Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 23/00641 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQWY







S.A. DOMOFRANCE

C/

[U] [O]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le

Avocats : Me Anne-laure BLEUZEN
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 26 janvier 2024



JUGE : Madame Frédérique MAILLOT, Vice Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
RCS de Bordeaux B 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de Bordeaux)




DEFENDERESSE :

Madame [U] [O]
née le 04 Juillet 1979 
[Adresse 2] 
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale N°2022/017510 du 08/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Anne-laure BLEUZEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Novembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 30 décembre 2016, la SA d'HLM DOMOFRANCE a donné en location à Mme [U] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 29 juin 2022 sommant la locataire de verser la somme principale de 534,20 € au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 5 octobre 2022, la SA d'HLM DOMOFRANCE a fait assigner Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection de BORDEAUX, demandant à celui-ci:
- de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire 
- subsidiairement d'ordonner la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de la locataire à ses obligations locatives et notamment à son obligation de paiement des loyers et de jouissance paisible des lieux loués;
- d'ordonner l'expulsion de Mme [U] [O] et autres occupants le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est;
- de condamner Mme [U] [O] au paiement :
* de la somme de 655,36 € au titre des arriérés de loyers suivant décompte au 5 septembre 2022 ;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ; 
* de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
* des dépens.

Mise en délibéré au 10 mars 2023, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats le 9 février 2023 avec renvoi au fond par passerelle, en raison d'une erreur d'audiencement. Après 6 renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, l'affaire a été plaidée le 27 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024.

A l'audience, la SA d'HLM DOMOFRANCE représentée par son conseil maintient l'ensemble de ses demandes tant de constat de la clause résolutoire, l'impayé atteignant 8023,30 € au jour de l'audience que de résiliation pour défaut de paiement et troubles de jouissance. Elle précise que dès 2018 elle a reçu des plaintes des voisins en raison du chien de Mme [O], puis à partir d'avril 2021 pour des nuisances fréquentes (fils, hurlements, insultes, bruits, musique, travaux de nuit, agression d'une voisine par son fils mineure). Elle ajoute que les voisins ont souhaité témoigner anonymement de peur des représailles.


Mme [U] [O] représentée par son conseil a sollicité le juge aux fins 
- être autorisée à se libérer de sa dette en 36 mois en sus du paiement des loyers courants avec suspension de la clause résolutoire pendant les délais ; 
- déclarer infondée la demande subsidiaire en résiliation du bail pour troubles de jouissance paisible, les griefs allégués étant anciens et non démontrés et débouter DOMOFRANCE de sa demande ;
- en tout état de cause rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou la réduire à de plus justes proportions
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle expose qu’étant bénéficiaire de l’AAH elle n’a pu régler sa dette de 524 € dans les délais impartis et que DOMOFRANCE a refusé sa demande d’échéancier. Elle ajoute être en difficultés pour régler le loyer dans la mesure où les 3/4 du loyer sont réglés via les APL et que DOMOFRANCE a fait arrêter le versement des APL depuis novembre 2022. Elle conteste les troubles du voisinage: le courrier de 2018 n’est pas contre elle mais contre son chien ; que DOMOFRANCE ne lui a pas fait de courrier de rappel, que la sommation par huissier est irrecevable puisqu’anonyme. Elle ajoute que la voisine qui témoigne a été condamnée pour agression contre son fils. Elle précise être de bonne foi et vouloir des délais pour régler sa dette locative. 

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la demande
 
Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 , les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins 2 mois avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En vertu des dispositions du IV de cet article, ces formalités sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. 

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 10 octobre 2022, soit plus de 2 mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 octobre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

La SA d'HLM DOMOFRANCE apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 30 décembre 2016 qui comprend bien une clause résolutoire, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 juin 2022 et le décompte des loyers et charges au 23 novembre 2023 faisant apparaître un solde de 8023,30 €.

En conséquence, Mme [U] [O] sera condamnée à payer à La SA d'HLM DOMOFRANCE cette somme.

Il convient de constater que les 4 derniers prélèvements de loyers sont revenus impayés de sorte que la reprise des paiements exigée pour obtenir des délais au vu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas démontrée. Au surplus, il aurait été illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais au défendeur compte tenu de la faiblesse de ses revenus, de l’ancienneté et de l’importance de la dette.

Le commandement de payer délivré à Mme [U] [O] le 29 juin 2022 visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

En l'espèce, cette clause conventionnelle a joué, faute d'apurement dans le délai sus visé de l'arriéré exigible pour la période visée dans le commandement de payer dont la régularité n'est pas contestée.

Ainsi, le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 29 août 2022.

Il n'y a pas lieu en conséquence d'examiner la demande subsidiaire de résiliation.


Il est nécessaire d'autoriser à défaut de départ volontaire de Mme [U] [O] son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef.

La réparation du préjudice causé à La SA d'HLM DOMOFRANCE par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ; cette indemnité mensuelle d'occupation devra être versée par Mme [U] [O] jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [U] [O] supportera la charge des dépens.

En conséquence il convient de condamner Mme [U] [O] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 600 €au titre des frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [U] [O] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 8023,30€ au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, arrêtée au 23 novembre 2023 ; 

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [U] [O]; 

Constate la résiliation du bail consenti à Mme [U] [O] concernant le logement situé [Adresse 2], à compter du 29 août 2022 ;

Dit qu'à défaut de départ volontaire, Mme [U] [O] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier;

Rappelle que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Mme [U] [O] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

Déboute les parties du surplus des demandes;

Condamne Mme [U] [O] à payer à la SA d'HLM DOMOFRANCE la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne Mme [U] [O] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits, 


Le Greffier Le Juge