Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00549 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGN2

Minute : 24/00048





OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145


C/

Monsieur [P] [E]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2024




DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] - GRAND PARIS GRAND EST
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne




DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2023


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 août 2003, l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] a consenti à Monsieur [P] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 252,63 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 24 février 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2275,71 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2023, l'Office public de l'Habitat de Villemomble a fait citer Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
"rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Monsieur [P] [E] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3998 € à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 2275 € et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
Ïdes loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement appelés à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux,
Ïde la somme de 450 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
"ordonner que l'exécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l'article 489 du code de procédure civile.





A l'appui de ses prétentions, l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 15 décembre 2023, l'Office public de l'Habitat de [Localité 6], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 3 748,38 € arrêtée au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse à hauteur de ce qu'elle a proposé.

Monsieur [P] [E], comparant, a reconnu la dette tant dans son principe que dans son montant. Il a exposé avoir eu des difficultés avec la Caisse d'allocations familiales sur le montant de l'APL et est en attente d'une régularisation. Sa pension de retraite s'elève actuellement à 400 euros, mais il va faire la demande du minimum vieillesse. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et propose d'apurer sa dette par des mensualités de 100 € en sus du paiement des loyers courants.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 23 février 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 4 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 24 février 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 août 2003 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges (article 4), l'impayé devant être équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 24 février 2023 pour la somme en principal de 2 275,71 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'Office public de l'Habitat de [Localité 6] produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [P] [E] reste lui devoir la somme de 3748,38 € arrêtée à la date du 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Monsieur [P] [E] n'apporte aucun élément de nature à contester cette somme, qu'il reconnait d'ailleurs à l'audience.

Doit toutefois être déduite de cette créance la somme de 137,33 euros correspondant au coût du commandement de payer, entrant dans les dépens.



Monsieur [P] [E] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 3 611,05 € à valoir sur les loyers et charges échus au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Compte tenu des ressources de la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités s'il obtient les aides sociales auxquelles il peut prétendre. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé.



En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Le requérant ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l'exécution de l'ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

 
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 21 août 2003 par l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] à Monsieur [P] [E] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;




Condamnons Monsieur [P] [E] à verser à l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 3 611,05 € à valoir sur les loyers et charges échus au 11 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus ;

Autorisons Monsieur [P] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [E] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [P] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Condamnons en ce cas Monsieur [P] [E], à payer à l'Office public de l'Habitat de [Localité 6] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Monsieur [P] [E] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2024.


 
La greffièreLe juge