Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]



N° RG 23/00540 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGLU

Minute : 24/00043





Monsieur [B], [L], [K] [V]
Représentant : Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocats au barreau de Paris, vestiaire : B0434
Madame [D], [U] [W] épouse [V]
Représentant : Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocats au barreau de Paris, vestiaire : B0434


C/

Madame [H] [T] veuve [M]
Madame [X] [T]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEURS :

Monsieur [B], [L], [K] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [D], [U] [W] épouse [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Mickaël ROBINSON, substituant Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocats au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Madame [H] [T] veuve [M]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [X] [T]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 octobre 2019, Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] ont consenti à Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1087 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 140 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, les bailleurs ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 4 mai 2023, à Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2 654,60€ arrêtée au 21 avril 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.


PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] ont fait citer Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion de Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l'immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des locataires, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés,
"autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie,
"supprimer le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution compte tenu de l'importance des sommes locatives dues et de la mauvaise volonté évidente des locataires à s'acquitter des loyers,
"condamner solidairement Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5 258,64 €, correspondant aux arriérés locatifs arrêtés au 28 août 2023,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu'à leur départ effectif,
Ïde la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que les défenderesses ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elles n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V], représentés, ont actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6 650,13 € selon décompte arrêté au 3 décembre 2023. Ils ont indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et sont opposés à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque les défendeurs ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 5 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 4 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail du 29 octobre 2019, contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 2654,60 € arrêtée au 21 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023.

Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière et notamment la mauvaise foi des locataires justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter cette demande.


Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défenderesses causent jusqu'à leur départ un préjudice aux propriétaires, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] seront condamnées au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 5 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La clause de solidarité présente au bail ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

Les défenderesses n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] produisent un décompte indiquant que Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] restent leur devoir la somme de 5 258,64 € arrêtée au 28 août 2023, échéance du mois d'août 2023 incluse.

Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] seront donc condamnées à verser à Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] une somme provisionnelle de 5 258,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 août 2023, échéance du mois d'août 2023 incluse.

En vertu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

L'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépot de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] sont certes débitrices d'un arriéré locatif au jour de la présente décision. Leur situation au regard de cette dette locative au jour de la restitution des clés aux bailleurs ne peut être connue à ce stade. La demande de conservation du dépôt de garantie, d'autant plus prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'impayés, est donc à ce jour hypothétique. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V], Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 octobre 2019, entre Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] et Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 8] à [Localité 7] sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons in solidum Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 5 juillet 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] à verser à Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] la somme provisionnelle de 5 258,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 août 2023, échéance du mois d'août 2023 incluse;

Condamnons in solidum Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] à verser à Monsieur [B] [V] et Madame [D] [W] épouse [V] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [H] [T] veuve [M] et Madame [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024.


Le GreffierLe Juge