Tribunal Judiciaire · Chambre 1 cab 01 A — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 20/00428 - N° Portalis DB2H-W-B7E-UUIA

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
10 Janvier 2024


Affaire : 

M. [H] [T], Mme [M] [E] épouse [T]
C/
M. [Y] [B], Mme [G] [Z] épouse [B], S.C.P. ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES






le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT - 806
Me Caroline SAUVAGET - 1876
la SCP TACHET, AVOCAT - 609










LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 10 Janvier 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 10 Mai 2023,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2023, devant :

Président : Magali GUYOT, Vice-Présidente

Assesseurs :Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
 Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T]
né le 07 Juillet 1970 à [Localité 10] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1876

Madame [M] [E] épouse [T]
née le 23 Mars 1963 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1876


DEFENDEURS

Monsieur [Y] [B]
né le 01 Janvier 1966 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 5]


représenté par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 806

Madame [G] [Z] épouse [B]
née le 30 Août 1968 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 806

S.C.P. ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES, dont le siège social est [Adresse 12]


représentée par Maître Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 609




EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T] ont fait procéder à une division de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2], située [Adresse 5], dont ils étaient propriétaires, en deux parcelles cadastrées AC [Cadastre 3] et AC [Cadastre 4].

Ils ont fait édifier sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4] une maison d’habitation.

Le 19 septembre 2018, un compromis de vente a été signé par les époux [T] avec Monsieur [Y] [B] et Madame [G] [Z] épouse [B] portant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 3], sur laquelle été édifiée une maison d’habitation.

Par acte de vente en date du 19 décembre 2018, les époux [T] ont vendu ladite parcelle aux époux [B].

Monsieur et Madame [T] ont conservé la propriété de la parcelle AC [Cadastre 4], mais aux termes de l’acte de vente, rédigé par l’étude notariale BAZAILLE et ASSOCIES, aucune servitude conventionnelle n’a été établie.

Par actes d’huissier de justice en date du 26 décembre 2019, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T] ont assigné Monsieur [Y] [B], Madame [G] [Z] épouse [B] et la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de Lyon en vue, principalement, de faire établir l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle AC [Cadastre 4].

Les époux [T] ont cédé la propriété de la parcelle AC[Cadastre 4], le 03 mai 2021, l’acte prévoyant néanmoins que « le vendeur poursuivra cette action en justice malgré la vente de la maison ».

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T] sollicitent du tribunal de :

A titre liminaire, 
- DECLARER recevables et bien fondées les demandes formées par Monsieur et Madame [T] ;

A titre principal,
CONSTATER et à défaut DIRE ET JUGER qu'il existe une servitude de passage par destination du père de famille :
- grevant la parcelle AC [Cadastre 3], dite fonds servant, appartenant aux époux [B] ;
- au profit de la parcelle AC [Cadastre 4], dite fonds dominant, appartenant initialement aux époux [T] ;
CONSTATER et à défaut DIRE ET JUGER que l'assiette de cette servitude correspond au passage :
- partant de l'entrée existante située à l'extrémité nord de la parcelle, d'une largeur de 3,91 mètres ;
- allant jusqu'au portail ouvrant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4], soit sur une longueur de 5,61 mètres ;

A défaut, FIXER la servitude de passage et son assiette selon ces modalités,
 
A titre subsidiaire,
CONSTATER et à défaut DIRE ET JUGER que le fonds AC [Cadastre 4] appartenant initialement aux époux [T] est enclavé ;
CONSTATER et à défaut DIRE ET JUGER qu'il existe une servitude légale de passage pour cause d'enclave :
- grevant la parcelle AC [Cadastre 3], dite fonds servant, appartenant aux époux [B], 
- au profit de la parcelle AC [Cadastre 4], dite fonds dominant, appartenant initialement aux époux [T] ;
CONSTATER et à défaut DIRE ET JUGER que l'assiette de cette servitude correspond au passage :
- partant de l'entrée existante située à l'extrémité nord de la parcelle, d'une largeur de 3,91 mètres,
- allant jusqu'au portail ouvrant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4], soit sur une longueur de 5,61 mètres ;
A défaut, FIXER la servitude de passage et son assiette selon ces modalités,

En toutes hypothèses,
REJETER l’ensemble des demandes formées par Monsieur et Madame [B] et par la SCP BAZAILLE ASSOCIES à l’encontre de Monsieur et Madame [T] ;

Le cas échéant, très subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à tout ou partie des demandes reconventionnelles formées par les époux [B] à l’encontre de Monsieur et Madame [T],
CONDAMNER la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES, notaire, à relever et garantir les époux [T] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

FAIRE INTERDICTION à Monsieur et Madame [B] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [B] et la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES, notaire, ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [B] et la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES, notaire, ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [B] et la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES, notaire, ou qui mieux d'entre eux le devra, aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Emilie BARTHELAT, avocat, sur son affirmation de droit. 
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions.

A titre liminaire, les époux [T] précisent qu’ils demeurent fondés et recevables à maintenir leurs demandes malgré la vente de l’immeuble, car l’acte de vente prévoit que le vendeur poursuivra cette action en justice, malgré la cession de la maison.

Au soutien de leur demande principale, les époux [T] font valoir que, en application des articles 692 et 693 du code civil, les conditions de l’existence d’une servitude par destination du père de famille sont remplies.

Ils contestent le fait que le portail ait été déplacé postérieurement à l’acquisition de la parcelle par les époux [B].

Ils ajoutent qu’il a toujours été dans la commune intention des parties qu'une telle servitude soit conventionnellement consentie sur le fonds [B], cadastré AC [Cadastre 3], au profit de celui appartenant aux requérants, cadastré AC [Cadastre 4].

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils font valoir, sur le fondement des articles 682 et 683 du code civil, que le fonds cadastré AC [Cadastre 4] est enclavé car il ne dispose d'aucune issue et d'aucun accès en voiture depuis la voie publique.

Ils précisent que seul un accès piéton existe depuis la rue de Boutras et que son élargissement est impossible compte tenu du refus des services de l’urbanisme en raison des prescriptions du plan local d’urbanisme (PLU) applicables et de la configuration des lieux.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir que la responsabilité du notaire est engagée. Ils exposent que le notaire a commis une faute en omettant de prévoir une servitude de passage dans l’acte de vente. Ils ajoutent que cette omission fautive leur est préjudiciable dès lors que l’exercice d’une telle servitude leur est indispensable pour accéder à leur propriété.

Ils précisent que les époux [B] ont « exploité » l’absence de servitude dans l’acte afin de s’opposer au passage, ce qui n’aurait pu se produire si la servitude de passage avait été visée à l’acte.

Par ailleurs, ils font valoir l’intention de nuire et la résistance abusive des époux [B] qui contestent l’existence de la servitude de passage, refusant de régulariser un acte la constatant, entravant le passage et se servant de la procédure pour formuler des demandes de remise en état infondées.

Pour conclure au rejet de la demande reconventionnelle de remise en état des lieux, ils exposent que les aménagements réalisés l’ont été avant la vente de la parcelle le 19 décembre 2018 aux époux [B], de sorte qu’ils ne peuvent être constitutifs d’une atteinte à leur propriété.

Pour conclure au rejet de la demande reconventionnelle relative aux eaux pluviales, ils expliquent qu’en contrebas de l’abri possédant un débord de tuiles est installé un système de collecte des eaux de pluies qui ramènent celles-ci vers leur parcelle.

Pour conclure au rejet des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts, ils font valoir que ces demandes sont infondées et révèlent la mauvaise foi des époux [B]. Ils expliquent que ces derniers ne pouvaient ignorer la nécessité de consentir une servitude de passage compte tenu de la configuration des lieux. Ils ajoutent qu’ils ne font que valoir leurs droits.

Ils précisent que les documents d’urbanisme sur lesquels se fondent les époux [B] pour prétendre à un manquement à l’obligation d’information ou à la garantie d’éviction ne concernent pas la parcelle AC [Cadastre 3] qui leur a été vendue, mais la parcelle AC [Cadastre 4] ayant été conservée par les époux [T]. Ils précisent qu’aucune difficulté relative à l’application des règles d’urbanisme n’est établie concernant les travaux réalisés sur la parcelle vendue aux époux [B].

Ils en concluent que la demande d’expertise est donc infondée et ajoutent qu’elle est par ailleurs inutile, le juge civil n’ayant pas compétence pour constater l’existence de prétendus manquements aux dispositions ou autorisations d’urbanisme.

Au soutien de leur demande de se voir relevés et garantis par l’étude BAZAILLE ET ASSOCIES en cas de condamnation, ils affirment que c’est en raison de l’omission de la servitude dans l’acte de vente que la présente procédure a été initiée et que les demandes reconventionnelles ont été formées à leur encontre.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, Monsieur [Y] [B] et Madame [G] [Z] épouse [B] demandent au tribunal de :

- Constater, dire et juger que la configuration du bien vendu par les époux [T], sis [Adresse 5], est déterminée conformément au plan figurant au document d’arpentage annexé à l’acte authentique de vente du 19 décembre 2018 ;

- Constater spécialement que ce bien comporte un portail distant de la voie publique de la manière suivante : 
* Au Sud, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 4], à une distance de 3,50 m,
* Au Nord, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 1], à une distance de 4,40 m.

- Condamner les époux [T], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre la situation en l’état, et spécialement à :
→ Détruire la rampe d’accès à leur propriété, dont il est établi qu’elle a été édifiée sur leur terrain, la destruction étant la conséquence nécessaire de l’empiétement,
→ Rétablir un mur plein en lieu et place du portail coulissant installé le long de l’allée conduisant au portail des époux [B],
→ Remettre en place le portail, conformément aux limites déterminées par le document d’arpentage emportant division du 13 juillet 2017, et annexé à l’acte de vente ;

- Constater spécialement le défaut de constitution, à leur charge et au profit des époux [T], de toute servitude du père de famille ou d’enclave ;

- Avant dire droit, ordonner une expertise et désigner un expert immobilier aux fins notamment de : 
* Se rendre sur les lieux, prendre connaissance de tous documents d’urbanisme afférents aux opérations de construction sur le bien sis [Adresse 5], 
* Déterminer les documents portés ou non à la connaissance des époux [B] antérieurement à la vente du 19 décembre 2018, et les informations dont ils disposaient en conséquence, 
* Vérifier et décrire la conformité ou la non-conformité des lieux au regard de toutes autorisations d’urbanisme accordées aux époux [T] et des autres règles d’urbanisme, 
* Evaluer le préjudice subi par les époux [B] au titre des non-conformités établies, au regard notamment du coût d’éventuels travaux de remise en état, et de perte de valeur vénale de leur bien, ou de la reconstruction d’un carport conforme,
* Evaluer le préjudice résultant pour les époux [B] de l’établissement éventuel d’une servitude non conventionnelle aux fins de donner l’accès du tènement voisin à la voie publique,
* Donner toutes autres informations de nature à permettre la résolution du litige,

- Dire que les opérations d’expertise seront opposables tant aux époux [T] qu’à la SCP Bazaille et Associés,

- Dire que les frais d’expertise seront à la charge des époux [T] qu’à la SCP Bazaille et Associés, sauf à allouer, à la charge des mêmes, une provision ad litem équivalente à la provision à valoir sur les frais d’expertise et à toutes provisions complémentaires,

- Surseoir à statuer dans l’attente de la liquidation définitive des préjudices,

- En toute hypothèse, rejeter toutes demandes, fins, prétentions, moyens tels que dirigés contre les époux [B],

- Condamner les époux [T], in solidum avec la SCP Bazaille et Associés, à verser aux époux [B] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Donner acte aux époux [B] de ce qu’ils se réservent de solliciter toutes mesures et dommages et intérêts complémentaires selon ce que révèleront les exigences en matière d’urbanisme afin de régulariser la situation anormale créée par les époux [T],

- Condamner les mêmes au versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

Au soutien de leur demande de remise en état, les époux [B] font valoir qu’au jour de la vente, la consistance du bien est attestée par le plan de division figurant en annexe. Ils expliquent que ce plan fait apparaître une allée partant de la voie publique et débouchant sur un portail situé, au Sud, une séparation avec la parcelle AC [Cadastre 4], d’une longueur de 3,50 m, sur un mur plein, au Nord, une séparation avec la parcelle AC [Cadastre 1], d’une longueur de 4,40 m.

Ils exposent qu’aucune autre configuration du bien ne leur est opposable.

Pour conclure au rejet de la demande de voir constater l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, ils font valoir qu’au moment de la division la servitude, telle qu’alléguée par les époux [T], n’était matérialisée par aucun aménagement. Ils expliquent que la configuration actuelle, qui fait apparaître une distance de 4,40 mètres entre leur portail et la voie publique au niveau de la séparation avec le fonds des époux [T], procède d’aménagements opérés postérieurement à la division.

Pour conclure au rejet de la demande de voir constater l’existence d’une servitude d’enclave, ils font valoir que l’état d’enclave n’est pas établi. Ils exposent que les époux [T] ne justifient pas qu’ils ont demandé à l’autorité administrative la possibilité d’agrandir l’ouverture piétonne actuelle ou de créer une ouverture nouvelle. Ils ajoutent que, même si c’était le cas, cet état d’enclave résulterait exclusivement du réaménagement de leur tènement par les époux [T], au moyen d’une division dictée par l’intention d’en tirer un profit manifeste, et qu’il procéderait donc de leur volonté, ce qui les exclurait alors du bénéfice des dispositions de l’article 682 du code civil.

Ils ajoutent que l’accès unique pour les deux constructions, qui aurait conditionné l’obtention du permis de construire, n’est, d’une part, pas établie, d’autre part, inopposable aux époux [B] dès lors que les époux [T] leur ont délibérément caché le processus afférent au permis de construire et à ses implications, et qu’a fortiori, cela n’a pas été intégré dans le champ contractuel.

Au soutien de leur demande d’expertise, au visa de l’article 1112-1 du code civil et des articles 1626 et suivants du même code, ils constatent que leur propriété est affectée de graves difficultés en termes d’urbanisme.

Ils expliquent qu’au jour de la vente, ils n’ont pas été informés par les époux [T] du dépôt d’une demande de permis modificatif, en date du 23 juin 2018, ni du dépôt d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, en date du 15 octobre 2018. Ils prétendent qu’il s’agissait d’une information déterminante, puisque la situation qui en résulte est celle d’une non-conformité aux règles de l’urbanisme.

Par ailleurs, ils exposent que les époux [T] manquent nécessairement à la garantie d’éviction du fait de la situation d’irrégularité au regard des règles d’urbanisme dans laquelle ils se retrouvent.

Ils précisent ne pas être en mesure d’évaluer eux-mêmes leur préjudice, qui est d’ores et déjà certain.

Ils précisent que, si le tribunal devait constater la constitution d’une servitude légale ou du père de famille sur leur terrain, il s’agirait d’une charge qui leur serait imposée alors qu’ils ne pouvaient pas la soupçonner lors de la vente. Ils en déduisent qu’elle devrait justifier l’allocation de dommages et intérêts, qu’ils ne sont néanmoins pas en mesure de chiffrer.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, ils font valoir que les époux [T] emploient des manœuvres visant à régulariser une situation qu’ils leur avaient cachée et qui avait pour objet de réduire leurs droits.

Ils ajoutent que la responsabilité de l’étude BAZAILLE ET ASSOCIES est manifeste, dès lors que le notaire n’a pas tenu compte de la demande du Géomètre-Expert de créer une servitude conventionnelle et que l’ensemble du processus de vente a prospéré sur cet oubli. Ils précisent que si une telle servitude conventionnelle avait été intégrée dans le champ de la discussion contractuelle, ils s’y seraient opposés. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 février 2032, la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES demande au tribunal de :

Principalement,
- Statuer ce que de droit sur la demande formée par Monsieur et Madame [H] [T] sur le fondement des articles 693 et 694 du code civil ;
- Rejeter la demande indemnitaire formée par Monsieur et Madame [H] [T] à son encontre, dès lors que le seul préjudice indemnisable est la conséquence exclusive de la mauvaise foi manifestée par les époux [B] ;

Subsidiairement, en cas de condamnation prononcée in solidum entre la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES et Monsieur et Madame [Y] [B],
- Répartir la charge de celle-ci au prorata de l’importance du comportement des époux [B] dans la formation et la permanence du préjudice indemnisé ;

- Débouter Monsieur et Madame [Y] [B] de leurs demandes dirigées contre la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES ;

- Condamner Monsieur et Madame [H] [T] et Monsieur et Madame [Y] [B], ou qui d’entre eux mieux le devra, aux entiers dépens et dire que, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la SCP TACHET pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance, sans en avoir reçu provision.

L’étude notariale, se fondant sur les articles 693 et 694 du code civil, expose qu’il existe bien une servitude de passage sur le fonds [B] au profit du fonds [T].

Elle précise que les époux [B], qui ne peuvent utilement contester, ni avoir connu l’organisation des lieux telle qu’elle préexistait à leur acquisition, ni en avoir apprécié les conséquences, ne peuvent s’opposer au passage résultant de la disposition légale applicable.

Elle ajoute que le terrain est enclavé.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts à son encontre par les époux [T], la SCP BAZAILLE ET ASSOCIES expose qu’elle ne peut être tenue des conséquences du comportement fautif des époux [B].

Elle ajoute que si elle supporte une responsabilité liée à l’omission de la servitude de passage, cette responsabilité ne saurait être étendue aux conséquences des comportements et agissements des propriétaires de chacun des lots issus de la division.

Sur la conformité du bien vendu aux dispositions d’urbanisme, elle précise que le notaire n’est pas tenu de procéder à l’examen matériel des lieux pour la vente desquels son concours est requis et qu’elle n’avait donc pas à s’interroger sur l’adéquation de l’abri aux dispositions d’urbanisme.

Au soutien du rejet de la demande de dommages et intérêts des époux [B] à son encontre, elle fait valoir qu’en l’état de la connaissance par ces derniers que la partie de voie située entre leur portail et la voie publique constituait un accès commun, ils n’ont subi aucun préjudice lié à l’omission de la servitude de passage dans l’acte de vente.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 mai 2023 par ordonnance du 10 mai 2023.

L’affaire a été examinée à l’audience du 09 novembre 2023 et le jugement a été mis en délibéré au 10 janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION
Sur l’étendue de la saisine
Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 
En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. En application de ces dispositions, la demande relative au débord de tuiles de l’abri situé sur le terrain des époux [T] sera donc réputée avoir été abandonnée.

SUR LES DEMANDES DES EPOUX [T]

Sur la demande de servitude de passage :

Sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille
En application des articles 692 et 693 du code civil, la destination du père de famille, qui existe lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude, vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 694 du même code précise que « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les demandeurs que la maison située sur la parcelle conservée par les époux [T] a fait l’objet d’un permis de construire numéro PC 069 096 17 00002 M02, accordé le 30 mai 2017, qui a fait l’objet d’une modification accordée le 2 juillet 2018.

Le 15 octobre 2018, Monsieur [T] a déclaré l’achèvement et la conformité des travaux au 5 octobre 2018, soit durant la période comprise entre le compromis de vente et l’acte de vente.

Par ailleurs, les attestations produites par les demandeurs confirment que les travaux concernant le portail ont été réalisés dans le courant du mois d’août 2018 et plus précisément la semaine précédant la rentrée scolaire, soit plusieurs semaines avant la signature du compromis de vente et plusieurs mois avant la vente. Ainsi, même lors des visites préalables au compromis, les époux [B] ont nécessairement constaté la présence du portail d’accès à la parcelle AC [Cadastre 4] conservée par les époux [T].

Si le constat d’huissier en date du 24 juin 2019, réalisé à la demande des époux [B], permet de révéler l’existence d’un ancien portail permettant l’accès à la propriété, rien ne permet d’établir la date à laquelle ce portail a été déplacé.

Les travaux du portail d’accès à la propriété des époux [T] ayant été réalisés à la fin du mois d’août, le portail d’accès à la propriété des époux [B] a nécessairement été déplacé ou remplacé avant ou à l’occasion de ces travaux, soit antérieurement à la vente.

Ce ne peut être que suite à une erreur que le plan des parcelles, annexé à l’acte de vente, ne correspond pas à celui résultant du permis de construire, consécutif à la modification accordée en juillet 2018, pourtant antérieur au compromis de vente. 
C’est également suite à une erreur que la servitude, dont la mise en place avait pourtant été préconisée par Monsieur [S] [L], géomètre, dans un mail adressé au notaire le 19 septembre 2018, n’a pas été précisée dans l’acte de vente.

Les époux [T] ne sont pas à l’origine de ces erreurs qui ont créé cette situation favorisant le conflit acquéreurs/ voisins. 
Le notaire reconnait d’ailleurs dans ses écritures avoir été à l’origine de l’omission de la servitude dans l’acte de vente.

Il résulte de ce qui précède que la servitude, continue et apparente, créée alors que les époux [T] étaient propriétaires des deux parcelles, existait au moment de la vente au profit des époux [B].

En conséquence, il convient de constater l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille grevant la parcelle AC [Cadastre 3] au profit de la parcelle AC [Cadastre 4].

Sur l’assiette de la servitude
Pour rappel, la modification de permis de construire, déposée par les époux [T] en juin 2018, faisait notamment suite à un avis technique du service développement urbain et cadre de vie de [Localité 7] Métropole qui préconisait un accès mutualisé à la voirie.

Le époux [T] ont, en conséquence, modifié le plan des parcelles annexé au permis de construire, pour être en conformité aux exigences d’accès à la voirie et ainsi permettre l’accès des véhicules à la parcelle supportant la nouvelle maison construite.

Si le plan annexé à l’acte de vente de la parcelle AC [Cadastre 3] aux époux [B] était le plan annexé au premier dépôt du permis de construire, avant que celui-ci ne soit modifié pour être en conformité avec l’avis technique de [Localité 7] Métropôle, ce plan, d’une part, ne correspondait pas à la configuration des lieux telles qu’elle existait au moment des visites préalables à la vente, d’autre part, ne permettait pas un accès sécurisé à la rue pour les véhicules provenant des deux parcelles.

Le plan annexé à la demande de modification de permis de conduire fait état d’une distance de 5,61 mètres entre la rue et le portail d’accès à la parcelle AC [Cadastre 3], côté Nord et de 4,40 mètres côté Sud, pour une largeur de 3,77 mètres côté Ouest et 3,91 mètres côté Est.

Le constat d’huissier relève une distance totale de 5 mètres 70 entre la rue et le portail actuel d’accès à la propriété des époux [B] côté Nord.

L’emplacement des portails correspond donc à ce qui est préconisé par l’avis technique de la mairie afin que l’accès à chacune des deux parcelles se fasse sans danger. 
Il est donc justifié de maintenir l’assiette de la servitude en l’état.

En conséquence, l’assiette de la servitude grevant la parcelle AC [Cadastre 3], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 4], fonds dominant, portera sur la partie de la parcelle située au niveau de l’accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d’accès à la parcelle AC [Cadastre 3] de 5,61 mètres, côté Nord, et de 4,40 mètres, côté Sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté Ouest, et 3,91 mètres, côté Est.

