant que la société Immobilière 3F, actuel propriétaire des lieux, ne les acquiert, trouvent encore application. Elle précise que la société Immobilière 3F est informée et approuve la sous-location, et que la question du droit de préemption n'est pas l'objet de la présente procédure. Elle s'oppose à tout délai de paiement.

La défenderesse invoque une contestation sérieuse tenant à la régularité des droits que la commune affirme détenir sur le bien sous-loué. Elle indique solliciter à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.
 
La société PIZZERIA LE DUC ayant été maintenue dans les locaux au terme du contrat, il s'est opéré un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, et en particulier à l’article L. 145-41 du code de commerce.
 
Aux termes de cet article, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, et que les mentions du commandement de payer permettent au locataire de vérifier la somme dont il lui est demandé le paiement.

Il est également rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. 

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et il incombe au bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, de rapporter la preuve de sa créance.

Il est établi en l'espèce que :
la commune de [Localité 3] est devenue locataire des lieux le 4 mai 2015 après avoir exercé un droit de préemption sur le droit au bail cédé par Monsieur [N] [R], en application de l'article L 214-1 du code de l'urbanisme ;l'article L 214-2 du même code prévoit que le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises ;il n'est toutefois prévu aucune sanction dans l'hypothèse où le titulaire du droit de préemption n'aurait pas procédé à la rétrocession dans le délai précité ;il résulte des échanges entre les services de la commune et Monsieur [G] [Y] que celui-ci a souhaité acquérir le local ; que la demanderesse n'indique pas quelle suite a été donnée à cette requête ;le local est en mauvais état notamment en raison d'un chantier en cours à proximité.
Par ailleurs, la commune de [Localité 3] produit :
le contrat du 22 septembre 2016 ;l'acte authentique du 4 mai 2015 par lequel elle a exercé son droit de préemption ;l'avenant au contrat du 18 novembre 2010, aux termes duquel la société la SCI VIOLET LEDUC, alors propriétaire des locaux, a autorisé la sous-location des locaux par la commune de [Localité 3] ;un commandement visant la clause résolutoire du contrat signifié le 2 janvier 2023, pour le paiement d'une somme en principal de 66.782,77 euros ;
un décompte arrêté au 20 décembre 2023 mentionnant une somme restant due de 80.734,64 euros.
Il en ressort d'abord que la commune de [Localité 3] dispose d'un droit à agir dès lors que les dispositions précitées du code de l'urbanisme ne prévoient pas de sanction à défaut de rétrocession dans le délai de deux ans suivant le transfert de propriété à son profit. Par ailleurs, elle n'a pas à justifier d'un contrat de bail qu'elle aurait signé avec la société Immobilière 3F, après que celle-ci a acquis les locaux le 27 octobre 2022, ni d'une autorisation de sous-location qu'elle lui aurait accordée, car la société Immobilière 3F, en sa qualité de nouveau propriétaire, vient aux droits de la SCI VIOLET LEDUC dans l'exécution des contrats en cours. 

Toutefois, il est également relevé que dans le contrat liant les parties, comme dans l'assignation, la commune apparaît comme bailleur et la société défenderesse comme preneur sans qu'il soit fait mention d'une location principale, et que la commune ne justifie pas d'un suivi des demandes de sa sous-locataire (s'agissant notamment de sa demande d'acquisition du fonds, et de l'état du bien loué situé dans un quartier sensible de la ville).

Il résulte dès lors de l'ensemble de ces éléments :
une contestation sérieuse sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, et celles qui en sont la conséquence, portant sur les circonstances précitées dans lesquelles le commandement a été signifié, qui sont susceptible d'entacher la régularité de l'acte ;une contestation sérieuse sur la demande en paiement de l'arriéré tenant à l'état du bien loué et à ses conditions d'exploitation en 2021.
Les demandes de la commune du [Localité 3] seront pas conséquent rejetées.

La demanderesse, succombant, sera condamnée au paiement des dépens et il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la commune de [Localité 3] ;

Condamnons la commune de [Localité 3] au paiement des dépens ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 
 
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 JANVIER 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT