Tribunal Judiciaire · Référés — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01279 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRKB
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JANVIER 2024




DEMANDERESSE : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE – HAUT DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

Mme [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2023

ORDONNANCE du 16 Janvier 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

[B] [W] est propriétaire des lots n°9, 10, 53 et 54, dépendant d’un immeuble « [Adresse 6] », situé à [Localité 4] (59), [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société IMMO de FRANCE-HAUTS de FRANCE.

Par acte du 26 septembre 2023 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société IMMO de FRANCE-HAUTS de FRANCE, a fait assigner [B] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes : 
-29.895,30 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 05 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 
-3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux entiers frais et dépens,

L’affaire appelée à l’audience du 31 octobre 2023, renvoyée à la demande des parties, pour être plaidée le 19 décembre 2023.

A cette date, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°2 reprenant ses prétentions initiales sauf à réactualiser à la baisse sa demande en paiement à la somme de 26.856,61 euros, compte tenu du versement effectué par la défenderesse. 

[B] [W] représentée par son avocat a développé ses prétentions telles que formées dans ses conclusions n°2 déposées à l’audience et reprises oralement, concluant au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, et sollicitant subsidiairement, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois,chaque partie conservant ses frais et dépens. 
 
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La présente décision est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- une attestation notariée établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, 
- les appels de charges et travaux, 
- les relevés individuels de charges,
- le relevé de compte arrêté au 06 septembre 2023, puis au 05 décembre 2023, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 javier 2021, 17 juin 2021 et 12 mai 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, 
- le contrat de syndic, 
- les mises en demeure, dont celle du 13 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 26.856,61 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de [B] [W], selon décompte arrêté au 05 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 et appels de fonds de travaux ALUR du 1er octobre 2023 inclus. 

[B] [W] s’oppose au paiement de ces sommes soutenant qu’elle a sollicité à de nombreuses reprises, le détail des charges et que le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté ses droits, ce qui légitime son abstention à payer les charges. En effet, elle a demandé sans succès la mise à l’ordre du jour de plusieurs propositions, et conteste la gestion des travaux (dalles réalisées en 2018, réfection des balcons) et l’absence de mise en oeuvre de l’abaissement de la température du chauffage de 23 à 19 °, au mépris de la résolution sur ce point de l’assemblée générale de mai 2022. 

Toutefois, dès lors que les comptes ont été régulièrement approuvés par des assemblées générales , qui n’ont pas été contestées, comme en l’espèce, le copropriétaire ne peut s’abstenir de payer les charges de copropriété.
 
Le décompte au 05 décembre 2023, inclut cependant un report de solde débiteur antérieur au 1er janvier 2020 de 3187,29 euros, non justifié, des frais de mise en demeure de 246 euros non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. 

Après déduction des sommes précitées, [B] [W] se trouve donc redevable de la somme de 23.423,32 euros au paiement de laquelle elle sera condamnée. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 
Sur la demande de délais de paiement 

[B] [W] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par [B] [W]. 

Sur les demandes accessoires

[B] [W], qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par judgement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 6] » situé à [Localité 5] (59) [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société IMMO de FRANCE-HAUTS de FRANCE, la somme de 23.423,32 euros ( vngt-trois mille quare cent vint-trois euros et trente-deux centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 05 décembre 2023, appels du 4ème trimestre 2023 et appel de fond de travaux ALUR du 1er october 2023 inclus ;

Rejette la demande de délais de paiement, 

Condamne [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic, la société IMMO de FRANCE-HAUTS de FRANCE, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [B] [W] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.


La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS





Sébastien LESAGE Carine GILLET





Référés

N° RG 23/01279 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XRKB
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] C/ [B] [W] 






EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE




A tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 


Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 


A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 


En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ; 




POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier





Sébastien LESAGE










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