Sur la demande d’interdiction sous astreinte :

Les demandeurs produisent une photo permettant de constater que les époux [B] bloquent parfois l’accès à l’aide d’un véhicule, cette situation n’étant pas démentie pas les défendeurs qui maintiennent que, selon eux, aucune servitude de passage n’existe sur leur fonds au profit de la parcelle AC [Cadastre 4].

Toutefois, le passage n’est pas empêché de façon pérenne. De plus, rien ne permet de démontrer qu’une fois que les époux [B] auront la confirmation judiciaire de l’existence d’une servitude grevant leur terrain, ceux-ci ne la respecteront pas.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’interdiction sous astreinte formulée par les époux [T].

Sur la demande de dommages et intérêts :

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Sur la responsabilité des époux [B]
En l’espèce, il ressort des courriers adressés par le notaire aux époux [B] que, dès le 1er février 2019, ceux-ci ont eu confirmation de l’existence de la servitude de passage et de la nécessité de la respecter.

En dépit de cet avis et du fait qu’ils ne pouvaient ignorer, vu la configuration des lieux, qu’ils privaient leurs voisins de l’accès en voiture à leur parcelle, ils n’ont pas respecté sciemment ladite servitude en gênant régulièrement l’accès des époux [T] à leur propriété.

Ce faisant, ils ont commis une faute qui engage leur responsabilité.

Sur la responsabilité du notaire
Les époux [B] justifient leur comportement par l’absence de servitude déclarée dans l’acte de vente et par le fait que le plan annexé était celui présent à l’acte de vente.

Même si ces justifications ne permettent pas de les dédouaner de leur responsabilité du fait qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de cette servitude, la situation conflictuelle n’aurait pas été créée sans l’omission commise par la SCP ETUDE BAZAILLLE ET ASSOCIES, alors qu’elle avait été informée le 19 septembre de la nécessité de préciser l’existence de cette servitude dans l’acte de vente.

Le notaire reconnait avoir commis une telle erreur, constitutive d’une faute engageant donc sa responsabilité vis-à-vis des époux [T]. 

Sur l’évaluation du préjudice
En l’espèce, l’attitude des époux [B], s’obstinant à nier l’existence d’une servitude et bloquant le passage à leurs voisins, favorisée par l’erreur commise par le notaire au moment de la rédaction de l’acte de vente, a privé les époux [T] d’un accès serein à leur propriété depuis la vente de la maison le 19 décembre 2018 jusqu’au 3 mai 2021, date de l’acte de vente de la parcelle AC [Cadastre 4] par les époux [T], soit pendant deux ans, quatre mois et quinze jours.

Dans ces conditions, le préjudice subi par les époux [T] sera évalué à la somme de 3.000 euros.

En conséquence, Monsieur [B] et Madame [Z] époux [B] ainsi que la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] et Madame [E] épouse [T] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE DE PARTAGE DE RESPONSABILITE DE L’ETUDE NOTARIALE

Si la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSIOCIES sollicite un partage de responsabilité entre elle et les époux [B], elle ne précise pas quelle part de responsabilité lui incombe, se contentant de souligner « l’importance du comportement des époux [B] dans la formation et la permanence du préjudice indemnisé ».

En conséquence, cette demande, imprécise, sera rejetée.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES EPOUX [B]

Sur la demande de condamnation à remise en état sous astreinte :

La rampe d’accès dont il est demandé la destruction permet l’exercice de la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant.

Il en va de même du portail coulissant installé le long de l’allée conduisant au portail des époux [B].

L’emplacement du portail d’accès à la parcelle AC [Cadastre 3] appartenant aux époux [B] est conforme au plan du permis de construire, tel qu’il résulte de la modification obtenue pas les époux [T], antérieurement à la vente, et permet le passage par le propriétaire du fonds dominant sur le fonds servant.

En conséquence, la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par les époux [B] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. »

La demande d’expertise formulée par les défendeurs vise, en premier lieu, à « déterminer les documents portés ou non à la connaissance des époux [B] antérieurement à la vente du 19 décembre 2018, et les informations dont ils disposaient en conséquence ». Or, il est constant que le plan des parcelles annexé à l’acte de vente n’était pas le plan qui résultait de la modification du permis de construire et que les époux [B] n’avaient en conséquence pas connaissance du plan actualisé. Il a par ailleurs été jugé qu’ils avaient toutefois connaissance de la configuration des lieux qui préexistait à la vente. La question soulevée par ce point de mission a dès lors déjà été tranchée et ne nécessite pas, en tout état de causes, l’éclairage d’un technicien. Ainsi, la demande d’expertise apparaît sur ce point infondée.

