Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
4ème étage
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]



N° RG 23/00505 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEWY

Minute : 24/00039





S.A. IN’LI
Représentant : Maître François AUDARD de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : 156


C/

Madame [P] [R]
Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 292





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEUR :

Madame [P] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005906 du 02/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis




DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 mai 2022, à effect rétroactif au 1er janvier 2021, la société IN'LI a consenti à Madame [P] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 570,86 € pour l'habitation et 62,28 euros pour l'emplacement de stationnement, outre les provisions mensuelles sur charges de 98,98 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 673,27 €.

Le 25 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [P] [R] un commandement de payer la somme en principal de 11 369 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 août 2023, la société IN'LI a fait citer Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
"dire que l'appréhension du mobilier suivra la procédure prévue aux dispositions des articles L433-1 etL433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Madame [P] [R] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 12 992 € en deniers ou quittances, représentant le montant des sommes dues au 18 août 2023, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 11 369 € et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter d'août 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,
Ïde la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX et l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la société IN'LI a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, la société IN'LI, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 15145,85 €, hors frais, arrêtée au 7 décembre 2023, et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a précisé que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi de délai de paiement expliquant que la locataire a d'ores et déjà fait l'objet d'une procédure de résiliation de bail et qu'il s'agit du second contrat de location qui lui est consenti. Elle a rappelé qu'elle n'est pas un bailleur social. Elle a précisé que les frais de stationnement effectivement facturés en doublon au cours de la période courant de juillet 2022 à mai 2023 ont fait l'objet d'un remboursement le 16 mai 2023, que les régularisations de charges pour les années 2020 et 2021 ont bien été effectuées et que la régularisation de charges pour l'année 2022 doit être faite sous peu. Enfin, elle a mentionnée que Madame [R] a été déclarée recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 17 juillet 2023, que le 16 octobre 2023, la commission de surendettement a imposé des mesures consistant en un rééchelonnement avec un effacement partiel, qu'elle a contesté ces mesures le 2 novembre 2023.

Madame [P] [R], assistée, a demandé à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois avec des mensualités de 97 euros et à titre infiniment subsidiaire des délais pour quitter les lieux de 3 ans. A titre reconventionnel, elle a demandé que le bailleur soit condamné à lui rembourser les provisions charges non justifiées pour l'année 2022, les frais de procédure pour 231,48 euros, les frais de stationnement calculés en doublon pour la somme de 2232,72 euros, et que soit rejetée la demande d'article 700 du code de procédure civile. Elle a expliqué avoir retrouvé une stabilité professionnelle et attendre une augmentation et avoir commencé à appliquer le plan de la commission de surendettement. Elle a demandé à pouvoir donner congé pour la place de stationnement, mais cela lui a été refusé. Elle cherche activement un autre logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la Commission de coordination de prévention des expulsions le 27 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 30 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 3 mai 2022 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges (article 6). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 25 janvier 2023 pour la somme en principal de 11 369 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

La société IN'LI produit un décompte actualisé indiquant que Madame [P] [R] reste lui devoir la somme de 15 468,83 € arrêtée à la date du 7 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus. Elle restreint toutefois sa demande à la somme de 15 145,85 euros après déduction des frais de procédure (176,96 € +54,52 €+ 91,50 €).

Il apparait que la location de la place de stationnement a effectivement été comptabilisée deux fois sur la période courant de juillet 2022 à mai 2023 mais que cette double facturation a été corrigée par une écriture au crédit du compte locataire de 685,08 euros ( 11 x 62,28 €) le 16 mai 2023.

S'agissant des régularisations de charges, elles ont été effectuées pour les années 2020 et 2021 mais non effectuées pour l'année 2022. Les provisions pour l'année 2022 sont en conséquence sérieusement contestables et seront déduites du montant réclamées.

Madame [P] [R] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 13 958,09 € à valoir sur les loyers et charges échus au 7 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 6861,20 euros à compter du 25 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5807,52 euros à compter du 30 août 2023, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

Toutefois, lorsqu'en application de l'article L733-10, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, ces délais ne se substituent pas à ceux précédemment accordés. Les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge statuant sur cette contestation, de même que ceux accordés par le juge statuant en application de l'article L. 742-24, se substituent, le cas échéant, à ceux précédemment accordés.

Pendant le cours des délais mentionnés aux deux premiers alinéas, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [R] a été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement et des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint Denis ont été contestées par le bailleur. Madame [R] a par ailleurs repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

En revanche, si Madame [P] [R] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société IN'LI, Madame [P] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 3 mai 2022 par la société IN'LI à Madame [P] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 mars 2023;

Condamnons Madame [P] [R] à verser à la société IN'LI à titre provisionnel la somme de 13 958,09 € à valoir sur les loyers et charges échus au 7 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 6861,20 euros à compter du 25 janvier 2023, sur la somme de 5807,52 euros à compter du 30 août 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision;

Autorisons Madame [P] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 97 € jusqu'à la décision du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement sur la contestation de la société IN'LI à l'encontre des mesures imposées ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge du surendettement statuant sur la contestation des mesures imposées se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [P] [R] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [P] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Madame [P] [R], à payer à la société IN'LI une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Condamnons Madame [P] [R] à verser à la société IN'LI une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Madame [P] [R] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffièreLe juge