Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00531 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YF3V

Minute : 24/00040





Monsieur [U], [E], [R] [D]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux, vestiaire : 403


C/

Monsieur [P] [F] [V]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [U], [E], [R] [D]
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Maître Manon TENAILLON, substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux




DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [F] [V]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 novembre 2006, Monsieur [U] [D] a consenti à Monsieur [P] [F] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 670 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 60 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 1340 euros.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 4 mai 2023, à Monsieur [P] [F] [V] un commandement de payer la somme en principal de 6 882,05€ arrêtée au 3 mai 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2023, Monsieur [U] [D] a fait citer Monsieur [P] [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater que le bail est résilié de plein droit pour défaut de régularisation des loyers visés par le commandement;
"à défaut de départ volontaire du locataire, ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [F] [V] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique, si besoin est,
"condamner Monsieur [P] [F] [V] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 8 887,22 €, avec interêts de droit,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges avec interêts de droit à compter de chaque échéance,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et celui de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [U] [D], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse de 13 114,02 € échéance de décembre 2023 comprise. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Monsieur [P] [F] [V], comparant, a indiqué avoir procédé à un virement de 2000 euros le 14 décembre 2023. Il a exposé travailler à nouveau à temps plein et percevoir environ 1400 euros par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé d'apurer sa dette en réglant des mensualités de 100 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

Par note en délibéré expréssement autorisée en date du 20 décembre 2023, Monsieur [U] [D] a indiqué par le biais de son conseil n'avoir reçu aucun virement de la part du locataire et a adressé un décompte identique à celui présenté le jour de l'audience.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience en date du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 5 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer du 4 mai 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail du 17 novembre 2006 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 6 882,05 € arrêtée au 3 mai 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023.

Monsieur [P] [F] indique avoir procédé à un versement de 2000 euros juste avant l'audience mais n'en rapporte pas la preuve. Le bailleur indique ne pas avoir reçu ledit virement. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que Monsieur [P] [F] a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En conséquence, il ne pourra être fait droit à sa demande d'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'expulsion de Monsieur [P] [F] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [P] [F] [V] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 5 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Monsieur [U] [D] produit un décompte indiquant que Monsieur [P] [F] [V] reste lui devoir la somme de 13 114,02 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

Monsieur [P] [F] [V], comparant, conteste le montant de la dette mais ne produit aux débats aucun justificatif du virement qu'il aurait effectué.

Monsieur [P] [F] [V] sera donc condamné à verser à Monsieur [U] [D] une somme provisionnelle de 13 114,02 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [U] [D], Monsieur [P] [F] [V] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 novembre 2006, entre Monsieur [U] [D] et Monsieur [P] [F] [V] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [P] [F] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [P] [F] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [P] [F] [V] à payer à Monsieur [U] [D] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 5 juillet 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [P] [F] [V] à verser à Monsieur [U] [D] la somme provisionnelle de 13 114,02 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

Condamnons Monsieur [P] [F] [V] à verser à Monsieur [U] [D] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [P] [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024.


Le GreffierLe Juge