La demande vise en second lieu à « vérifier et décrire la conformité ou la non-conformité des lieux aux regard des toutes autorisations d’urbanisme accordées aux époux [T] et des autres règles d’urbanisme ».

Il résulte des pièces du dossier que la construction d’une seconde maison sur le terrain initialement cadastré AC [Cadastre 2] a été permise suite à la division parcellaire et à l’obtention d’un permis de construire n° PC 069 096 17 00002 M02 par les époux [T].

La demande de modification du permis de construire a été faite suite à l’avis technique de [Localité 7] Métropole en date du 8 juin 2018 et d’un procès-verbal effectué le 6 décembre 2017 par un agent de la commune de [Localité 8], relevant plusieurs non-conformités des travaux au permis de construire initialement accordé.

Ce sont les époux [B] qui révèlent ces non-conformités, antérieures à la modification du permis de construire, par la production d’un courrier en date du 14 mai 2019 adressé par la préfecture du Rhône, informant du signalement des infractions au Procureur de la République.

Toutefois, ce courrier ne mentionne pas l’existence d’un abri en bois sur la parcelle AC [Cadastre 4] et reprend uniquement des non-conformités qui ont été régularisées par l’obtention de la modification du permis de construire.

Les défendeurs produisent également un courrier en date du 8 janvier 2019 de la direction aménagement et service urbanisme de la ville de [Localité 8] qui, suite à une visite des lieux le 10 décembre 2018, conteste la conformité des travaux au permis de construire et relève à ce titre, d’une part, que le formulaire d’attestation du 15 octobre 2018 n’est pas recevable et doit être redéposée, d’autre part, que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation délivrée, en raison des éléments suivants :
la présence d’un abri en bois type carport sur l’aire de retournement devant la maison ancienne ;la surélévation du mur séparatif entre la construction existante et la construction nouvelle à l’aide de lames PVC anthracite opaques et la surélévation et le changement de couleur du mur de clôture sur limite de voirie.
Les époux [B] produisent encore un mail duquel il résulte qu’ils ont tenté de régulariser l’existence du carport en déposant une déclaration préalable 069 096 21 00008 qui a fait l’objet d’un rejet tacite pour non complétude de dossier le 16 juin 2020.

Dans ce mail, la mairie de [Localité 8] précise que l’attestation de conformité délivrée aux époux [T] concernant la nouvelle maison n’est pas conforme car les dates de dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ainsi que de délivrance de l’attestation ne sont pas cohérentes. En effet, il résulte de ce document que la déclaration d’attestation d’achèvement et de conformité des travaux date du 15 octobre 2019 alors que l’attestation de non-contestation est daté du 16 septembre 2019. Il s’agit donc d’une erreur purement matérielle qui affecte l’attestation en ce sens où elle note une date de déclaration en 2019 alors que cette dernière est en date du 15 octobre 2018.

Toutefois, la mairie de [Localité 8] précise qu’elle ne relève pas d’autre absence de conformité apparente sur la parcelle AC [Cadastre 4].

Ainsi, les époux [T] ont obtenu le 16 septembre 2019 une attestation de non-contestation de la conformité des travaux au permis de conduire, signé par le maire de [Localité 8], qui n’est pas valide en raison d’une erreur de date, mais dont le contenu n’est pas remis en cause par les services de la mairie.

L’obtention de cette attestation de non-contestation faisait suite à un courrier de Monsieur [T] expliquant qu’il n’était plus le propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 4] sur laquelle demeurait le problème de non-conformité lié au carport.

Les pièces produites par les défendeurs permettent ainsi de constater que les lieux sont bien en conformité avec le permis de construire déposé par les époux [T], à l’exception de la présence de ce carport, dont l’absence de conformité est également démontrée.

Les conformité et non-conformité au permis de construire sont donc connues des deux parties et du tribunal de sorte qu’une expertise sur ce point est inutile.

En troisième lieu, l’expertise vise à évaluer le préjudice subi par les époux [B] du fait de la non-conformité résultant de l’existence du carport, au regard notamment du coût d’éventuels travaux de remise en état, et de perte de valeur vénale de leur bien, ou encore de la reconstruction d’un carport conforme.

Les époux [T] produisent un constat d’huissier en date du 24 juin 2019 constatant sur leur propriété la présence de l’abri en bois. Il résulte du courrier de la mairie en date du 8 janvier 2019 que la présence de cet abri a été constatée lors d’une visite du terrain le 10 décembre 2018, soit antérieurement à la vente.

Il résulte du mail du responsable du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] que la situation peut être régularisée soit par la destruction du carport, soit par le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme avec un projet de carport répondant aux règles d’urbanisme en vigueur. Le courriel précise qu’« il faudra envisager une démolition-reconstruction du carport actuel » et que les époux [B] pour leur demande « peuvent s’inspirer de leur dossier déposé en septembre 2012 en prenant en compte les éléments qui leur avaient été demandés dans la demande de pièces du 15 janvier 2021 ».

