Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00551 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGOB

Minute : 24/00049





Société SAEM [Localité 7] HABITAT
Représentant : Maître Yves TOURAUT de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux, 


C/

Monsieur [Z] [S]
Madame [J] [S]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Société SAEM [Localité 7] HABITAT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Maître MEURIN, membre de la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux




DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [J] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparante en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 11 octobre 2021, la SAEM [Localité 7] HABITAT a consenti à Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 738,79 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 177,30 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 743,66 euros.

Le 17 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 8 139,71 € arrêtée au 13 février 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 septembre 2023, la SAEM [Localité 7] HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
oordonner l'expulsion des défendeurs, de leurs biens et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
ocondamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 12 127,59 € arrêtée à la date du 28 août 2023, avec interêts de droit à compter du 17 février 2023,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.



A l'audience du 15 décembre 2023, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 12 127,59 €, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'en est rapporté quant à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] née [P], comparants, n'ont contesté ni le principe ni le montant de la dette. Madame [S] indique qu'elle débutera un nouvel emploi en janvier 2024 et percevra la somme mensuelle de 1200 euros. Monsieur [S] a exposé avoir été en arrêt maladie et n'a pas reçu d'indemnités journalières pendant un an. Il a trouvé un autre emploi en intérim et perçoit en moyenne la somme de 2000 euros par mois. Ils ont justifié avoir pris un accord avec la bailleresse pour régler l'arriéré par mensualité de 100 euros, mais le prelévement de 100 euros supplémentaires ne fonctionne depuis septembre. Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de verser la somme de 150 euros en sus du paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 22 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la saisie de la CCAPEX.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 17 février 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 11 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article XI). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2023, pour la somme en principal de 8 139,71€ arrêtée au 13 février 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La SAEM [Localité 7] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] restent lui devoir la somme de 12 127,59 € arrêtée au 7 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S], comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester cette dette locative.

Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] seront donc condamnés à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme provisionnelle de 12 127,59 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 17 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7139,71 euros, à compter du 5 septembre 2023, date de l'assignation, pour le surplus.

En raison de la clause de solidarité stipulée à l'article X du contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort en outre des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience En outre, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, la clause de solidarité s'étendant aux indemnités d'occupation, la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.


Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 7] HABITAT, Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 octobre 2021 entre la SAEM [Localité 7] HABITAT et Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 17 avril 2023 ;

Condamnons solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT la somme provisionnelle de 12 127,59 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 17 février 2023, sur la somme de 7139,71 euros et à compter du 5 septembre 2023 pour le surplus ;

Autorisons Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7];

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] à payer à la SAEM [Localité 7] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] à verser à la SAEM [Localité 7] HABITAT une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [J] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024



Le GreffierLe Juge