Or, les époux [B] ne justifient ni avoir déposé une nouvelle demande de régularisation, ni avoir fait procéder à leurs frais à la destruction de l’abri en bois type carport.

Dès lors, en l’absence de démonstration de la volonté des époux [B] de régulariser la situation, alors qu’ils sont aujourd’hui les seuls à mêmes, en qualité de propriétaires, à faire procéder aux travaux ou à solliciter une telle régularisation, le préjudice tiré de cette absence de conformité est non seulement futur mais également incertain. L’évaluation de ce préjudice par expertise est donc infondée.

Par ailleurs, si les époux [B] sollicitent une expertise afin d’évaluer leur préjudice, ils forment parallèlement une demande de dommages et intérêts, chiffrant ainsi leur préjudice. Le chiffrage de leur éventuel préjudice par un technicien apparait donc, en tout état de cause, inutile.

Enfin, l’expertise demandée vise à évaluer le préjudice résultant de l’établissement éventuel d’une servitude non conventionnelle aux fins de donner l’accès du tènement voisin à la voie publique.

Il résulte de ce qui précède que la servitude par destination du père de famille existait antérieurement à l’achat de la parcelle par les époux [B]. Aussi, le préjudice des époux [B] est inexistant à ce titre.

En conséquence, la demande d’expertise formulée à titre reconventionnel par les défendeurs sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’alinéa 1 de l’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

Aux termes de l’article 1626 du même code « quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »

En l’espèce, les époux [T] connaissaient la situation du terrain qui empêchait le retournement des véhicules sur la parcelle vendue, alors que l’autorisation d’urbanisme modifiée prévoyait une aire de retournement. Il est établi que les époux [B] n’avaient pas eu connaissance du plan annexé à la demande de modification du permis de construire et ignoraient donc l’absence de conformité aux règles d’urbanisme résultant de l’existence de ce carport.

Toutefois, c’est suite à une erreur que le mauvais plan de parcelle a été annexé à l’acte de vente alors que les époux [B] connaissaient la configuration des lieux. Ce n’est qu’après la vente que les époux [T], comme les époux [B], ont été informés de la non-conformité au permis de construire affectant uniquement la parcelle AC [Cadastre 3].

Il résulte du mail du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] que les époux [B] ont tenté une régularisation de la situation, sans aller au bout de leur démarche, en dépit des préconisations de celle-ci.

De même, alors même qu’ils chiffrent leur demande à hauteur de 10 000 euros, ils ne communiquent aucun élément permettant d’expliquer le montant de celle-ci, tel que le devis d’un professionnel.

Par ailleurs, l’existence de ce carport n’est pas constitutif d’une charge prétendue sur l’objet vendu au sens de l’article 1626 du code civil.

Concernant le préjudice résultant de l’existence d’une servitude de passage, même si le notaire a commis une erreur en omettant de la faire figurer à l’acte de vente, les époux [B] ne peuvent pas se prévaloir d’un préjudice lié à l’existence de celle-ci alors qu’elle était continue, apparente et existait antérieurement à la vente.

En conséquence, la demande indemnitaire des époux [B] sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] et Madame [Z] épouse [B] et la SCP ETUDE BAZAILE ET ASSOCIES, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. 
Pour la part engagée par Maître Emilie BARTHELAT, avocat, les dépens seront directement recouvrés par elle en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES seule à verser aux époux [T] une somme de 2.000 euros.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire eu égard à cette même nature, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONSTATE l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 3], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 4], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située au niveau de l’accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d’accès à la parcelle AC [Cadastre 3] de 5,61 mètres, côté Nord, et de 4,40 mètres, côté Sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté Ouest, et 3,91 mètres, côté Est ;

REJETTE la demande d’interdiction d’entraver le passage sous astreinte formulée par Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T].

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [G] [Z] épouse [B] et la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de partage de responsabilité de la SCP ETUDE BAZAILLE ET ASSOCIES ;

REJETTE la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par les époux [B] ;

REJETTE la demande d’expertise formulée par les époux [B] ;

REJETTE la demande indemnitaire des époux [B] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [G] [Z] épouse [B] et la SCP ETUDE BAZAILE ET ASSOCIES, aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Emilie BARTHELAT en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP ETUDE BAZAILE ET ASSOCIES à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [M] [E] épouse [T] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCP ETUDE BAZAILE ET ASSOCIES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [G] [Z] épouse [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi, Lise-Marie MILLIERE, juge ayant participé aux délibérés et Julie MAMI, greffière, ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERELA JUGE